《房地产估价实例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价实例（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第九节 市场法运用实例例4-13：为评估某写字楼2000年10月31日 的正常市场价格，在写字楼附近地区调 查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交 易实例作为可比实例，有关资料如下：nA的成交价格：5000（人民币元/平方米 ）nB 的成交价格： 600（美元/平方米）nC的成交价格： 5500（人民币元/平方米 ）nA的成交日期：2000年1月31日nB的成交日期：2000年3月31日nC的成交日期：2000年7月31日nA的交易情况： 2 ； 房地产状况：8nB的交易情况： 5 ； 房地产状况：4nC的交易情况： 3 ； 房地产状况：+6n交易情况的正（负）值表示可比实例的成交 价格高（低）
2、于其正常价格的幅度；n房地产状况的正（负）值表示可比实例的房 地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况 导致的价格差异幅度。n另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月 31日为 1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3；n该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000 年1月1日至2000年2月31日基本保持不变；n2000年2月31日至2000年5月31日平均每月 比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。n试利用上述资料估算该写字楼2000年10月 31日的正常市场价格。n估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价 格如下： 1、计算公式：n比准价格=可比实例成交价格交易情
3、况修 正系数交易日期调整系数房地产状况调 整系数 2、比准价格：nA=5000100/（1002）（11%）3（ 10.5%）5100/（1008）=6598.33（人民币元/平方米）；2、比准价格：nB=6008.5100/（1005）（11%）2（10.5%）5100/（1004）=6328.88（人民币元/平方米）；nC=5500100/（1003）（10.5%）3100/（1006）=6192.31（人民币元/平方米）；3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作 为比较法的估价结果，则：n估价对象价格（单价）=（6598.336328.886192.31）3=6373.17（人民币元/平
4、方米）例4-14：为评估某商品住宅2002年10月 24日的正常市场价格，在该商品住宅附 近地区调查选取了A、B、C三宗类似商 品住宅的交易实例作为可比实例，有关 资料如下：nA的成交价格：3700（元/平方米）nB 的成交价格： 4200 （元/平方米）nC的成交价格： 3900 （元/平方米） nA的成交日期：2002年5月24日nB的成交日期：2002年8月24日nC的成交日期：2002年9月24日nA的交易情况： 2 ；nB的交易情况： 0 ；nC的交易情况： 1；n该类商品住宅2002年4月至10月的价格 指数为（定基价格指数）： 100,92.4,98.3,98.6,100.3,1
5、09.0,106.8n 房地产状况的比较判断结果：n试利用上述资料估算该商品住宅2002年10 月24日的正常市场价格。房地产状况权重估价对象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100估算该商品住宅2002年10月24日的正常市 场价格如下： 1、计算公式：n比准价格=可比实例价格交易情况修正 系数交易日期修正系数房地产状况修 正系数 2、交易情况修正系数：n可比实例A：100/（1002）=100/98n可比实例B：100/（1000）=100/100n可比实例C：100/（1001）=100/1013、交易日期修正系数：n
6、可比实例A：106.8/92.4n可比实例B： 106.8/100.3n可比实例C： 106.8/109.0 4、房地产状况修正系数:n可比实例A：100/（900.51000.3 1250.2）=100/100n可比实例B：100/（1000.5 1100.31000.2）=100/103n可比实例C：100/（800.51200.3 1000.2）=100/965、计算比准价格（单价）：n比准价格A =3700100/98106.8/92.4100/100 =4363.90（元/）n比准价格B =4200100/100106.8/100.3100/1 03 =4341.93（元/）n比准价
7、格C =3900100/101106.8/109.0100/9 6 =43941.09（元/）6、将上述三个比准价格的简单算术 平均数作为比较法的计算结果，则 ：n估价对象的价格（单价） =（ 4363.90 4341.9343941.09 ）3 = 4215.64 （元/） 第七节 成本法运用实例n例5-8：某房地产的土地总面积为1000平 方米，是10年前通过征用农地取得的，当 时平均每亩花费18万元，现时重新取得该 类土地每平方米需要620元，地上建筑物 的总建筑面积为2000平方米，是8年前建 成交付使用，当时的建筑造价为每平方米 建筑面积600元，现时建造同类建筑物每 平方米建筑面积
8、需要1200元，估计该建筑 物有八成新。试用所给资料估算该宗房地 产的现时总价和单价。解：土地现值=6201000=620000（元）建筑物现值=1200200080%=1920000（元）估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000估价对象的现时单价=2540000/2000=1270（元/平方米 ） n例5-9：本估价对象是一个专用仓库，坐 落在某城市建成区内；土地总面积2500 ，总建筑面积8500；土地权利性质为土 地使用权；建筑物建成于1981年7月底， 建筑结构为钢筋混凝土结构。需要评估该 专用仓库2001年7月30日的价值。 1、该房地产估价属于成本法中的旧房
9、地产 估价，计算公式为： 旧房地价格=土地的重新购建价格（或重新 开发成本）+建筑物的重新购建价格-建筑 物的折旧 2、求取土地的重新购建价格（或重新开发 成本） （1）采用比较法，利用当地类似出让土地 使用权的出让或转让价格求取；求出估价 对象土地单价为684元/。 （2）采用成本法，具体是利用征地费加土 地开发费和土地使用权出让金等，再加上 地段差价调节的办法来求取。求出估价对 象土地单价为638元/。 综合考虑两种方法的结果，最终确定估价对 象土地单价为680元/，总价为170万元3、求取建筑物的重新购建价格 现时（指估价时点）与估价对象建筑物类似 的不包括地价在内的建筑物的造价为100
10、0 元/（含合理利润、税费等） 估价对象建筑物的重新购建价格 =10008500=850（万元） 4、求取建筑物的折旧 采用直线法求取折旧额。该建筑物的经济寿 命为60年，已经使用了20年，残值率为零 。 估价对象建筑物的折旧总额 =85020/60=283.3（万元）5、求取积算价格 旧房地价格=170850 283.3= 736.7（ 万元） 6、确定估价结果 参考经验，最终将本估价对象的2001年7月 30日的价值总额评估为737万元，折合每 平方米建筑面积867元。 第七节 收益法运用实例 n 例6-20：某旅馆需要估价，据调查，该 旅馆共有300张床位，平均每张床位每天 向客人实收5
11、0元，年平均空房率为30% ，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地 同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年 平均空房率为20%，正常营业每月总费用 平均占每月总收入的30%；该类房地产的 资本化率为10%。试选用所给资料估算该 旅馆的价值。n 该题主要是注意实际收益与客观收益的问 题。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价 值估算如下：n1、年有效毛收入n=30045365（120%）n=394.20（万元）n2、年运营费用=394.230%=118.26（万元 ）n3、年净收益=394.2118.26=275.94(万元)n4、旅馆价值=275.9410%=2759.4（万元 ） n 例6-21
12、：某房地产建成于1997年底， 此后收益年限为48年；1998年底至2001 年底分别获得净收益83万元、85万元、 90万元、94万元；预计2002年底至2004 年底可分别获得净收益94万元、93万元 、96万元，从2005年底起每年可获得的 净收益将稳定在95万元；购买该类房地 产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵 押贷款的年利率为8%，自有资金要求的 收益率为13%。试利用上述资料估算该 房地产2001年底的收益价格。 n1、计算公式为： n n2、a1=94（万元）；a2=93（万元）；n a3=96（万元）；a=95（万元）。n3、r=MrM（1M）rEn =80%8%（180%）
13、13%n =9%n 4、n=484=44（年）n 5、t=3（年）n 6、将上述数字代入公式中计算如下：n =1029.92 （万元）第五节 假设开发法运用举例 n 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地 的面积为2平方公里。适宜进行“五通一平”的开 发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一 平”熟地的单价为800元每平方米；开发期需要3 年；将该片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成 本，管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷 款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地 转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%， 买方需要缴纳的税费为转
14、让价格的4%。试用传 统方法估算该成片荒地的总价和单价。n 1、 设该成片荒地的总价为V。n 2 、该成片荒地开发完成后的总价值n =800200000060%n =9.6（亿元）n 3 、开发成本和管理费用等的总额n =2.52n =5（亿元）n 4、 投资利息总额=（V+V4%）n （1+10%）31 +5（1+10%）1.51n =0.344V+0.768（亿元）n 5、转让税费总额n =9.66%n =0.576（亿元）n6 、开发利润总额n =（V+V4%+5）15%n =0.156V+0.75（亿元）n 7 、购买该成片荒地的税费总额 n =V4%n =0.04V（亿元）n 8 、V=9.65（0.344V+0.768）0.576n （0.156V+0.75） 0.04Vn V=1.672（亿元）n故：n 荒地总价=1.627（亿元）n 荒地单价=81.35（元平方米）n 例7-2：需要评估一宗“七通一平”熟地 2001年9月的价格。获知该宗土地的面积为 5000平方米，土地剩余使用年限为65年， 建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品 住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅 的开发期为2年，建筑
