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1、增城市荔城街派潭镇高滩村增城市荔城街派潭镇高滩村51.451.4亩商亩商 服地块可行性研究报告服地块可行性研究报告开发部：XXX2013年8月2日2 2综述一、地块情况调研地块等级属于中等地块。地块位于增城市派潭镇高滩村，紧邻香江温泉度假村东南侧；离金叶子温泉度假酒店约600米。该地块自然资源丰富，生态景观保持良好，与南昆山自然保护区一脉相连，距离从莞深高速只需10分钟车程。根据增城市旅游项目发展市场来看，该地块未来有一定发展空间。由于该地块占地、建设规模比金叶子温泉度假酒店及锦绣香江温泉度假村小，竞力较为薄弱。二、市场情况增城市2010年至2012年接待游客数及收益均呈增长趋势，但2013年
2、政府加大力度抑制三公消费的情况分析，旅游消费前景增长速度放缓。三、投资分析项目地块占地34325.83，可建设用地面积33048，容积率1.0，总建面积33048 。地块为商服用地，根据该地块挂牌出让须知相关规定，该地块须用作酒店开发。结合总开发投资成本、经营成本、经营利润计算回本周期需要4年。地块位置环境优越、自然资源丰富，但面积相对较小、竞争力不足、 回本周期长，旅游消费市场增长速度放缓，且出让条件存在定向招拍 因素。该地块有一定开发风险，建议公司不参与竞拍。3总面积约51.4亩，容积率1.0，总建3.3万方，招拍起始价5700万元 ，楼面地价1725元/。地块信息根据增城市国有建设用地使
3、用权挂牌出让须知规定，该地块地块用于酒店开发 ，地块内主体建筑不得超过3个单体建筑，且每个单体建筑面积不少于6000平方米。地 块范围内有遗留建筑物须竞买人与建筑物权人一个月内签订相关协议，否则本次竞买 无效。 土地位置土地用途土地证使 用面积 （）规划指标要求楼面地价 （元/）起始价 （万元） 可建设用 地面积容积率建筑 密度建筑 高度建筑总面 积（m2）增城市派潭 镇高滩村、 香江温泉度 假村东南侧商服用地34325.83330481.025%25米33048 17255700地块位置4地块位于增城市派潭镇高滩村、香江温泉度假村东南侧，自然资源丰 富，生态景观保持良好，与南昆山自然保护区一
4、脉相连，距离从莞深 高速仅需10分钟车程。调研地块 34325.83商服用地大丰门风景 旅游区白水寨风景 旅游区南昆山风景 旅游区地块卫星图5锦绣香江 温泉度假村项目地块金叶子国际会议中心 金叶子温泉度假酒店温南公路6 6地块现状及周边调研地块目前大部分为树木，地块内存在遗留建筑物2000平方米，须竞得人与 建筑物权人自行协商补偿，并且需在1个月内完成补偿，否则竞买无效。地块 紧邻锦绣香江温泉酒店，距离金叶子温泉度假酒店约500米。地块北侧温南公路地块东南侧公路局地块西北侧锦绣香江地块现状地块现状地块内拆迁的部分建筑7增城市旅游市场根据增城市2010年至2012年接待游客数及收益分析， 呈增长
5、趋势，但2013年政府加大力度抑制三公消费的情 况分析，旅游消费前景增长速度放缓。周边酒店分布图8调研地块 34325，旅馆业用地锦绣香江温泉酒店 占地23晚平方米 4001100元/晚高滩温泉酒店 占地1万平方米 400600元/晚金叶子温泉度假 酒店 占地30万平方米 5001400元/晚三英集团 占地14万平方米 在建周边大型酒店项目相对集中，调研项目比周边酒店规模小 、竞争力薄弱。9土地成交参考土地位置土地 用途土地证使用面 积（）规划指标要求楼面地 价成交价 （万元 ） 成交日期竞得人可建设 用地面 积容积 率建筑 密度建筑 高度建筑总 面积（ m2）增城市派潭镇高滩 村、香江温泉度
6、假 村东南侧商服 用地34325.83330481.025%25米3304817255700增城市派潭镇高滩 村杨屋社、松柏塱 社、高滩社商服 用地89171.8381065.31.130%8917265658502011-12-7广州市华源 酒店有限公 司增城市派潭镇高滩 村热水角商服 用地34641194.522.960%24米3464364 1262009-11-11广州市增城 高滩温泉酒 店增城市派潭镇高滩 村商服 用地22262.83149521.025%25米49524887302009-11-11广州大瀑布 旅游开发有 限公司增城市派潭镇高滩 村旅馆 业用 地140987.951
7、365301.025%25米13653029340002009-6-8广州市三英 温泉酒店投 资有限公司参考以往同类型地块成交数据显示，调研地块地价偏高，且红 线范围内存在补偿拆迁工作。10综合地块周边酒店项目情况，结合本地块实际情况分析，该 项目适宜打造中档消费酒店项目。开发定位建议地块指标：项目地块占地34325，可建设用地面积33048，容积率1.0，总建面积33048，土地用途为商服用地。项目定位：根据该地块挂牌出让须知相关规定，该地块须用作酒店开发。产品定价：参考地块周边营业中的酒店，预测酒店房价400-800元/晚。回本周期：参考目前增城市酒店度假旅游市场情况，预计该地块开发后，年
8、入住约10000人次、平均消费金额约600元；温泉年消费人数约10000人次、平均消费金额约100元；其他消费5000人次、平均消费金额约80元；并结合总开发投资成本、经营成本、经营利润分析，该项目回本周期需要4年。11根据周边环境及旅游市场预测，该项目回本周 期需要4年。开发预测项目产品人次单价（元）总额 （万元）一、销售收入住宿收入100006006000温泉消费100001001000其他消费500080400合计250007400二、建筑成本3304827008922.96三、设备投资成本3000万元四、土地成本5700万元五、经营成本2516万元六、回本周期4年1212地块结论1、地
9、块周边自然环境优越。地块处于南昆山风景旅游区、大丰门风景旅游区及白水寨风景旅游区之间，自然环境舒适，适合发展旅游度假产业；2、距离从莞深高速仅需10分钟车程，南距增城市中心28公里，距东莞60公里，西距从化市中心22公里，距广州市70公里；3、地块缺乏竞争力，占地面积小、容积率低、存在高度限制；4、出让条件存在定向招拍可能，地块遗留建筑物，须完成拆迁补偿，否则本次竞买无效；5、地价偏高。地块可建设用地面积仅为33048 ，容积率1.0，楼面地价1725元/ ,比以往周边成交土地楼面地价高；综上所述，结合地块位置、周边自然环境及规划指标来看属于地块等级中等偏下，从目前增城市旅游度假市场发展来预测，该地块也有一定的发展空间，但政策因素影响增长速度放缓，且地块面积相对较小，竞争力不足，回本周期长，拆迁补偿工作难度大，该项目有一定开发风险，建议公司不参与竞拍。
