《资产评估学 第四章不动产评估》由会员分享，可在线阅读，更多相关《资产评估学 第四章不动产评估（130页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、第四章 不动产评估1一、不动产的概念： 1.土地的概念： 土地定义： 土壤定义： 土地与土壤的区别：第一节 不动产的评估概述22.地产的定义：地产的分类：3房地产是指土地、建筑物及其他地上定着 物，是实物、权益、区位三者的综合体。 3.房地产的定义：4实物、权益和区位 实物：房地产中看得见、摸得着的部分，如结构 、设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括 权利、利益和收益。中国目前主要有：所有权：单独所有、共有、区分所有使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地 承包经营权租赁权抵押权典权地役权空间利用权相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等5不同的资产中，实物和权益对价
2、值的 影响是不同的：有形资产主要是实物影响价值无形资产主要是权益影响价值房地产的实物和权益在价值决定中都 很重要。6区位：一宗房地产与其他房地产或者事务在空间 方位和距离上的关系。包括位置、交通、环境 景观、外部配套设施等四个方面。位置，包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层交通：指进出该宗房地产的方便程度。环境景观：指该宗房地产周围的自然环境、人 文环境和景观。外部配套设施：包括房地产外部的基础设施和 公共服务设施。基础设施指道路、给排水、电 力、燃气、热力、电信、有线电视等设施；公 共服务设施，一般指教育、医疗卫生、文化体 育、社区服务、市政公用等非营业性设施。73.不动产的概念n动产：n不动
3、产：8二 、不动产的特性（一）土地的特性 1、土地的自然特性（补充）（1）数量的有限性（不可再生性） 供 给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）92、土地的经济特性（补充）（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性103.土地的资源特性（1）生产性（2）地域性（3）时间变化性（4）永续利用性（5）面积有限性114.土地的资产特性（1）非劳动产品与劳动产品的两重性（2）土地价格的两重性（3）不可移动性（4）保值增值性5.土地的权属特性12二 、不动产的特性不可移动性耐用性相互影响性价值量大性保值增值性流动
4、性差用途多样性独一无二性易受限制性供给有限性13n2010年1月，为配合世博配套工程浦 东滨江大道建设，位于上海浦东新区东 方路的一栋有着100多年历史的老洋房 开始实施整体平移。这栋老洋房为四层 砖木结构建筑，建于1906年，原为江 海北关验货场办公楼。在平移工程中， 千斤顶在计算机的控制下将使整栋大楼 “行走”30多米，整个工程于2010年4 月完工。14不可移动性15n2008年7月3日，福州老洋房泛船浦教堂神 父楼在上百个千斤顶的支撑下离地1米，整 体平移。这栋老洋房由于位于建设规划范围 内，经过一年多准备，福州市有关部门决定 对泛船浦教堂神父楼实施整体平移，以利于 文物保护和减少经济
5、损失。这幢楼将先往东平移75.6米，再整体旋转 90度向南平移30.7米，由东西朝向变为南北 朝向。耗资17万元，建筑风格属半哥特式、 半法国式。 161718三、不动产的分类n土地的分类：表4-2n房屋建筑物的分类：表4-319四、不动产的估价原则n一般原则n合法原则 合法产权 利用方式合法 交易、处分合法20五、 房地产的评估程序（了解）看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？21第二节 不动产评估的理论基础一、地租理论（略）二、区位理论（了解）22三、我国土地权属类型1、 一般来讲，在我国实行国有土地 所有权与使用
6、权相分离的制度，土地使 用权可拥有和转让，土地二级市场交易 的是使用权而非所有权。23但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不 能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资产，其价值取决于其载体 土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权 益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可 单独转让、出租、抵押。242. 土地使用权出让n土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由 土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 。n 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖和挂 牌四种方式。25n最高年限规定：居住七十年，工
7、业五十 年，文、教、科、卫、体五十年，商业 等四十年，综合或其他五十年。n 土地使用权使用期限届满，土地使用 者可申请续期，否则国家将无偿收回土 地使用权。26四、不动产价格体系（一）公平市场价格、非公平市场价格 （二）土地所有权价格、土地使用权价格 （三）按照土地使用权流转方式：n一级市场：政府批租市场或政府出让市场n二级市场：转让、出租、抵押市场总和。27我国土地使用权价格体系1、基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。是各 城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测 算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平 均价格。 2、标定地价：在基准地价基础上，确定 的具体宗地在一定使用年期内
8、的价格。 3、出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地 出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出 让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或 租赁。 5、其他价格上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价 。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格 。28（四）课税价格、征用价格、抵押价格（五）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格建筑总面积楼面地价土地单价容积率n例题投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积 率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容 积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅 土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪 一幅土地进行
9、投资更为经济？29（六）建筑物价格体系n1.商品房价格、经济适用房价格n标准价、成本价30五、影响地产的因素看课本89-99页，回答问题 1.影响地产价格的因素主要有哪几种? 2.一般因素是什么？具体包括哪几种因素？ 3.什么是区域因素？影响商业用地价格的区域因素有 哪些？影响住宅用地价格的区域因素有哪些？影响 工业用地价格的区域因素有哪些？ 4.什么是个别因素，影响地产价格的个别因素有哪些 ？影响建筑物价格的个别因素有哪些？31一般因素： 行政因素：土地制度、住房制度、城市规划、土地 出让方式、地价政策、税收政策等 社会因素： 政治安定状况 社会治安状况 城市化一般而言，城市化意味着人口向城
10、镇地区集中，造 成需求不断增加，从而会带动城镇房地产价格上 涨。 房地产投机普遍认为房地产投机会引起房地产价格上涨。32经济因素u经济发展状况：反映经济发展的一个重要指标是国内生产总 值GDP，其增长会引起房地产价格上涨，尤其引起地价上 涨。u居民收入和消费水平：通常，居民收入的真正增加，会增 加对房地产的需求，导致房地产价格上升。如果居民收入的增加是低收入者的收入增加，则对房地产价格的 影响不大如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使居住房 地产价格上升如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，则对房地产价格的 影响不大。 u物价房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。u利率房地产
11、价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降，利率 下降，房地产价格会上升。33其他一般因素n人口因素：人口数量、人口素质、人口结构n心理因素购买或出售的心态个人欣赏趣味时尚风气或从众心理接近名家住宅心理讲究风水或吉祥号码n国际因素34心理因素 购买或出售的心态 个人欣赏趣味 时尚风气或从众心理 接近名家住宅心理 讲究风水或吉祥号码3536香港浅水湾n沙滩的后面是一座郁郁葱葱的小山。山 作龙型，据说风水相当好。香港人很重 视风水，有“一运二命三风水”之说。 意思是说，命、运对人的一生固然十分 重要，但风水的影响亦是不可小视的。 港岛很多豪门巨富都在这里建有住宅， 就是看中了这里的风水。浅水湾畔
12、风水 楼，遂成此间一景。 3738n浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白 色大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于 整栋大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计 完全是出于风水的考虑。原来，楼后面的山是 港岛“九龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入 海的。这楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计 者便在龙头所向的部位开了一个大大的窗子， 据说这样就能顺风顺水一顺百顺了。因为这楼 的风水实在太好，惦记它的人很多，与其一次 性售出，不如把它当做一固体银行，所以这一 爿房子是只租不卖的。39成龙的别墅4041n这栋造型颇似锣鼓的海景大厦，归亚洲女首富、 香港华懋集团主席龚如心所有。这位被称作“小 甜甜”的女
13、人，为了赢得丈夫身后近400亿遗产 ，不屈不挠地打了9年官司（比抗日战争还多一 年咧），终于将遗产争到了手（当然也包括这栋 漂亮的造型别致的楼宇）。然而，小甜甜的命运 实在是差了些，胜讼后不到一年，便追随夫君而 去，亿万财产，竟是无福消受。眼前这一爿估值 约100亿港元的豪宅，如今也不知道归入谁的名 下了。42区域因素影响商业用地土地价格的区域因素 商业繁华程度 交通便捷度 环境优劣度 规划限制 其他因素43影响住宅用地价格的区域因素u位置u交通便捷度u基础设施保证度u公用设施完备度u环境质量度u规划限制u其他因素44影响工业用地的区域因素n交通便捷度n基础设施完善度n产业集聚规模n环境质量n
14、规划限制n其他因素45个别因素n位置因素n地形地质因素n面积因素n地块形状因素n土地利用因素46第三节 房地产评估的收益法一、基本思路及步骤n无限期：房地产价格纯收益/资本化率（a/r） （1 ）n有限期： （2）a年纯收益r折现率 二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。47三、各参数的估算 （一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实 际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用 来获取。净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用48以房地产出租为例，求取土地 收益的步骤：设某酒店共有客房200间，每间每天的收费为 300元，平均入住率为80%，运营
15、费用为每天 总收入的30%，土地的纯收益为房地产总收 益的40%。n计算总收入n求取总费用n求取总收益n确定房屋纯收益n求取土地纯收益49（二）资本化率-房地产投资的报酬率1.综合折现率的计算公式：102页2.折现率的计算方法：n市场提取法n资本资产定价模型n投资资本结构组合法n债务保证率法50（三）收益期的确定 单独评房建筑物的经济寿 命 单独评地土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命 确定收益期，然后计算土 地超出建筑物经济寿命部 分的价值。 （2）假设未来收益无限期。 但是在计算净收益时应扣 除建筑物的折旧费和土地 费用的摊销。51收益法举例例 1： 某旅馆需要估价，根据调查，该旅馆
16、共有 300 张床位，平均每张床位每天向客 人实收 50 元，年平均空房率为 30% ，该 旅馆营业平均每月花费 14 万元；当地同档 次旅馆一般床价为每床每天 45 元，年平均 空房率为 20% ，正常营业每月总费用平均 占每月总收入的 30% ；该类房地产资本化 率为 10% ，该旅馆的经营期限为50年， 试选用所给资料估算该旅馆的价值。52n习题： 某旅馆需要估价，根据调查，该旅 馆共有00 张床位，平均每张床位每天向客 人实收元，年平均空房率为 30% ， 该旅馆营业平均每月花费 万元；当地 同档次旅馆一般床价为每床每天 元， 年平均空房率为 20% ，正常营业每月总费 用平均占每月总收入的 30% ；该类房地产 资本化率为 % ，该旅馆的经营期限为50 年，试选用所给资料估算该旅馆的价值。53n课本例4、5、54n有一宗土地，出让年期40年，资本化率 为6
