资产评估 第7章

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1、第七章 房地产评估资产评估中，因具体评估业务项目和评估处理的需要， 通常可以将房地产区分为三种评估对象：1.单纯评估土地价值2.单纯评估房屋建筑物价值3.房地合一价值第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性（一）土地特性及分类1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定2.土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性n3.土地分类：n(1)国有土地和集体土地n(2)工业用地、商业用地、 住宅用

2、地、其他用地n(3)市中心区土地、城区土 地、郊区土地、开发区土 地等n(4)划拨土地、出让土地、 转让土地、租赁土地等n(5)生地、毛地、熟地六安城区的规划？（二）房屋建筑物及其分类n房屋建筑物及其分类n1按房屋的使用性质划分，主要有：n（1）工业厂房（2）商业用房（3）住宅（4 ）文教卫生用房（5）其他用房n2按房屋的结构类型划分，主要有：n（1）砖木结构： （2）砖混结构 （3）框架 结构 （4）剪力墙结构 （5）框架剪力墙 结构（三）房地产（不动产）的特性1、位置固定性（区域性、个别性）2、使用长期性（70年，50年，40年）3、投资大量性（取得土地、土地开发、 房屋建筑及销售等）4、

3、保值增值性5、受政策面因素影响较大第二节 房地产价格一、房地产价格的特性1.土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是 地租的本金化；2.建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成 。（此外，在我国，地价是指土地使用权价格，而房价一 般是指所有权价格。）在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了解土地价格的特性很重要。n土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化2、地价主要由需求方决定（供给弹性小）3、地价呈不断增长趋势4、地价与土地用途相关（受政策影响）5、地价具有个别性n土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征 。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国

4、土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而 非所有权。土地一级市场土地二级市场一级市场即政府出让市场， 是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场二级市场是指土地的使用权转让市场n1. 根据国家规定：农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由 国家征用后，再出让。土地使用权属无形资产（对物产权），其价值取 决于其载体土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权 益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可 单独转让、出租、抵押。2. 土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定

5、年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。n 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产 市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价

6、。 4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二 级市场价格，由市场竞争决定价格。（三）土地价格的基本构成n1土地取得费n （1）征地费 （2）拆迁安置补偿费 n2土地开发费n（1）基础设施配套费 （2）公用事业建设 配套费（3）小区开发配套费n3土地所有权收益n4其他 n（1）税费 （2）投资利息 （3）利润 房屋建筑物价格主要类型：n1、出售价格和租赁价格n2、房地产的总价格和单位面积价格n3、现房价格和期房价格n4、销售价格、租赁价格、抵押价格、课税 价格和典当价格等n评估中可以根据具体情况进行房地分估或 房地

7、合一评估，针对具体的资产业务情况 ，对评估价值的种类和内涵予以定义和披 露。房屋建筑物价格的基本构成：o1前期费用o2建筑安装工程费o3配套费用o4合理利润o5资金成本三、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格建筑总面积n例题 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为 1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平 方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该 选择哪一幅土地进行投资更为经济？容积率=建筑总面积建筑物占地总面积三、影响房地产价格的因素（一）一般因素1、社会因素（人口、社会治安、城市化、公共设

8、施等）2、经济因素（经济发展、储蓄投资、物价、工资、利率等）3、政策因素（土地制度、住房制度、城市规划、税收政策等）（二）区域因素1、商业繁华度2、道路通达度3、交通便捷度4、设施完善度5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。区域影响因素1.商业用房地产区域因素：区域业态类别及竞争状况，经 营者的经济实力与经营才能，商业繁华程度，顾客质量， 交通状况等。 2.工业用房地产区域因素：与产品及原料集散中心的距离 ，产业集聚度，交通运输状况，劳动力市场供求状况，对 水质、空气产生污染的程度，与关联产业群的距离，行政 干预及管理程度等。 3.住宅用房地产区域因素：日照、温度、

9、湿度等气候条件 ，离市中心的距离，交通状况，配套状况，噪音、空气污 染状况，政府对土地利用程度的管理等。其他个别因素：n1土地个别因素n （1）面积与形状（2）地形与地势（3）地 力与地质 （4）容积率（5）土地用途 （6） 土地使用年期 n2房屋建筑物个别因素n （1）面积、结构、材料等（2）设计、设 备等 （3）施工质量 （4）产权状况、已使 用年限、物业管理情况等 （5）建筑物是否 与周围环境协调第三节 房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值重新购建价格损耗二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很 少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损 耗的新建房地产。 注意：土地

10、的价格主要由其效用决定，而非成本 ，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受 到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物 价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地价格 取得待开发土地的成本（出让金、动迁费用、安置费）+ 土地开发费（基础设施建设费、配套设施建设费）+ 管理费用+ 投资利息+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还 是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是 从城镇取得土地使用权。1、从农村取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济 组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物 和青苗补偿费及安置补助费。（2

11、）支付给政府的土地使用权出让金。2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者 支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本1、基础设施建设费2、公共配套设施建设费 （三）估算管理费用 （四）估算投资利息n注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利 息；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管 理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费 的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时 间的一半计息。（五）估算税费 （六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开 发费（包括管理费用），也可以是开发后 土地的地价。 （七）土地增值收

12、益的确定例题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让 而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩， 开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元 /亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开 发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10% ，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格 。 1、估算土地取得成本土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米 2、估算土地开发成本土地开发成本开发费其他费用3亿元/平方公里5万元/亩300元/平方米75元/平方米375元/平方米0603.043、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年

13、，土地开发成 本分阶段均匀投入，则：投资利息 750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米 4、估算开发利润开发利润（750375）10%112.5元/平方米 5、计算土地价格土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米土地总价1,350.5580,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润新建建筑物价格建筑物建造

14、成本+管理费用+投资利息+销售费用 +开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建安工程费4、公共设施建设费5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费1、销售费用2、销售税金及附加3、其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤n旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准 日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地 产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗

15、 。（一）估算重置成本1. 可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。2. 注意两种重置成本(1)、复原（Reproduction cost）(2)、更新（Replacement cost）n 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种：(1)直接法根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所在地区评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担

16、 的附加费后算出重新建造价格。（2）间接法指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以 此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常 经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准 造价，再乘以待估建筑物的总面积。（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率已使用年限/法定使用年限 2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素） （1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年 的折旧为：例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2， 耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4。试用耐 用年限法估算（定额法）其现值。非生产用房