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1、1汇成置业策划部二零一零年六月三十日葫芦岛市场分析2目 录TABLE OF CONTENTS【一】宏观市场环境分析【三】地块价值分析【二】房地产市场分析【四】经济性测算【五】结论与建议3第一部分 宏观市场环境分析葫芦岛位于渤海之滨，地处辽宁西南部，东邻锦州市，西接山海关，北靠朝阳市，东距省会城市沈阳230公里,2个小时车程，西距首都北京420公里,4小时车程。素有“关外第一市”的美称。是辽宁最年轻的城市，也是一座新兴的工业城市、港口城市和旅游城市。自1989年，提升为地级市后，葫芦岛市成为该地区政治，经济中心。葫芦岛城市发展城市概况2葫芦岛城市简况葫芦岛市是辽宁西部城市群区域性金融城市和重要港
2、口城市，位于辽宁西部，与锦州相邻，与营口、大连隔海相望。海岸线达261公里，居辽宁省第二位。全市面积1.04万平方公里，人口约280.4万。其中市区人口约80万。06年市区人口为50万人。辽宁西部城市群区域性金融城市重要港口城市葫芦岛市城市现状葫芦岛城市发展城市概况葫芦岛城市发展城市概况经济逐年快速增长为房地产市场发 展提供了强有力的支撑城市GDP指标2010年葫芦岛市年地区生产总值（GDP）实现520亿元，比上年增长33.1亿元，GDP增长幅度6.8%。近年来，葫芦岛地区生产总值以超过10%的速度高速增长。葫芦岛城市发展城市概况2010年葫芦岛市第一产业增加值66.1亿元，增长9.0%；第二
3、产业增加值243.5亿元，增长17.9%；第三产业增加值221.8亿元，增长14.7%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为12.4：45.9：41.7。能源电力产业、有色金属产业、石油化工产业、船舶机械产业四大产业为葫芦岛市的主要支柱产业。2010年，四大支柱产业总产值700.2亿占规模以上工业的81.1%葫芦岛市是传统工业城市具备良好经济基础产业结构和支柱产业葫芦岛城市发展城市概况人均可支配收入不断增长，居 民消费能力不断增强居民收入与消费情况近年来，葫芦岛市人均可支配收入不断增长。居民消费价格总指数（CPI）和工业品出厂价格指数（PPI）高位运行。2010年居民消费价格总
4、指数累计比上年上升2.7%，结构性物价上涨压力不断缓解。2010年工业品出厂价格指数累计比增长12.4%，原材料、燃料、动力购进价格指数累计比增长9.9%。葫芦岛城市发展城市概况葫芦岛城市定位葫芦岛都市区功能定位为：“辽宁西部地区的经济中心，京沈地区海滨休闲游憩地，东北地区重要的港口与物流中心，我国重要的重工业基地。”形象定位为：充满经济活力的“活力走廊都市”和具有强大吸引力的“魅力海滨古城”。葫芦岛城市发展城市概况区域发展规划2005年，辽宁省委、省政府提出了打造“五点一线”沿海经济带的战略构想。其中，“五点”分别对应辽宁省境内的五个工业区，而“一线”即是指从丹东到葫芦岛绥中1443公里的滨
5、海公路。通过“以点连线、以线促带、以带兴面”的空间发展格局，辐射和带动距离海岸线100公里范围内的沿海经济带的发展。 葫芦岛城市发展城市概况2008年，国务院常务会议讨论并原则通过辽宁沿海经济带发展规划。会议明确指出，辽宁沿海经济带包括大连、丹东、锦州、营口、盘锦、葫芦岛等沿海城市在内。区域发展规划滨海公路全面贯通后，将 把沿海“五点”从陆路联系起 来，形成“沿海经济带”。滨海公路的建成，将促进 沿海经济带产业结构调整和优 化产业布局，通过中心城市带 动周边地区发展，在沿海地区 逐步形成临港产业集聚带、资 源开发产业带和旅游观光产业 带。葫芦岛城市发展城市概况葫芦岛城市发展格局葫芦岛市规划形成
6、“一核一带，二心三轴”的城镇体系空间结构。使连山区、龙港区及兴城之间联系日益紧密，加强了现有中心城区、产业区和旅游区的功能关系，使基础设施建设区域整合，并产生资源共享的发展态势。一核：固化形成包括葫芦岛城市、兴城城市的组合型中心城市，成为市域都市核心区。一带：京沈铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路、102国道组成的辽西走廊通道沿线，与高桥、塔山、葫芦岛市区、兴城、曹庄所组成的东北西南走向的狭长地带将建设为经济增长与人口集中、东北与华北联系等重要功能积聚的空间。二心：将绥中、建昌两县建设发展为市域片区中心城市。三轴：两条功能辐射轴和一条城市功能联系轴。葫芦岛城市发展城市概况葫芦岛城市发展城市概况葫
7、芦岛大都市区连山区龙港区兴城市 葫芦岛三位一体发展战略示意图葫芦岛城市发展城市概况北港经 济开发 区连山区：连山区，葫芦岛主城区之一。1985年撤县建市，经历了长时间的建设，现已发展成为市政配套完善，商业设施发达的区域中心。总近70万规模人口也使连山区在城市内部形成中最具有城市活力区域。同时，连山区也是锦石化等的大型厂矿企业的聚集所在地，工业基础较好。但也因此在城市环境方面受到一定的影响。在城市化进程中，待改造棚户区何厂矿企业较多，改造建设难度大。近几年，随着葫芦岛不断加大城市改造力度，连山区市政建设取得明显成果，葫芦岛城市发展城市概况龙港区：龙港区原是一个以冶炼、造船、化工、机械为主的海滨城
8、区。根据城市建设发展需要，自92年以来大力发展市政设施，改善居住环境，尤其政府部门，事业单位以及大型金融机构的迁入，为该区域的发展建设起到极大促进作用，以至发展成为功能完善、环境优美的生态新城区。葫芦岛城市发展城市概况龙湾CBD区：龙湾CBD，总规划面积13平方公里，其中5平方公里为生态绿化区，8平方公里为建设用地，三面环山，一面向海，同时兼具“优美岸线、自然山水、高铁换乘、城市连接”四大开发优势，这里将建设成为“立足东北、辐射东北亚”，集“商务会展、康体休闲、旅游度假”为一体的海洋、生态型 CBD .整个CBD区含一场五馆葫芦岛城市发展城市概况龙湾CBD区定位 ：龙湾CBD，总规划面积13平
9、方公里，其中5平方公里为生态绿化区，8平方公里为建设用地，三面环山，一面向海，同时兼具“优美岸线、自然山水、高铁换乘、城市连接”四大开发优势，这里将建设成为“立足东北、辐射东北亚”，集“商务会展、康体休闲、旅游度假”为一体的海洋、生态型 CBD .整个CBD区含一场五馆葫芦岛城市发展城市概况龙湾CBD区开发计划：1.一期开发一期开发以海滨旅游开发、室内沙滩和游泳配套设施建设以及体育场、体育馆和游泳馆为突破点，配套完成部分住宅组团和居民回迁组团以及服务设施。同时，完成城市发展对内对外主要道路网的修建，为城市后续发展创造条件。总用地面积388059ha，总建筑面积292.37万m2。2.二期开发二
10、期开发以海滨购物公园为主，重点抓好特色项目开发建设，成为环渤海滨海区域的特色业态。同时吸引商业、办公和配套住宅产业的入驻。总用地面积70.34ha,总教主面积121.11万m23.三期开发三期开发以全运会的城市品牌营销成果为契机，开发建设城市地标建筑260米飞天大厦，吸引高端服务业的入驻，做好配套及相关服务设施建设。总用地面积89.33ha，总建筑面积136.97万m2。 葫芦岛城市发展城市概况龙湾CBD区开发计划：4.四期开发四期开发以“城市文化中心”为主题，展开图书馆、博物馆、文化馆三馆建设，并通过飞天大厦的人气带动，创造龙眼岛上日新月异特色景观，进一步吸引城市人口向CBD地区迁移。总用地
11、面积85.23ha，总建筑面积103.28万m2。5.五期开发五期拟开发基地东北角会展组团，在背山面水、沙质最优沙滩处建设会展中心，完善城市功能，提升产业城市服务业的设施水平，该组团的未来使用随着发展形式的变化可能有较大弹性。6.六期开发预想六期开发完善东北部组团的功能，对政府预留用地的性质进行明确的界定和建设，同时对现有海滨服务设施进行更新改造，以使之进一步满足城市功能，体现土地价值，符合城市的风貌和特征。总用地面积79.28ha，总建筑面积96.99万m2。 葫芦岛城市发展城市概况龙湾CBD区总体规划：规划结构形成“一湾、一岛、两环、六叶”的空间格局一湾：滨海休闲带沿海岸线由西向东布置了滨
12、海高尔夫、室内沙滩、滨海商业公园、国际会议展览中心等多种功能，力图创造出四季活力和永久魅力。一岛：健康活力核心依托月亮河自滨海岸线向基地纵深引入一座健康绿岛龙眼岛，使岸线活力向基地内部辐射，围绕龙眼岛，形成一个具有生态、文化、体育等功能的健康活力核心。生态公园：龙眼岛南侧保持并放宽自然河道，结合径向汇水通廊形成小型湿地景观。文化中心：龙湾大道以西为文化中心和中央标志塔。文化中心位于龙眼岛西侧，包括图书馆13000m2、文化艺术中心和博物馆各10000m2。文化中心与体育中心之间为高约240m的飞天大厦，是统领全区的标志建筑，建筑形体以航天文化为理念，凸现海阔天高的空间气度。体育中心：龙湾大道以
13、东为体育中心，设一座容纳30000人的体育场，5000人多功能体育馆和1200人游泳馆各一座。葫芦岛城市发展城市概况龙湾CBD区总体规划：两环：商务办公环；山体生态环环岛一路和环岛二路之间形成一个商务办公环。沿环岛一路以商业功能为主，与生态绿岛隔水相望，规划引入著名品牌店，包括百家国际餐饮与众多国际时尚品牌，与龙眼岛、滨海公园共同创造活力。沿环岛二路以办公楼宇为主，规划中建议老城的一些行政办公可以迁移到新城，聚集人气也改善办公条件。同时，规划大量高品质的办公楼宇，形成中央商务区的硬核。保护规划区外围的自然山体，形成山体生态环，作为居民日常游憩的场所。其对CBD生态与景观的优化也具有重要的作用。
14、六叶：六个功能片区基地内几条重要的对外交通道路通海大道、龙湾大街和滨海大道将规划区划成六个片区。片区A相对独立，在规划区东侧，五十号路和滨海大道之间，占地面积42公顷，是国际会展与配套功能组团。片区B位于滨海大道、龙湾大街、环岛二路和基地边界之间，占地面积约52公顷，高尚居住及其配套功能组团。片区C位于龙湾大街、通海大道和环岛二路与基地边界之间，占地面积约57公顷，高尚居住及其配套功能组团。片区D位于环岛二路以西核基地边界之间，占地面积约为29公顷，以现代居住及其配套功能组团。片区F位于环岛一路以南和基地边界之间，占地面积约52公顷，改片区直接滨海，是健康产业组团，规划将建设低层高档度假住宅、
15、度假酒店和滨海高尔夫等功能。葫芦岛城市发展城市概况宏观环境分析小结n葫芦岛市总体经济运行健康平稳，目前正处在短周期波动的扩张期、中周期波动的复苏期，总体呈现出温和上升、逐步提速的增长态势，其发展潜力和空间较大。在此基础上，葫芦岛市宏观房地产市场也将处于稳定健康增长的良性发展轨道。n几大产业与众多企业机构的聚集，将使该片区聚集更多高素质、高收入人群，为本区域提供较坚实的高端客户基础，而本项目也能从区域升值中获益。n沿海经济带的发展带来巨大契机，为房地产市场发展提供原动力。n龙湾CBD是辽宁“五点一线”沿海经济带上唯一一个滨海生态型CBD，是辽宁扩大开放辐射东北亚的关键工程 。作为2013年的全运
16、会分赛场，龙湾CBD将是未来3-5年葫芦岛住宅最主要的消费区域。24 葫芦岛市房地产宏观市场分析 葫芦岛市房地产微观市场分析第二部分 房地产市场分析252009年商品房销售额79.5亿元，增长124.6%，其中：住宅销售额 61.5亿元，增长105.0%；商业营业用房销售额14.5亿元，增长383.3% 。2009年商品房空置面积27.2万平方米，下降69.4%，其中：住宅空 置面积9.8万平方米，下降79.7%；商业营业用房空置面积13.0万平方 米，下降61.5%。2009年，葫芦岛市商品房销售面积和销售额增幅在全省排名第一 。宏观市场指标26葫芦岛市商品房价格走势分析1998年到2010年12年间，葫芦岛市商品房销售价格增长了4.5倍。 近几年，葫芦岛市的房价每年都在以300800元的幅度上涨，增长速 度较快。商品房价格逐年走高原因分析： 需求量大 品质提升 捂盘待涨现象 城市形象的提升27目前，葫芦岛市商品房均价在4600-5000元/平米之间，产 品建筑形态正逐渐从多层向小高层甚至高层过渡。消费者的
