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1、 投资拓展管理中心2012年12月一级土地开发项目投资拓展分析一级土地开发项目投资拓展分析专题汇报专题汇报一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议汇报纲要汇报纲要1）战略层面土地拓展规模、结构、区位、布局、形式2）战术层面区域土地与房地产市场分析土地获取方式的选择。包括：土地一级开发（一二级联动）、二级市场（招拍挂、协议出让、行政划拨）、 二手土地（合作）。 土地拓展是房地产企业最大的决策1）土地成本是开发中最难控制的成本2）土地事关企业可持续发展3）土地投资本身甚至贯穿项目运营全过程(如：一级土地开发项目）土地拓展工作内容一、前言本专题：一级土地开发项目投
2、资拓展分析一、前言本专题意图1）目前集团正在推进的一级土地开发项目较多，且一级土地开发工作内容 复杂，且通过一级开发的土地是房地产企业取得土地的主要来源，有必 要通过对一级土地开发项目投资拓展问题分析总结，为集团相关项目工 作开展提供有益建议。2）希望通过抛砖引玉，集思广益，使土地拓展工作得到大家的了解、关注 、思考、支持与协作。本专题选择一级土地开发项目投资拓展问题进行分析，具体分析更多从战 术层面进行。一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议汇报纲要汇报纲要二、一级土地开发基本问题之缘起2002年2005年、2006年中关村科技园土地一级开发暂行办法 首
3、次明确提出“土地一级开发”的概念北京市出台四部法规文件规范土地一级开发行为： 北京市国有建设用地供应办法、 北京市土地储备和土地一级开发暂行办法、 北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让 流程示意图、 北京市土地一级开发招投标暂行办法。成都市人民政府批转市国土 局等部门关于积极引进和规范 社会资金进行一级土地整理意 见的通知引导企业投资土地 一级开发的行为 2007年缘起：在国家层面上并无所谓“土地一级开发”的概念，主要是各地根据自身发展实际对 国家层面的“土地储备制度”进行突破，出台了相应的“土地一级开发”相关地方法规。海南省关于规范企业参与成片 开发的通知明确了一级开发商 最高
4、可以分得70%土地纯收入2006.7.19土地一级开发：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规 划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备开发、土地供应计划的 项目，在确定土地开发实施方案后，由政府委托或者通过公开招投标的方式确立 土地一级开发主体。开发主体完成土地开发项目中的征地、拆迁、规划设计、市 政基础设施建设、公共配设施建设、交通建设、环境建设和投融资等具体环节， 并提供土地开发项目完成后的经营管理方案，为土地二级开发服务。土地储备开发：政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组 织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地出让条件的工作。基本上包括土
5、地储 备和土地一级开发两项内容，即使土地由“生地”变为“熟地”，达到出让标准。概念：毛地做净、生地做熟二、一级土地开发基本问题之概念土地一级开发 运作模式二、一级土地开发基本问题之运作模式市场化 运作模式国有企业 运作模式完全政府 运作模式完全政府 运作模式由土地储备中心完成一级开发工作，政府财政专项拨款进行土地一级 开发，开发完成后将预期的熟地交由土地交易部门公开出让。 案例：珠江新城、白云新城二、一级土地开发基本问题之运作模式案例：珠江新城、白云新城。国有企业 运作模式政府将土地一级开发整理工作交给国有企业具体实施，整理后的土 地出让收益由国有企业享有。 案例：中关村、各地城投公司云南城投
6、一级土地开发二、一级土地开发基本问题之运作模式企业业承担一级级土地开发发的角色、业务业务 内容、利益诉诉求运作过过程土地开发阶发阶 段项项目开发发建设阶设阶 段管理运营阶营阶 段承担角色土地运营商房地产开发商房地产代理、中介、物 业专业 服务管理商业务 内容项目定位研究、规划、融资 、一级开发、招商、土地经 营规划设计 、建造营 销、项目合作或转 让销售、营销 、物业经 营利益诉求分享土地收益、为二级市场 获取土地铺垫低成本取得土地、二 级开发收益物业持续经营获 取土 地获取土地增值收益直接收益一级开发间接收益二级开发、转让 招商市场化 运作模式通过招商引资或公开招投标方式确定投资商，投资商先
7、行支付土地一 级开发成本资金，待土地上市交易后，获取的土地收益首先用于偿还 投资商在土地一级开发中投入的资金成本，剩余部分按双方预先商定 的收益分配方式进行分配。主要有项目带土地、一二级土地联动开发 等方式。二、一级土地开发基本问题之运作模式清远金谷科学城项目市场化 运作模式1、项目带土地方式：利用产业园区、科技园区等概念进行用地控制 和获取，除部分用地用于产业及产业配套使用外，其余大部分土地用 作房地产开发。 案例：清远金谷项目二、一级土地开发基本问题之运作模式p清远金谷科学城位于清远东城街 ，由广东汇裕投资发展集团有限公 司与湖南科力远高技术控股有限公 司共同投资组建，打造技术密集型 新兴
8、产业为主体的现代产业体系， 内部还规划有高尚住宅区、中心商 务区等房地产开发物业。p远期规划用地20000亩左右，起步 区用地为2000亩，规划总建筑面积 约350万平方米，计划投资超300亿 元人民币。 神州半岛规划图市场化 运作模式2、一二级土地联动开发方式：利用参与土地一级开发的优势，在二 级市场上享有低价获取土地的优先权。项目推进中一级土地开发与二 级土地开发交叉进行，往往利用二级市场的土地收入的资金来投入一 级土地开发中的市政基础设施建设。 案例：海南神州半岛，我司海南木兰湾、龙波湾、四川大邑项目二、一级土地开发基本问题之运作模式p中信泰富是神州半岛的土地一级开发商， 2005年9月
9、，中信泰富与万宁市政府签订合作 开发框架协议，中信泰富负责整个神州半岛的 规划、道路平整、通水通电等基础设施，在完 成基建后土地交还当地政府，再以公开挂牌拍 卖方式出售，在2010年公开出让中，中信泰富 及关联公司共获取全部出让的12宗地块，平均 25万/亩，远低于同区域无海景资源土地30万 元/亩的价格。p规划用地18平方公里（约2.7万亩），总建 筑面积约406万，整体容积率约0.34。 二、一级土地开发基本问题之运作模式政府利益 城市发展 财政 政绩开发发商利 益 利润实现 市场目标政府开发商企业参与一级土地开发之现实必要性：政企双赢政府：以将来的收益向开发商支付一级土地开发费用，再减轻
10、 政府现期财政压力的基础上促进城市发展。开发商：可以获取一级开发的投资收益，且有利于在二级土地 出让时拿地，取得二级土地开发收益，实现企业发展目标。市场化运 作模式一、前言二、一级土地开发基本问题三、企业参与土地一级开发综合分析四、总体建议汇报纲要汇报纲要三、一级土地开发综合分析之分析框架本专题选择一级土地开发中一二级联动模式进行深入分析。分析中注意结合 我司项目及我司相关项目所在地区的情况一二级联动模式项目的两大核心关注点1.1. 一级土地开发投资收益能否实现。一级土地开发投资收益能否实现。2.2. 二级土地获取能否如期（二级土地获取能否如期（按时期、按期望价格按时期、按期望价格）实现。）实
11、现。综合分析框架三、一级土地开发综合分析之政策环境国家层面政策不明确从国家层面来看：2008年国发3号文明确“土地前期开发要引入市场机制 ，并通过公开招标方式确定实施单位”；2010年，国务院13号文件明确“ 鼓励民间资本参与土地整治”，但截至目前，仍无相关部门出台配套实施 细则。1、国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）完善土地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先 纳入储备。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式确定实施单 位。2、关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见（国发201013号）第二条第（十）款指出：“鼓励民间
12、资本参与土地整治和矿产资源勘探开发”。该土地整治 应该包括集体农用地的整理及城市建设用地的整理开发。三、一级土地开发综合分析之政策环境各地政策不同，各具特色 四川省与成都市：上下级政府政策不统一，甚至相冲突1、关于认真清查建设用地前期开发有关问题的通知（川国土资电发 201126号）（2011年5月）凡由地方政府及相关部门以招商引资方式与企业签订协议、合同，委托企业对成片集体土 地进行“一级开发整理”，或让企业参与土地出让收益分成，违反国家和省有关法律规定， 造成土地管理秩序混乱。凡是此类项目协议、合同的签订和执行必须立即停止。2、关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见的通知（成府发
13、201126号）（2011年9月）各区（市）县引进社会资金进行一级土地整理，应建立健全并坚持政府相关职能部门集体 会审制度，坚持政府主导，统一规划，科学布局，统筹安排，合理确定规模范围。项目投 资年回报率应不高于投资方实际投资金额的12%。三、一级土地开发综合分析之政策环境海南：政策未废止，实际难操作1、海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知 （琼府2006 34号）鼓励企业参与海南土地成片开发；土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分， 企业参与土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%。2、海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开发报批有关问题的通 知琼府办2008
14、99号 具体 明确土地成片开发选址及规划的审批流程。 3、政策未废止，实际难操作 上面两文件并未废止，实际操作中却难以按文件执行：海南省国土环境资源厅有关官 员于2010年初曾向第一财经日报证实：“今后没有必要再让企业来参与土地的一级开发 。”我司在海南的龙波湾项目也遇到原签订协议约定的土地出让收益返还在实际操作中难以 落实的问题，目前正与当地政府协商，通过签订补充协议来弥补。 各地政策不同，各具特色 三、一级土地开发综合分析之政策环境实践中仍有空间，但须注意不逾越：政策红线与项目红线政策红线 ：土地出让金收支两条线管理中央政府要求各地必须严格执行土地出让金收支两条线管理。国办发2006100
15、号：关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 财综200668号：国有土地使用权出让收支管理办法 三、一级土地开发综合分析之政策环境项目红线：限制类项目规定一级开发项目涉及范围广，需要关注中央及地方现行的产业政策，尤其 是限制性政策 规定：1、高尔夫球场：其变种包括体育公园、休闲公园、高球学校、练习场等，中央 已经先后下达10多次禁建令，每年国家级土地督办案件70%与高尔夫球场有关。2、别墅：目前中央部委对于别墅的禁令不少，但由于无法明确定义别墅，各地 的开发商都在打擦边球。3、政府楼堂管所：包括超标准的行政办公楼、政府培训中心、政府招待所等。4、跑马场/马术俱乐部：这类项目多以种马繁殖基地、
16、驯养基地的形式存在，以 繁殖驯养为基础、为幌子，兼做马术休闲娱乐、甚至赛马博彩。5、主题公园：2011年8月5日，国家发改委发布关于暂停开工建设主题公园项 目的通知，但由于主题公园的界定十分模糊，各地扛着大力发展文化产业的大 旗，主题公园兴建之风日益兴盛。三、一级土地开发综合分析之收益模式收益来源分析 收益来源一级土地开发本身分享土地增值收益持有部分公共建筑二级土地开发收益关键在于严格控制各项成本费用， 其中比重和控制难度最大的是征地 拆迁费用。通过对环境景观的打造、公共配套 设施的完善以及引入品牌项目资源 等，加快实现土地增值，而政府与 开发商之间按一定比例分享增值收 益。开发商可以通过提供公共配套设施 服务而获得长期现金流，但最大的 挑战在于对公共配套设施的投资决 策和后期的运营管理能力。创造条件让一级开发商取得二级开 发项目土地，通过二级开发弥补一 级开发收益。三、一级土地开发综合分析之收益模式收益实现路径 一级整理的经营性土地的招拍挂出让收入、产业用地的协议
