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1、本报告是严格保密的。房地产市场解读 房地产板块解读与竞争格局分析1本报告是严格保密的。随着城市建设的推进，中心城区先后形成了发 展特点各不相同的九个板块滨河板块田区政府未来重 点打造的区域，受化肥厂及相 对偏僻的位置限制，发展前景 有限泉山板块相对封闭的市场 ，受区域形象限制，价值较低 ；规划无重大利好，发展有限体育场板块早期发展的重 点，随着区域的日趋成熟，供 应成为限制区域发展的重要因 素山南板块政府规划及产品 力驱动，区域认知度较高，中 高端产品集中供应区域，随着 配套等的逐步完善，发展前景 看好洞山板块市政府及企事业 单位集中，环境优越，认知度 高，当前供应稀缺，市政府搬 迁将形成较大
2、供应，但时间尚 不明确开发区板块靠近电厂 ，区域形象较差，且短期 内难以得到改善市中心板块传统的商 业中心，商业设施集中， 生活配套完善，区域认知 度高，后期有一定量供应 ，但成本普遍较高朝阳东路板块城市发 展方向之一，中大规模项 目云集，关注度较高，后 续供应将主要转移到认知 相对较低的铁路以东火车站板块地段优势 突出，供应量较少，投资 性产品为主，后续供应较 为缺乏中心中心 板块板块开发区板块开发区板块滨河滨河 板块板块朝阳东路朝阳东路 板块板块火车站板块火车站板块洞山板块洞山板块体育场体育场 板块板块山南新区山南新区舜 耕 山泉山泉山 板块板块板块解读全国现象板块现状格局p淮南房地产市场
3、在总体规划的大趋 势下形成老城区、山南新区两大区域 ，其中老城区又形成多个小板块； p 整体格局向东、向南延伸。2本报告是严格保密的。传统首选置业区域，随着土地的稀缺、成本的 提高，综合体及高端住宅渐成市场主力商贸步行街龙湖路地下商业街东方国际广场商业价值突出 传统的商业中心，汇聚了商 贸、龙湖路地下街、家乐福、 华联商厦等，新项目大多借势 于此，打造为城市综合体，期 有龙湖路1号等，后期有家乐福 时代广场等，在建有中央国际 广场、东方国际广场等住宅价值多体现在配套 传统的商业中心区域认同度 高，项目的卖点多为完善的商 业生活配套，以及传统的学区 配套优势 住宅产品多倾向于首置型和 投资型，产
4、品品质多较为一般高层住宅为主 限于项目所处地段地价较高 ，且所给容积率指标也越来越 高，目前区域内住宅产品几乎 都为高层产品 高地价推动下，区域内开始 出现类似于中至信壹号庄园的 品质高层住宅后续供应规模较小 当前以小规模散点供应为主 后续用地主要来源于拆迁， 一方面是不会太集中，一方面 是开发节奏相对缓慢，会出现 类似湖滨公园城一样的问题 拆迁地成本相对较高，价格 上会不断形成新的突破未来市中心价值将持续维持在较高水平，但供应有限板块解读全国现象市中心板块3本报告是严格保密的。当前发展热点，良好的区域环境及规划利好形 成良好的区域认知山南新区效果金地滟澜山实景山南印象实景山南新区为淮南的政务
5、 新区，除市政府将入住 外，科教、文化、商业 等大规模高端配套也将 持续入住当前山南新区发展尚处 于起步期，大规模住宅 项目在建，尚无配套实 际入住，但可预期中短 期内将有本质改善产品线涵盖别墅、洋 房、多层、高层等，品 质全市领先，吸引了大 批品质改善型客户，市 场实现较好，价格水平 全市最高作为重点发展方向，处 于起步期的山南近年土 地供应量大，土地储备 充足； 随着主流产品入市，供 应将呈现两极分化规划前规划前 景极好景极好当前配当前配 套缺失套缺失中高品中高品 质为主质为主未来供未来供 应充足应充足发展的持续推进和配套落地将持续提升山南新区的价 值，充足的供应将支撑其成为长期置业热点板
6、块解读全国现象山南新区板块4本报告是严格保密的。传统的行政、文化中心，区域认知度极高，近 期市场供应缺失板块解读全国现象洞山板块板块处于淮南市区仅有的山 体、规划4A级景区舜耕山北麓 ，景观资源得天独厚，市政 府、淮矿集团、广电中心等淮 南重要单位均位于此，区域认 知度极高 区域认知度高居住氛围浓厚无显性后续供应产品供不应求区域内汇聚了绿苑山庄、洞山 新村、山水居、文明村、南山 村、优山美地等住宅区，为淮 南市政府、事业单位等高端人 群聚集区，居住氛围浓厚当前区域在售仅有位置相对较 偏的山水龙城项目，且对外供 应量有限，新房价格实现为全 市最高水平近年区域土地出让量少，未来政 府搬迁将形成较大
7、量的供应，但 目前尚无明确的政府搬迁信息， 后续供应形成需要较长时间； 鉴于所处区域的价值和文脉，后 续土地成本会处于较高水平后续供应的不足体现出本项目在区域中的稀缺性，有 机会成为当前价值最高区域的代言人山水龙城： 开发商为淮南矿业集团， 具有较好的品牌 占地156公顷，总建筑面 积70万，建设配套有老龙 眼水库、10万的购物中 心、商业街、蓝宝大酒店等 ； 目前在售为水云庭，产品 为小高层，户型面积90-150 ，均价5600；5本报告是严格保密的。供应稀缺下，洞山板块依托其良好的环境和配 套，二手房市场发达二手房交易活跃 ，矿一中对面300- 400米长的洞山小街 ，二手房中介近10 家
8、，租赁市场和交易 市场均比较活跃板块解读全国现象洞山板块市场交易活跃成交价格高楼盘名称二手房售价优山美地三房两厅：5500多元/，100左右总价在50万-60万左右， 80两室一厅租金一般1200元/月左右阳光国际城多层（100多）：5000多元/，毛坯山水居单价一般5700-5800多元/，最高可达7000元/洞山新村单价一般5500-6000元/配套驱动力强 目前二手房价格 为全市最高，多层 均价普遍在5000以 上，个别环境较好 的能达到近6000依托区域强势教 育配套，有不少租 房陪读客户； 区域环境较好， 买二手房客户比较 多 二手房市场的活跃反映客户对区域的亲睐，项目可重 点考虑环
9、境和学区需求型客户6本报告是严格保密的。位于城市发展方向上，关注度较高，各色项目 云集，商业氛围有待提升，长期价值看好板块解读全国现象朝阳东路板块位于城市发展方向上楼盘云集，性价比高 城市发展规划“东进、南扩、西调、北联”， 朝阳东路板块正处于城市“东进”的发展方向上 ，受到的关注度较高，享有规划利好商业氛围有待提升 处在城市“东进 ”方向上，虽楼盘 云集，但目前商业 氛围依旧比较冷清 ，还有待后期培 养。123457 89 代表项目：1、罗马 广场；2、朝阳雅苑； 3、幸福时光；4、D壹 街区；5、东方名珠； 6、朝阳帝堡；7、嘉 鹏领城；8、金地国际 城；9、金地月伴湾6在售项目在售产品价
10、格罗马广场多层、高层多层均价4500，高层均 价4000元/东方名珠高层、小高层均价4400元/金地国际城洋房、高层、公寓洋房5000元/ ，高层 4500元/，公寓5000- 5200元/ 在售楼盘单价在4000-4500左右，以 金地国际城为例，高层累计销售均价 4500左右，洋房累计销售均价5000左右 ，其性价比优势非常明显朝阳东路板块楼盘云集，产品线丰富 ，性价比高，加上规划利好使得未来 价值看好，但商业氛围有所欠缺7本报告是严格保密的。体育场带动下的早期集中开发区域，发展渐趋 成熟，后续发展空间有限板块解读全国现象体育场板块上品印象民生体育场中环国际 广场银鹭万树城惠利花园城市 中
11、 心化 肥 厂民生体育场惠利花园城体育场板块早期集中供应区产品性价比高后续供应受限矿区客户为主 区域临近市中心，依托民生体育场， 为房地产起步较早的区域； 目前惠利花园城、银鹭万树城等社区 基本成熟，区域社区配套相对完善； 多层供应进入尾声 ，高层成为市场主力； 社区品质打造属于 市场中高水平，价格多 在多在4400-4600之间 ，性价比相对较高。 在售项目多处于开发中后期，后续供应 主要为银鹭万树城高层、中环国际广场； 受西部化肥厂区限制，区域发展空间受 到明显限制，增量供应有限； 依托性价比和地段 优势，吸引了以矿区中 层工作人员为主的客户 群； 依托良好的社区品 质和性价比，吸引了部
12、分市中心外溢中低端客 户；区域的成熟化将推动价值持续提升，但后续发展空间 的限制预示着该板块竞争力有限8本报告是严格保密的。投资热点区域，公寓物业集中，未来发展受空 间所限板块解读全国现象火车站板块投资热点区域，人流量大1 2465783123安徽理工大学淮南火车站华润苏果超市 板块因以火车站为中 心而得名，同时靠近安徽 理工大学，人流量大，商 业配套较齐全，是投资的 热点区域小型综合体为主，公寓物业集中未来发 展受限 本区域与多个板块相邻，未来本区域发展 受空间限制较大，后续供应呈机会型和点式 化代表项目产品价格4、海沃世贸商 城高层、公寓、商铺 ，公寓52-73暂未开盘5、信谊金座公寓精装
13、40-80 ，商铺公寓均价5800 元/6、独立时代公寓48-65尾盘，均价 5500元/7、钻石公馆5.4m挑高公寓、 高层售完，最后均 价6400元/8、幸福密码商铺、高层、公寓 ，其中公寓62住宅4010- 5410元/火车站板块是目前投资热点区域，但未来发 展受空间限制，潜力不大9本报告是严格保密的。在售项目少且价格实现不高，区域认知较低， 未来虽有规划利好但发展前景不确定性较大板块解读全国现象滨河新城淮河 新城淮河地理位置较偏，区域认知一般；靠近化肥厂，有污染滨河滨河 新城新城 地处淮南市区最西北角， 北临淮河，位置较为偏远， 区域认知度较低 靠近淮化（化肥厂），污 染较严重，影响居
14、住环境， 且未来搬迁时间不确定化肥厂化肥厂 工业区工业区配套较为缺乏虽有规划利好但前景不确定 区域内商业、生活配套缺乏在售项目极少，价格不高 未来规划退堤建城，打造 滨河新城，存在一定利好 但本区域并不位于城市发 展方向上，投入有限，且化 肥厂污染较大、搬迁尚未确 定，发展前景不确定性较大 在售项目为淮河新城， 在售三期以高层、小高层为 主，2011.7.8推出公寓 价格：小高层整体均价 4100-4200元/，公寓产品 面积为46-70，北向4100 左右，南向5100-5200元/ ，总价较低，走量迅速由于区位和临近化肥厂等因素的限制，滨河新城板块价值 实现不高，未来虽有规划利好但前景存在
15、不确定性10本报告是严格保密的。较差的区域形象，市场影响力小，形成相对封 闭的区域型市场化肥厂 （淮化 ）书香名苑中化国际城信谊四季城洞山路泉山路安徽淮化集团全景信谊四季城实景中心城区西部边陲，靠近安徽淮化集团，污 染较为严重，区域形象较差项目品质普遍一般，价格实现较低，信谊四 季城依托品质实现了一定溢价鉴于区域抗性，客户主体为分布在主城西部 的矿区客户及区域内部较低层级客户，信谊 四季城吸引了部分层级较高的客户周边地块供应较少，四季城及书香名苑剩余 量较少，后续供应主要集中在中化国际城区域形 象差价格水 平较低区域性 市场后续供 应较少价值较低的区域性市场后续供应不足，未来将会形成 部分中低
16、端客户外溢板块解读全国现象泉山板块11本报告是严格保密的。低价值区域，形象和环境较差，短期内难以改 善板块解读全国现象开发区板块以产业为主导，靠近电厂 区域内以医药、纺织、机 械等为主业，靠近电厂，污 染较大，区域形象难以改善开发区开发区 板块板块区域面貌较差，配套缺乏 区域内商业配套较缺乏且档 次较低，公交基本晚上六点半停 运在售项目价格实现低 心享世城：在售小高层，面积87- 103，均价3100-3200元/ 铂蓝美地：小高层3700元/，高 层精装4400元/ 金湾香都：准现房，均价3900元/ 1、田家庵发电厂 2、心享世城 3、铂蓝美地 4、金湾香都 5、机床厂 6、开发区管委会 7、南农化肥厂 8、三药厂2 3 416 587开发区板块受产业 主导等因素影响， 为传统低价值区， 以绝对价格优势吸 引客户12
