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1、本报告是严格保密的。* *房地产信托业务机会培训系列之四2第一部分 房地产信托介绍第二部分 房地产信托融资模式第三部分 *与信托的合作模式主要内容3| 房地产信托介绍4什么是房地产信托融资？房地产信托房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指 信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人 合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受 益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主 要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分 的行为。这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、 物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利 。 5|房地产信托 融资模式6房地产信托融资模式贷
2、款型信托 股权型信托 混合型信托 财产受益型信托 7贷款型信托操作模式与银行贷款类似 操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不 特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金 集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商 定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还 本金给信托投 资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信 托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给 投资者 贷款型信托融资模式8特点及优势 对公司(项目) 要求要求的风险控制 机制融资金额融资期限 融资成本 “四证” 齐全 自有资本 金达到35 二级以上 开发资质 项目盈利 能力强 资产抵
3、押 （抵押率一 般在50左 右） 股权质押 第三方担 保 设置独立 账户 视开发商 的实力、项 目的资金需 求及双方的 谈判结果， 从几千万到 几亿不等以1-2年 居多，最 近也出现 了5年期 甚至更长 期限的信 托计划 一般高于同 期银行法定 贷款利率， 目前在6- 10居多。 优势：融资期限比较灵活 退出方式：偿还贷款本金 贷款型信托融资模式9贷款型信托案例介绍贷款型信托融资模式10股权型信托融资模式现阶段名为股权融资 ，一般也是固定利率融资操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资 金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权 或增资扩股)向项目公司注入资金，同时
4、项目公司或关联的 第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资 公司持有的股权。股权型信托融资模式 11特点及优势 对项目公司 要求要求的风险 控制机制融资金额融资期限 融资成本 股权 结构相对 简单清晰 、项目盈 利能力强 向（ 项目）公 司委派股 东和财务 经理 股权 质押 第三 方担保 视项 目的资金 需求及双 方的谈判 结果，从 几千万到 几亿不等一般 以2-3 年居 多一般高 于同期 银行法 定贷款 利率， 目前在6 -10 居多。 优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到 银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理
5、回报， 并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。 该等股权性 质类似于优 先股，对公 司的日常经 营、人事安 排等没有决 定权（可能 有建议权、 知情权、监 督权等）股权性质 股权型信托融资模式 12股权型信托案例介绍13混合型信托融资模式（夹层融资型） 债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款 类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设 计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合 满足开发商对项目资金的需求。一般适用于比较大型的信托融资方案，以及项目四 证将要取得的房地产项目混合型信托融资模式 14混合型信托融资模式（夹层融资型）混合型信托融资模式 业主回购承诺
6、 及第三方担保2年左右，一 般按评估总值 50%，年化在 12%左右对公司经营管 理能力、项目 盈利能力有较 强的要求财产受益权转 让溢价受益权回 购混合型 信托对财产要求融资原理风险控制措施期限 金额 成本退出方式15混合型信托案例混合型信托融资模式 16实用于已产生现金流的房地产项目 操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其 持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权 ，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托 公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如 投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置 该房产补足优先受益权的利益，开发
7、商所持有的劣后受益权 则滞后受偿。财产收益型信托17特点及优势 通常设置一般受益 权和优先受益权，分别 由开发商和投资者（信 托计划）持有； 信托公司有权处置 该房产补足优先受益权 的利益， 开发商所持有的劣 后受益权则滞后受偿； 回购承诺及第三方 担保对公司(项目) 要求要求的风险控制机制融资金额融资期限 融资成本 物业已建 成，产权清 晰，证件齐 全； 能产生稳 定的现金流 ，如商场、 写字楼、酒 店等租赁型 物业 视信托财 产的评估价 值，一般在 其评估价值 的50左右以1-2年 居多，最 近也出现 了5年期 甚至更长 期限的信 托计划 一般高 于同期 银行法 定贷款 利率， 目前在6
8、-10 居多。 优势：1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资（2）在条件成熟的情况 下，可以过度到标准的REITs产品。 退出方式：开发商溢价受益权回购财产收益型信托18财产受益权信托案例财产收益型信托19| 信托服务20 20我们对于信托机构的价值p项目推介者：资金+项目p风险把控者：评估+咨询p变现执行者：咨询（顾问）+实施（代理销售及整体转让 ）2121我们对于信托机构的价值推介者：风险把控者：变现执行者： 优质项目的提供者 推荐优质的交易对手 引进可以合作的资方资源 判断项目精确的市场价值 提供专业的风险控制建议 实时监控项目的运作风险 提供专业的处置建议 帮助项目尽快变现 对接潜在
9、的买家资源实现项目转让22*优势服务模式房地产信托项目推介 全国80%优秀开发商都是*服务的客户； *在服务开发商过程中，最先了解开发商融资需求。 *根据贵公司对房地产项目及交易对手的设定条件，对资料库中项目进行筛选，有 针对性地向贵公司进行项目推介； 协助融资方依据贵司资料清单，完成项目前期资料； *对融资项目出具初步可行性建议书。23*优势服务模式协助信托公司进行前期尽职调查 *在全国100多个城市有服务项目，了解全国各地的房地产市场，并拥有全国大部 分房产地交易数据； *拥有从前期顾问到后期代理完整的房地产服务链； *评估拥有房地产评估一级资质及土地评估最高资质，能评估全国范围内的房产及
10、 土地。 项目价值评估（房产、土地、在建工程）； 项目投资可行性研究（项目经济测算、信托融资后现金流测算）； 融资方案顾问（信托方案风险控制设计）； 项目谈判协调。24*优势服务模式协助信托公司进行后期管理 拥有全国大部分房产地交易数据，能及时掌握房地产信托项目交易情况； *在全国100个城市有代理项目，能及时了解房地产信托项目市场情况； *评估能及时动态了解信托抵押物价值。 房地产政策跟踪服务（包含国家、区域房地产政策）； 住宅土地一级市场供需跟踪及发展特征； 住宅房地产二、三级市场供需跟踪及发展趋势； 项目工程进度跟踪（包括项目形象进度，工程资金安排等）； 项目销售情况跟踪（项目销售速度，
11、价格安排，销售策略调整等）； 项目产品、区域房地产市场及竞争项目跟踪（项目产品市场接受情况调查，区域房 地产市场跟踪，竞争项目跟踪分析）； 抵押物价值定期跟踪（抵押物是否升值或贬损，一般以3个月为一周期）； 项目自身量价跟踪及风险提示。25我们的工作流程第一阶段 意向阶段第二阶段 调研阶段第三阶段 协议阶段第四阶段 执行阶段工作 内容阶段 成果 融资方有融资意向并 提供基础资料 *与融资资方对接提 出框架方案 投资方初步确定方案 可行性并有明显收购意 向 项目及公司基础资料 初步价值评估 达成初步合作意向 项目投资可行性研究 项目价值预估单 双方深入洽谈 融资方提供相应详细资 料 双方确定交易条件（资 金量、成本、融资方式 、付款期限等） 尽职调查 资方方案审批 双方签订信托合同 信托发行 评估咨询合同 评估报告 信托产品销售 项目跟踪 项目变现执行 风险处理收 费无无评估咨询费首期款 项目跟踪报告 项目大宗交易顾问 评估咨询费尾款 项目跟踪服务费
