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1、主题商业专项研究报告上海筑诚房地产营销策划有限公司 市场策划部2009年上海主题商业 专项研究报告PAGE 2工作内容市场资料获取整理实地考察 14个主题商业项目实地调研客户 访谈代理商借鉴20余组市场案例PAGE 3一、上海主题商业市场概述PAGE 4上海主题商业市场概述 有别于百货零售、大卖场、购物中心等现代的零售业态，主题商业是指那些以经营某类特定品类商品或服务上的经营场所。 主题商业种类繁多，从经营商品看，既有日用消费品如服装、小商品、建材，也有工业原料如钢材、布匹、药材等，还有专门经营某类特定的服务或体验等。 经营实物商品的主题型商业主要以专业市场为主，专业市场可划分为三种不同的类型
2、，分别是属地型专业市场、产地型的专业市场和集散地型的专业市场。 1、相关概念PAGE 5 上海作为中国经济中心、长三角城市圈的龙头，一直处于中国经济的命脉地位。众多国际化大公司将总部定在上海；以及国内大型公司都将自己的总部移至上海；还有本地企业的规模越来越大等方面都使上海的商业地产需求猛涨。然而市区土地资源有限，商业地产的土地供应量非常稀缺，从而进一步导致了市区商业地产价格的上涨。随着城市化进程与交通的飞速发展，环线与市郊观念已经逐渐变淡化。在这种情况下，上海商圈不断外移，主题型商业成为商业市场主力军。上海主题商业市场概述2、主题商业在上海PAGE 6规模大集约程度高租售模式 转换上海主题商业
3、市场概述3、上海主题商业发展趋势PAGE 7规模大规模大如上所示，现今主题型商业规模化态势日趋明显，从十几万平方米到几十万平方米的项目日益增多（参见后表），大体量主题型商业的形成主要有以下几点原因： 郊区土地成本低廉适合建造大体量商业项目。 政府对大体量主题商业项目的支持与鼓励。 主题型商业在横向和纵向的扩展需要，促使项目的规模越来越大。 功能要求从批发性的市场到一站式的导购转变。90年代2000年2006年上海鞋都（1000平方米 ）金银岛建材装饰精品城（ 27000平方米）上海两港装饰材料城（65万 平方米，首期17平方米） 上海主题商业市场概述PAGE 8主题性商业的集约化主要体现在其资
4、源的集中整合、市场细分的完善及效能的提升。资源的集中整合体现在符合区域产业背景的情况下，有效的利用人力、技术、资金等资源。市场细分更为完善从最初的散乱的批发商贸市场到产品业态区分的专业市场再到如今的商贸、仓储、展示、信息交易等功能细分的市场。使得主题型商业的发展更为完善效力更为提高。效能的提升集约化最终目的是为了提高效能，使得原先的粗放型市场转变为资产质量、负债质量、管理质量、服务质量等方面上档次、上台阶的现代主题型商业。 集约程度高集约程度高上海主题商业市场概述PAGE 9租售并举纯销售全租赁赛博电子市场 最早期的七浦路服装市场曹安国际商城 上海国际鞋城 赛格E谷 家饰佳土地为国有，经营方成
5、 本低，投资需求有限， 市场自然扩展土地自有，成本高，需通 过销售收回成本，市场有 业态规划，但不易管理通过返租回收经营权， 营造市场前景预期，获 得投资者认可，从而获 得回收销售收入的支撑 便于统一经营管理便于统一经营管理租售模式转换租售模式转换上海主题商业市场概述PAGE 10开发商多数具有行业内的经营背景，有一定的业内资源整合能力选址条件多为省级、城际间主要交通要道临近地带AB得益于与江浙良好的交通陆路、物流条件，上海西部地区的主题商业，如国际五金 机电城、奥特莱斯、吉盛伟邦家具村，其发展明显较东面项目的市场表现好C上海主题商业市场概述4、上海主题商业开发及选址特征PAGE 11 一方面
6、大规模主题商业交易额大，是政府税收的重要一块，各地政府重视其发展 另一方面，主题商业在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持： 政府补贴如曹安商贸区主题商业在政府的大力支持下，享受其政府的财政扶持补贴，共有租金补贴、社保费补贴、投资利息补贴、业态创新补贴、工商管理费补贴、发展电子商务补贴、拓展国际贸易补贴和品牌引进及培育补贴八种类型。税费优惠如凡在闸北区内开设并经区市场建设领导小组发文认定的重点主题商业，均可根据年度上缴税收情况获得区政府的经济奖励。同时还根据吸纳安置情况，享受企业所得税的减免优惠。上海主题商业的蓬勃发在很大的程度上均受到了政府的大力支持，特别是符合产业 需求及政府
7、规化的项目。 上海主题商业市场概述5、政策支持PAGE 12根据最新商业地产统计报告显示，2007-2008年，上海商铺整体供应量近400万平方米，成交量则接近450万平方米，存量消费占据了相当大的份额，而其中专业类型主题商业地产项目市场成效活跃，例如金山区枫泾上海服装城，将业态调整为“奥特莱斯”后获得了销售成功。 从表中我们可以看出目前主题商业的成交量在商铺总体成交量中占到了较大的比重，且潜在竞争压力巨大；而总规划体量更是达到了600万平方米，多渠道投资性销售和统一经营相结合成为项目获得竞争优势的最有效手段。商业总成交量主题商业成交量所占比例可售存量总规划量550万平方米120万平方米22.
8、50%130万平方米600万平方米06年08年上海主题商业市场成交数据（数据来源：上海房地产交易中心）上海主题商业市场概述6、销售型主题商业市场表现PAGE 13二、上海主题商业市场案例PAGE 14项目地址规划体量主题定位长三角物流中心金山车亭公路3489号 500000物流中心 上海服装城金山枫泾镇泾商路99弄 170000品牌服饰、奥特莱斯上海国际小商品城青浦新凤中路333号 470000小商品 上海两港装饰材料城南六公路699弄 650000软装、五金等上海五角世贸商城南汇区川南奉公路5959号 480000办公文化用品长江国际商贸中心殷高西路333号 70000服饰、轻纺上海海港国际
9、贸易中心奉贤新四平公路468弄22373建材装饰曹安国际商城 上海市曹安路1833号150000轻纺家饰、皮鞋皮具箱包上海玫瑰园商贸城南奉公路999弄等 1000000上海箱包城奉城南奉公路6328号210000箱包 七浦路服装批发市场上海市塘沽路747弄1号40000服装豪浦服饰城七浦路225-253号33000服装上海主题商业市场案例上海近3年主题商业项目列表（部分）PAGE 15项目地址规划体量主题定位上海国际鞋城上海市曹安路1777号100000鞋、皮具箱包上海国际包装印刷城真南路1051弄85000包装物流东方国贸批发城一二期沪太路3999号92幢93784上海东方国贸新城三期朗悦路
10、3-3110518.43港隆休闲广场-建材商场青浦镇盈港路499弄22813.76建材上海国际机电五金城安亭镇方泰方陆路210号77039.92电子电气、五金材料金山化工建材市场金山亭卫南路399弄2821.04化工建材上海中电紫旺电器城河南中路505号215室530000工业电器类国际机电五金交易中心嘉定安亭镇方德路250弄500000建筑装饰、机电橡塑五金上海车市南汇航头镇沪南路4789弄600000汽车、建材国际汽车城白鹤产业基地青浦外青松公路2550号84949.8汽车、汽配及体验上海主题商业市场案例续上表PAGE 16地址：宝山高镜殷高西路333号开发单位项目定位工程进度推案顺序销售
11、方式：售后返租，返租3年，年返8%，逐年返还担保方式：良好地段，具有升值潜力销售价格：一期-1200014000元/平米二期-15000元/平米去化速度：一期：10个月去化100%发展商：长江国际商业有限公司全部完工2008年9月一期房源交房案例案例1 1：长江国际贸易中心：长江国际贸易中心打造上海北部“品牌化、专业化、规模化”的轻纺类产品展示、交易、推广的核心根据地 基本信息项目整体合计6.4万平米，其中： B1层车库约2万平方米 1/2层轻纺类专业市场共4.4万平方米 3层餐饮2.2万平方米 功能分区四大功能区：精品服饰/鞋类皮具/家居布艺/时尚配饰 产品情况产品形式：商场式商铺，内部分割
12、分割面积：1/2层产权分割，1852平米得房率：82%租售方式一期：2007年12月底，推出东面2层、西面1/层，合计3.4万平米，1200套单元，二期：2008年9月推出东面1层上海主题商业市场案例PAGE 17客户情况客户区域特征：外地客户为主，浙江客户占据60%客户购买用途：纯投资客户投资预期：区域成熟，较多客户接受3年合适营销企划主要以平面媒体的软文、硬广少量某些杂志媒体的免费广告前期积累客户时间较长，达到4000余组，在广告投放方面较少地址：宝山高镜殷高西路333号案例案例1 1：长江国际贸易中心：长江国际贸易中心上海主题商业市场案例PAGE 18开发单位项目定位工程进度推案顺序销售
13、方式：正常销售模式销售价格：别墅式商铺-25003500元/平米商场式商铺-65007000元/平米去化速度：一期：15个月去化89%发展商： 上海金禧房地产开发有限公司 上海长三角物流有限公司 2008年8月一期交房集商贸、展示、仓储、运输、服务等多功能于一体的大型综合物流市场 基本信息项目整体合计50万平米，首期开发20万平米，其中： 别墅式商铺18万平米商场式商铺2.2万平米 功能分区商场式商铺为建材区别墅式商铺功能定位不清晰 产品情况商场式分割面积：66平米，共335套别墅式分割面积：500平米租售方式一期：2007年5月，沿街别墅式商铺二期：2007年8月，内侧别墅式商铺三期：200
14、8年10月，内侧别墅式商铺及商场式商铺地址：金山亭林林吉路833弄案例案例2 2：长三角物流中心：长三角物流中心上海主题商业市场案例PAGE 19客户情况客户区域特征：本地，外地客户兼有，各占50%客户购买用途：自用或投资营销企划户外高炮少量某些杂志媒体的免费广告广告投放量较小地址：金山亭林林吉路833弄案例案例2 2：长三角物流中心：长三角物流中心上海主题商业市场案例PAGE 20开发单位项目定位推案顺序销售方式：前三年8%，首付抵扣，后7年整体经营收入的60%和房价8%二者取高值担保方式：无担保销售价格：别墅式商铺-4500元/平米别墅式商铺-5000元/平米（可作餐饮）发展商：上海服装城
15、有限公司华东地区最大的服装品牌聚集,孵化基地,也是华东地区最大,功能最全,集产地,物流,商贸,信息,展示,设计为一体的综合性大型购物广场 。基本信息项目整体合计30万平米，其中： 精品商场共7万平米，4层别墅式商铺23万平米未来开发酒店式公寓、总部大厦功能分区四大功能区：餐饮旅馆区/国际国内品 牌服饰区/仓储区/中心商场展示区产品情况产品形式：别墅式商铺分割面积：136平米/套得房率：90%租售方式一期商铺整盘推出别墅式商铺商场式商铺开发商保留不对外出售工程进度2008年9月部分交房地址：金山朱枫公路1199弄案例案例3 3：上海服装城：上海服装城上海主题商业市场案例PAGE 21客户情况客户
16、区域特征：本地外地均有客户购买用途：投资、自用兼有营销企划主要以平面媒体的软文为主项目开盘销售中期推出软文，如上海商报地产周刊地址：金山朱枫公路1199弄案例案例3 3：上海服装城：上海服装城上海主题商业市场案例PAGE 22开发单位项目定位推案顺序销售方式：返租3年，年返8%，逐年返还担保方式：无担保销售价格：别墅式商铺-3500元/平米商场式商铺-7000元/平米去化情况：一期14个月去化57%发展商：上海服装机械城企业有限公司集产业、物流、商贸、信息、展示、科研为一体的大型综合性服装机械中介 基本信息项目整体合计60万平米，其中： 一期别墅式商铺19万平米二期商场未来开发酒店功能分区功能区：轻纺/家饰家纺/精品皮鞋/皮 具箱包产品情况产品形式：别墅式商铺、商场式商铺分割面积：别墅式136平米/套，商场式33100平米得房率：80%租售方式2005年6月推出一期别墅式商铺2008年3月对外推出商场式商铺工程进度2006年8月一期交房地址：金山朱枫公路999弄案例案例4 4：上海服
