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1、物业管理行业营改增政策培训主讲人：陈燕营改增概述营改增的变化与影响增值税发票管理与风险控制增值税的会计核算服务业营改增税收优惠物业管理行业营改增的管理应对2016/4/21第一部分 营改增概述2016/4/21第一部分 营改增概述一、增值税简介（一）什么是增值税增值税（Value added tax,VAT）是以商品生产流通各环节或提供劳务的增值额为计税依据而征收的一种税。所谓增值额，是纳税人在从事生产经营活动过程上中新创造的或新增加的价值量。2016/4/21第一部分 营改增概述一般纳税人应交增值税 120-85=35 85-进项税对比营改增前 2120*5%=106106-35=71201
2、6/4/21销项税 585/1.17*17%=85销项税 2120/1.06*6%=120物业公司取得物业管 理服务收入2120外购商品585第一部分 营改增概述（二）增值税的特点1、价外税；不含税销售额含税销售额（1适用税率）2、不重复征税，具有税收中性；3、采用购进扣税法，买卖双方形成有机的扣税链条。2016/4/21第一部分 营改增概述二、增值税改革的背景 （一）我国增值税改革的发展历程第一阶段：1994年以前1、1954年法国成功推行增值税。目前，全世界170多个国家和地区实行增值税。2、我国1979年引入增值税在个别城市部分货物中试行。3、1984年国务院发布增值税条例（草案），对机
3、器机械、汽车、钢材等12类货物征收增值税。2016/4/21第一部分 营改增概述第二阶段：1994年税改1、将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务。2、增值税、营业税并存。3、实行生产型增值税。2016/4/21第一部分 营改增概述第三阶段：增值税转型1、2004年振兴东北老工业基地改革试点。2、自2007年7月1日起，在中部地区6个省的26个老工业基地城市中的8个行业试行扩大增值税抵扣范围的试点。3、2008年7月，以内蒙古东部5个市（盟）被纳入增值税转型改革试点范围。4、从2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革。2016/4/21第一部分 营改增概述第四阶段：营业税改
4、增值税2012年1月：上海（交通运输业和部分现代服务业营改增试点）2012年9月1日：北京2012年10月1日：江苏、安徽2012年11月1日：福建、厦门、广东、深圳2012年12月1日：浙江、宁波、湖北、天津2013年8月1日：国税院常务会议决定自2013年8月1日起，将交通运输业和部分现代服务业营改增试点在全国范围内推开。2014年1月1日：在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。2014年6月1日：电信业纳入营改增范围。2016年5月1日：推广到建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业。2016/4/21第一部分 营改增概述（二）营业税改征增值税的意义1、有利于完善税制，消除重复征
5、税原税制的主要弊端：（1）从事营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣；（2）制造企业购进营业税劳务不能抵扣；（3）从事营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣；（4）全额征收，也就是“全额征收，道道征税”。2、有利于税收征管与发票管理2016/4/21第一部分 营改增概述2016/4/21销项销项 税额额进项进项 税额额增值值税应纳应纳 税额额销项税额销售额（不含增值税）税率销售额含税销售额（1税率） 含税销售额全部价款价外费用购进货 物、加工修理修配 劳务 、服务、无形资产 或者不动产 ，支付或者负 担的增值税额第一部分 营改增概述三、服务业营改增政策核心内容 全行业纳入营改增范围，营业税将
6、退出历史舞台 不动产纳入抵扣范围 哪些服务可以抵扣进项税 服务业的优惠政策2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响一、价内税变价外税的影响1、对产品定价的影响营业税包含在产品价格中，增值税不包含在产品价格中，需另行向购买者收取，最终由消费者承担。对于服务业的定价，税收只是其中的一个因素，影响定价更多的是供求因素和国家政策，定价需综合考虑市场、政策和税收的影响。2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响2、对企业税收负担的影响税负影响的三个因素：适用的增值税税率 6%（征收率3%）可以取得的进项税税率 17% 11% 6% 可抵扣成本占收入
7、的比例服务业一般纳税人，如果成本、费用不能取得增值税专用发票，则没有可抵扣进项税额，将导致增值税税负增加。(按17%测算，仅需取得4%即可维持原税负)小规模纳税人：营业税税率5% VS 增值税征收率3%税负较大幅度下降2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响3、对企业利润的影响在收取的价款不变的情况 ，由于从价款中分离出了税款，导致主营业务收入的下降，同理，企业所发生的成本中所包含的增值税也要单独核算，导致成本、费用下降。如果成本费用不能取得专用发票，除增值税税负会上升外，企业利润也会降低。 2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响营营改增 前一般纳纳税人 （1）一般纳纳税人 （2
8、）小规规模纳纳税人利润表利润 表增值税利润表增值税利润表增值税收入1060100060100060103030成本、费用800765800800其中：人工成本560560560560其他成本24020535240240税金530利润207295200229货物与劳务税53256030货劳税实际税负5%2.5%6%3%2016/4/21一般纳税人（1）：假定材料比例30%，全部可以取得进项票，适用税率17%； 一般纳税人（2）：假定材料比例30%，不可以取得进项票； 表中数据均保留整数。物业服务费用：酬金制和包干制包干制：指业主向物业公司支付固定物业费用，盈亏均由物业公司享有或承担。以全部物业管
9、理费为计税基础。酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或承担。 仅以物业公司收取的酬金为计税基础。（？）实际税负：包干制 VS VS 酬金制2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响第二部分 营改增的变化和影响二、纳税人身份的变化和影响1、纳税人营业税改征增值税试点实施办法（以下简称办法）第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响2、一般纳税
10、人和小规模纳税人2016/4/21纳纳税人情况纳纳税人类类型达标的企业（不经常提供应税服务的除外 ）一般纳税人其他个人小规模纳税人达标的非企业性单位、不经常提供应税服 务的企业和个体工商户可选择成为一般纳税人 或小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的 未达标企业可申请认定为一般纳税 人第二部分 营改增的变化和影响现行划分标准：2016/4/21纳纳税人从事货货物生产产或者提供应应 税劳务劳务 的纳纳税人，以及以 从事货货物生产产或者提供应应 税劳务为劳务为 主，并兼营货营货 物批发发或者零售的纳纳税人批发发或零售的 纳纳税人销销售服务务 销销售无形资产资产 销销售不动产动产小规模纳税
11、 人年应税销售额50万元年应税销售额 80万元年应税服务销售 额500万元一般纳税人年应税销售额50万元年应税销售额 80万元年应税服务销售 额500万元第二部分 营改增的变化和影响注意事项：1、除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。2、应当办理一般纳税人资格登记而未办理，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响一般纳税人认定程序-国家税务总局公告2015年第18号1、增值税一般纳税人资格实行登记制，登记事项由增值税纳税人向其主管税务机关办理。2、纳税人年应税销售额超过财
12、政部、国家税务总局规定标准，且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明。个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。 2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响一般纳税人认定程序-国家税务总局公告2015年第18号3、纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下： （1）纳税人向主管税务机关填报增值税一般纳税人资格登记表，并提供税务登记证件；（2）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；（3）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。2016/4/
13、21第二部分 营改增的变化和影响u特殊规定增值税暂行条例实施细则第二十九条 年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。财税201636号年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响一般纳税人认定时限纳税人年应税销售额超过规定标准的，在申报期结束后20个工作日内按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后10个工作日内制作税务事项通知书，告知纳税人应当在10个工作日内向主
14、管税务机关办理相关手续。2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响三、征税范围的变化办法第十二条 在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：（一）服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；（二）所销售或者租赁的不动产在境内；（三）所销售自然资源使用权的自然资源在境内；（四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响办法第十三条 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产： 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发 生的服务。 106号文：境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外消 费的应税服务。
15、 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使 用的无形资产。 境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使 用的有形动产。 财政部和国家税务总局规定的其他情形。2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响视同销售第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。思考：物业服务企业提供的无偿服务是否视同销售？2016/4/21第二部分
16、营改增的变化和影响本次营改增增加的服务业具体征税范围u两项现代服务业-商务辅助服务、其他现代服务u六项生活服务业-文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响商务辅助服务：包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。（1）企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。（2）经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。2016/4/21第二部分 营改增的变化和影响商务辅助服务：包括企业管理服务、经纪代理服务、人力资源服务、安全保护服务。（3）人力资源服务，是指提供公共就业、劳务派遣、人才委托招聘、劳动力外包等服务的业务活动。（4）安全保护服务，是指提供保护人
