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1、住房保障政策与住房市场分析 多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 内容提要 住房保障政策基本概念 住房保障的原因 住房保障政策的目标与策略 住房保障政策的原则 新房建设补贴政策的过滤效应 廉租房的经济效率和福利分布 租金管制的市场效应 内容提要 我国现行住房保障手段的分析评价 我国现行保障住房供应方式的评价 一、 住房保障政策的概念 住房制度是决定住房投资，住房供应方式，分配方式和经营管理方式的基本方针。 住房政策是落实住房制度的具体方法和措施。 住房保障政策是针对困难群体的住房政策。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 经适房，廉租房保障住房的提供形式：款拨，税收减免，贴息贷住房保障手段
2、：土地划住房保障政策租金配租房廉租房：实物配租房，房义（集资建房，合作建经济适用房：狭义，广公房公房：售后公房，出租保障住房 ) 二、 住房保障政策类型 政府财政补贴：影响相对价格结构，从而可以改变资源配置结构，供给结构和需求结构的政府无偿支出。 租金管制价格管制行业准入管制政府管制实物支付）实物补贴现金补贴（货币支出）政府财政补贴住房保障政策体现形式(租金控制政策需求方政策（困难户）出租方）供给方政策（开发商，政府干预对象社会市场经济（德国）兰）高福利经济（瑞典，荷自由市场经济（美国）政府干预程度土地抵押保险）金融（贴息贷款，住房税收）财政（拨款补贴，场经济下政府提供住房保障的原因 由于住房
3、的特殊性，住房保障在市场经济条件下也是不可或缺的。 (1)市场经济条件下的资源分配无法自发实现收入的公平分配。 （ 2）住房具有外部性，往往被家庭和业主所忽视。 （ 3）住房是“优值品，其价值容易被低估。 （ 4）满足特殊阶段的特殊需求。 住房保障政策的目标 衡量住房条件的标准 ： （ 1）人均住房数量（面积或房间数）；（ 2）住房质量（建筑物，周边设施和环境）； （ 3）住房支出与收入比重。 住房保障政策的总体目标： 解决住房困难，提高人民的居住水平和居住质量，保障公民居住权利。 住房保障政策的目标 我国现阶段的目标： 加快解决城镇住房困难居民的住房问题。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策
4、；调整住房投资结构，重点发展经济适用房。 我国 2020年的目标 ： 达到小康社会住房标准，住房从满足生存需要向舒适型转变。基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套 、设备齐全”。 住房保障政策的目标 实现住房保障目标的策略： （ 1）实物形态方面，保证较高质量等级的住房供给，满足困难户对住房的更新换代的要求。 （ 2）支付能力方面，增加家庭的可支配收入；降低和调控住房价格（租金）。 住房保障政策的原则 一、 效率原则 所谓住房保障政策的效率性是指所采取的政策在多大程度上实现了预期的目标。 益总和为社会各阶层带来的利来的利益为施政对象社会阶层带）垂直效率（住房保障政策的原则 来的总利益应该为
5、施政对象阶层带来的实际利益给施政对象社会阶层带：水平效率施政对象阶层的总人口受益人数施政对象社会阶层中的：水平效率）水平效率（21212 海量资料下载 住房保障政策的原则 政府投入施政对象获得的利益）运作效率（住房保障政策的原则 市场化运作的效率高低干预下的运作相对于运作效率则体现了政府损失。反映了政策运作的效率。作用均匀度和作用力度内部的策覆盖的所有作用对象水平效率则体现了在政的比率。际受益和目标受益之间是实施了某一政策后实中的覆盖面。反映了政策在施政对象益人数的比率，策后实际受益和应该受是实施某一收入分配政用到政策对象；反映了政策能否容易作各效率指标的关系：住房保障政策的原则 二、 住房保
6、障的中性原则 所谓住房保障政策的中性原则，是指住房保障政策的设计尽可能使保障政策不影响市场中各房地产子市场的相对价格，保证保障对象之外的住房消费主体的消费行为不受或少受影响。 中性住房保障政策 ：不改变高、中、低各档住宅分市场的相对价格，从而不干扰私人经济部门的选择的政策。 住房保障政策的原则 三、 住房保障政策的节约和便利原则 住房保障政策的节约和便利原则强调住房保障政策的选择具有简明性，易操作性。 中性原则和节约便利原则是由效率原则引致的，节约和便利表现为运作效率的提高。 住房保障政策的原则 四、 住房保障政策的公平性 （ 1）施政对象之间的公平原则 住房保障政策的公平原则首先应在施政对象
7、之间得以体现，一是保证收入和住房条件相同的家庭应享受同样的住房保障，即所谓横向公平；二是收入和住房条件不相同的家庭应享受不同的住房保障，即享受纵向公平。 公平原则的关键在于收入和住房条件的定义和衡量。 住房保障政策的原则 （ 2） 施政对象和非施政对象之间的主权平衡原则 理想的住房保障制度是效率和公平之间的权衡结果。 五 、 住房保障政策的稳定原则 新老政策之间应该具有连续性和连贯性，新政策是老政策的改进，以保证施政对象有合理的预期和理性行为，防止经济、政治或社会的波动。 住房保障政策与住房市场 三种常用的住房保障政策 ： 新房建设补贴政策，公共廉租房政策，租金管制政策。 问题： 以上各住房保
8、障政策如何通过住房消费规律影响住房市场？ 住房保障政策的运作效率如何？ 房建设补贴政策的过滤效应 一、 过滤效应 若政府对中等质量住房（中等收入家庭）的建造给予补贴。在新房开发补贴政策中谁受益？ 假设某一城市具有以下特征： （ 1）城市总家庭数目给定，有 120个家庭； （ 2）住宅市场细分为中档住房（中等质量的住房）市场和低档住房（低质量的住房）市场； 房建设补贴政策的过滤效应 （ 3）业主可以根据两类住房市场价格的相对高低，将其拥有的住房在两个分市场内变换，将住房提高为中档住房或降级为低档住房。 （ 4）两类房子为不完全替代品，两类家庭根据市场价格变化在两个市场之间搬迁。 图 7档房补助政
9、策对中档房市场和低档房市场的影响 初始平衡3 (a)中档房市场 需求效应。中档房价格下跌引起需求量增加，有些家庭搬出低档房，迁入中档房，需求量沿着曲线 供给效应。当中档房的价格下跌时，一些业主开始将其拥有的中档房降为盈利水平相对较高的低档房，供给量沿着曲线 档房的供给量减少。 中档房建设补贴政策对住房市场的效应 (b)低档房市场 替代效应。消费者从低档房迁入中档房，低档房需求减少，需求曲线左移，从 由于两类住房之间存在替代效应，中档房价格的降低会减少低档房的市场需求。 过滤效应。中档房降级为低档房，低档房的供给曲线右移，从 4. 中档房建设补贴政策的过滤效应 当对中等质量住宅建设进行补贴或鼓励
10、时，中等收入家庭将腾空原住房搬入新房子，低收入家庭可以住进质量稍好一些的住房，最终市场上质量差的房子总量减少。 二、新房补贴过滤效应的启示 （ 1）补贴的乘数效应： 由于住房的过滤效应而带给非补贴对象的，无需政府额外支出的获益。 补贴的乘数效应 新建住房补贴政策的受益者不局限于居住在受补贴住房里的家庭，即住房补贴因为住房消费的过滤效应而存在乘数效应。 对中档房的补贴政策，原先住在低档房的家庭也得到受益，原因有二： 补贴使中档房的价格降低，原低档房的住户得以迁入中档房。 部分中档房向下过滤到低档房市场，降低了低档房的价格。 补贴的乘数效应 如果市场上有高档住房、中档住房和低档住房三个分市场。对中
11、档房的补贴使其供给增加、价格下降，这就会减缓高档房向中档房的过滤，最终导致高档房供给上升并使其价格降低，因此，高档房住户也会从对中档房的补贴政策中受益。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 新房补贴过滤效应的启示 （ 2） 负担转移 如果产业发展政策或城市规划抑制中档房供给，价格会随之上升，将住房维护在中档市场的收益也随之提高。于是，业主将减慢中档房向下过滤速度。 同时，部分消费者转向低档房消费。最终，限制开发中档房会使低档房的供给减少，需求增加，低档房价格上升。因此，限制中档房的开发政策或限制发展型的规划，其中的一些成本或代价会转嫁到低收入家庭身上。 房建设补贴政策的过滤效应 三 、我国
12、经济适用房引发的过滤效应分析 经济适用房： 供应对象： 中低收入家庭 建设原则： 标准适度、功能齐全、经济适用、便利节约 建设目的： 降低开发成本（土地无偿划拨，控制面积），提高建设水平（应用新技术、材料、工艺、设备） 我国经济适用房引发的过滤效应分析 经济适用房政策实际上是政府通过土地，税收等优惠政策，对中低档市场的一种建设补贴，是针对供给方而非需求方的间接补贴政策。 在人口规模稳定的前提下，经济适用房政策的总体结果 ：降低中低档住房的成本和价格，增加中低档住房的市场份额。抑制中高档住房，高档住房的价格和开发建设。 我国经济适用房引发的过滤效应分析 政策的直接受益者是搬入经济适用房的家庭。而
13、居住在低档房，中高档房和高档房的家庭也由于价格的相应降低而间接获益。 作业： 结合我国住房市场的实际情况，你认为随着大批经适房的开发和投入使用，我国住房市场的格局将发生怎样的变化？（短期，中长期） 租房的经济效率 一 、廉租房的效率 补贴方式： 实物补贴，货币补贴 公共廉租房（实物补贴） ：由政府投资建造（新房）或收购（旧房）、以低廉的租金出租给符合条件家庭的廉租房。设计标准低于经济适用房，属于市场上的低等级住房。 廉租房 （ 货币补贴 ）：政府给符合条件的家庭发放住房券或现金补贴，由家庭自行到市场上租赁合适的住房。 租房的经济效率 （ 1）补贴额 家庭享受的补贴额是市场租金与廉租租金之间的差额，也是政府的经济支出。 （ 2）补贴的净收益和效率 B:住户入住公共廉租房所得到的净收益。即家庭入住公共廉租房所增加的效用等同于现金补助数额为 租房的经济效率 C:政府投入的补贴额 共住房实物补贴的经济效率损失 B/C:公共廉租房政策的运作效率 图 7公共廉租房政策的效果：显著增加住房消费量（ c( sH (
