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1、 房地产售楼员基础知识培训 】 来自资料搜索网 (海量资料下载 物 业 种 类 建筑结构简介 物业面积及技术指标说明 房产买卖法律文件 物 业 种 类 商品房： 有合法产权，购买后，能领取 国有土地使用证 及 房屋所有权证 或 房地产证 的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。 集资房： 指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准） 。 安居房： 政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地通过行政划拨，住宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制，一般通过登记摇珠方式出售。 宅基地、自留山、自留地： 指农村集体经
2、济组织拨给村民建造住宅的用地（原意是作为村民自用）。自留山和自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，主要作作农、林、牧、渔业等生产。 物 业 种 类 住 宅： 主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。 写字楼： 主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。 厂 房： 主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。 临街铺： 作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道
3、，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。 商场铺： 在大型建筑物内分间多个独立营商空间的物业，由于商铺吸引人流量是以自身内部为主题特色，与自然街道的临街铺截然不同，故商场多设有大型休憩、观赏景致及宽敞空间等配套。 物 业 种 类 高层（高级高层） ：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高超过 18层）。 （一般高层）： 安装有电梯，裙楼做商铺，塔楼为住宅的楼（楼高不超过 18层）。 小高层： 一般指 9至 14层高住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三伙或一梯四伙间格。 多 层： 指 7层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。（ 7层以上，包括 7层带电梯。） 别 墅： 小区内独立或半独立住
4、宅的一幢二层以上的住宅。 复 式： 上下两层相连的单位，其中包括中空复式及封密复式。 物 业 种 类 单身公寓： 也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在 30平方米以下。 服务式公寓： 以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。一般面积介乎 40 80平方米，单位分布为长条形，即两边为住宅，中间设通道模式（只有单面采光）：另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主），房间分布以一至三间不等。 现 楼： 已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。 准现楼： 已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。
5、楼花（期楼）： 处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。 城市中央商务区 中央生活区 建筑结构简介 地下室 /负层： 指地面以下地基以上的建筑层，一般用作停车场或商场 正负零零 /00： 指项目建筑进度已达到地面水平，通常完成负层后就到 00 裙 楼： 从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、会所或其他配套设施 架 空 层： 指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。 奠 基： 指地盘实际开始施工阶段，一般皆举行奠基仪式以示隆重及标志项目正式破土动工兴建。 封 顶： 指项目已完成最顶层的结构工程。 建筑结构简介 三通
6、一平： 指地盘土地已进行通水、电、路工程及已进行土地平整 七通一平： 指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行土地平整 土建成本： 按普通粗装修商品房土建成本分类， 9层以下无电梯（多层）约￥ 10001100元 /9层至 15层带电梯（小高层）约￥ 1500元 /20层左右电梯高层约￥ 1700元 / 框架结构： 由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。 剪 力 墙： 因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称
7、剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除。 建筑结构简介 混合结构： 指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。 楼板（楼层厚度）： 多层一般为 8层在 10厘米以上。 外 墙： 大厦或住宅外面墙体称之为外墙。 内 墙： 单位里面的间隔墙体。 楼 高： 地面到楼底的高度，一般室内为净高 交楼（交吉）： 经过质量验收的单位，收楼标准为客人领取钥匙的日期。 毛 坯 房： 交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡
8、房用途；另外亦有全无间隔） 装修标准： 由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类装修。（外墙，内墙，地面，厨厕，窗，电路） 物业面积及技术指标说明 建筑面积： 即实用面积加分摊面积，房间内空面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（外飘阳台折半计，不外飘合计）。 实用面积： 基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙 壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。 使用面积（净空 /内垄面积）： 除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。 分摊面积： 公共场所（如楼梯、大堂、升降机等）及公共设施（如供电房）所占的面积，是按一定的比例分配给每户
9、住户的。 实用率： 实用面积 建筑面积（高层一般为 80%，多层一般为 90%）。 物业面积及技术指标说明 小区规划： 整个项目总体规模，其中包括建筑规模、公共设施等。 小区配套： 整个项目的公共设施配套。 容积率： 整个项目总建筑面积与占地面积的比率。如项目总建筑面 积为 10万平方米，占地面积为 5万平方米，则容积率为 2。 覆盖率： 此为建筑物的某一层面积与地盘面积的比率。如某大厦每层 2000平方米，地盘面积为 35000平方米，则覆盖率为 而覆盖率与容积率的限制是有相互关系的。 绿化： 小区内绿化包括公共绿地、宅旁绿地、庭院绿地、公建配套附属绿地和道路绿地等。 一类小区绿化率不得小于
10、 45%；二类小区绿化率不得小于 30%；三类小区绿化率不宜小于 25%。 物业面积及技术指标说明 建筑密度： 指建筑物的投影面积占整个小区用地的比例。 住宅类型 一类小区 二类小区 三类小区 低层 50% 多层 30% 35% 40% 中高层 25% 28% 30% 高层 22% 25% 物业面积及技术指标说明 楼距（间距）： 指建筑物之间南北向和东西向的距离。 住宅类别 层数 南北向住宅间距 东西向住宅间距 一类小区 低层 m 多层、中高层 m 低层 m 二类小区 多层、中层 m 高层 30M+15m 三类小区 多层、中高层 m 高层 24m+15m 注： “ 代表 1倍楼高。 房产买卖法
11、律文件 预售商品房： 指依法成立的房地产开发经营企业，依法将其开发的商品在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。 预售许可证： 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证，取得该证应当具备： （一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； （二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书； （三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续； （四）已确定施工进度和竣工交付使用时间； （五）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构
12、工程； （六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户； 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权； 法律、法规规定的其他条件。 房产买卖法律文件 房地产预售契约： 已取得 预售商品房许可证 的发展商，房管局将根据预售套数发出每套单位一式三份已编号的 商品房买卖合同 ，售出商品房予客户后必须签订有关契约，同时必须送交房管局办理交易监证，经过审核、登记方生效的，经监证后的 合同 受法律保障。若项目在楼花期间转让，此契约将是唯一依法转让依据。 认 购 书： 客户在交付订金时，所签订的临时合同。 转 名： 如客户要求在签署认购后至签署正式契约前，更改或增加购房人名称，一般发展商或代理商均酌情办
13、理，惟可视有关情况收取行政费。但在签署正式契约后，一切更改姓名均按楼花转让手续办理。 房产买卖法律文件 契 税： 政府依法按国家规定，对所有购房者收取的税项，签约时由发展商代收一部分，其余部分在收楼时交付。 购房抵押贷款合同： 如购房人以按揭贷款购房，必须与按揭银行以产权抵押形式签订上述合同，并送交房管局作他项权利登记。 房地产证： 当楼宇建成验收交付使用后，有关物业的产权登记等手续将由发展商全部代办。发展商根据楼宇报批及验收文件，到市房地产登记所确立整幢物业产权，核发楼宇的“权属证明书”，在取得“权属证明书”及该楼宇内各单位的“预售契约”到市交易所办理“房地产证”。“房地产证”是物业业权的唯一凭证，亦是二手转让的必须文件。“房地产证”在 93年5月 1日合并前分别由“国有土地使用证”及“房屋所有权证”组成。
