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1、共 29 页 1 房产中介公司 防范交易纠纷讲义 张 朝 明 律师 主讲 广 西 桂 兴 律 师 事 务 所 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 共 29 页 2 廉洁从业之刑事法律风险 1、伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪 行为人明知自己无权制作上述单位的印章，但为了某种目的而进行伪造。 犯本罪的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利。 2、伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪 犯本罪的，处 3年以下有期徒刑、拘役管制或者剥夺政治权利 ;情节严重的，处 3年以上 共 29 页 3 廉洁从业之刑事法律风险 3、职务侵占罪（刑法第 271条） 指公司、企业或者其他单位
2、的人员，利用职务上的便利，将本单位财务非法占为己有，数额较大的行为。 注：“利用职务上的便利”，即经手、管理财物，或利用自己主管、管理、经手单位财物的便利条件。 犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。 注：“数额较大”是指数额在五千元至一万元以上的，应予追诉；“数额巨大”是指数额在十万元以上的。 注：非公司人员与公司人员勾结的，应以本罪共犯论处。 共 29 页 4 廉洁从业之刑事法律风险 4、挪用资金罪（刑法第 384条） 指公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷给他人，数额较大、超过三个月未归还的
3、，或者虽然未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的行为。 注：“利用职务上的便利”是指公司、企业或者其他单位的工作人员，利用其所享有的主管、管理或者经手本单位资金的职权。 注：行为人只要实施上述其中一种行为，即可构成本罪。 犯本罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役；资金数额巨大或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑。 注：挪用金额在一万元至三万元以上，超过三个月未还的； 挪用金额在一万元至三万元以上，进行营利活动的； 挪用金额在五千元至二万元以上，进行非法活动的；应当追诉。 共 29 页 5 廉洁从业之刑事法律风险 5、非国家工作人员受贿罪（刑法第 163条） 指公司
4、、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的行为。 注：“财物”既包括金钱和实物，也包括可以用金钱计算数额的财产性利益，如提供房屋装修、消费代金卡、旅游费用等。 注：主动索取和被动收受他人财物，均构成本罪。 犯本罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。 注：“数额较大”是指数额在五千元以上；“数额巨大”是指数额在十万元以上。 注：为他人谋取的利益是否已经实现，不影响本罪的成立。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 共 29 页 6 经营从业之刑事
5、法律风险 非法经营罪（刑法 225条） 损害商业信誉、商品声誉罪（刑法 221条） 侵犯商业秘密罪（刑法 219条） 串通投标罪（刑法 223条） 合同诈骗罪（刑法 224条） 集资诈骗罪（刑法 192条） 虚假广告罪（刑法 222条） 提供虚假证明文件罪（刑法 229条） 虚报注册资本罪（刑法 158条） 虚假出资、抽逃出资罪（刑法 159条） 共 29 页 7 授课目的： 站在房产中介公司的角度 1、提示风险： A、人； B、物； C、证件； E、过程； 2、避免纠纷： A、提高收益； B、降低成本； C、促进交易； 共 29 页 8 房产交易中，谁有风险？ 1、不懂交易规则的人； 2、遇
6、到失信者的人； 3、背负太多责任的人； 4、一味追求利益的人； 5、被骗子盯上的人； 切实预见，防范风险，以不变应万变。 共 29 页 9 房产买卖交易涉及主体 1、卖方（产权登记人）； 2、买方（新产权登记人）； 3、其他权利人：共有人、抵押权人、承租人、债权人、同住人、继承人、代理人、公司股东、国有资产管理人； 4、房产、土地、拆迁、财税、公安等行政管理部门； 5、银行（卖、买各方贷款银行）； 6、开发商； 7、物业公司； 8、供水、供电、供气、有线电视、电话、宽带部门。 共 29 页 10 不安全的交易主体 1、交易人未到场，即假冒签名； 2、代理人授权过期、越权或无公证文书； 3、共有
7、权人签约时未表态； 4、未成年人签署合同； 5、法定监护人代未成年子女签约，且未出示证件； 6、炒家从中牟利，交易双方不直接交易； 7、继承人继承权存在争议； 共 29 页 11 房产交易涉及法律关系 1、买卖关系； 2、借贷关系； 3、抵押关系； 4、承租关系； 5、居间（代理）关系； 6、债权让与关系； 7、其他民事法律关系（如婚姻、继承、赠予、监护权等） 共 29 页 12 证件防伪： 1、身份证件： 身份证 、 军官证 、 驾驶证 、其他证明； 2、委托文书： 公证委托书 、无公证 委托书 ； 3、权属证书： 房屋所有权证 、 共有权证 、 他项权证 ； 4、待证凭证： 备案证明 、
8、受理单 、 查询单 ； 5、证明文书： 收入证明 、 收款收据 、合同书等。 共 29 页 13 识别措施： 1、眼看：印刷质量、水印、字体字号等； 2、手摸：钢印、纸质、纹路等； 3、工具：验钞机、放大镜等； 4、复核：证对人、证对证、必要的查询少不了； 5、复印：资料复印留底，要求提供人签名确认； 始终质疑，处处留心！ 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 共 29 页 14 虚假证件的后果： 1、交易主体虚假： 2、证明事实虚假： 共 29 页 15 标的房产风险 : 1、存在违法建筑及 改扩建 部分； 2、 过户中 被查封或被划入拆迁范围； 3、抵押房产交易， 未书面告知 抵押事实的
9、； 4、是否取得 房产证 的风险； 5、原证与新证面积有误差； 6、权属存在争议的； 7、其他法定的禁止情形； 共 29 页 16 房产买卖合同约定问题 : 1、双方签订真假合同后发生争议； 2、价格及计价方式约定不明确； 3、付款方式不准确或风险不平衡； 4、各项税、费及中介费负担不明确； 5、验收标准和期限的约定； 6、附属设施物品约定不明确； 7、房产部分设施受损或交付标准不明确； 8、各方履行义务期限、方式不明确； 9、违约处理方式不明确或不公平； 10、对承租人续租权的侵害； 共 29 页 17 当事人悔约表现 : 1、悔约，拒绝继续履行，单方要求终止； 2、拖延，迟迟不配合履行合同
10、义务； 3、变挂，在履约过程中不断提出新的条件； A、猜疑，假想对方可能违约而暂不履行； B、指责，将利益矛盾扩大至人身攻击； 共 29 页 18 履行合同违约问题 : 一、卖方义务与违约 1、卖方不配合办证； 2、卖方不配合办理物业水电等接交手续； 3、房产更名后水电、物业费拖欠问题； 4、原房主不配合迁出户口； 5、产权人更改名称，与原档案不一致，或身份证更改后与旧件不符； 共 29 页 19 二、 买方义务与违约 : 1、买方拖欠购房余款； 2、买方贷款不到位，致使付款困难； 共 29 页 20 三、双方违约 1、一方反悔拒不履约； 2、一方借口拖延履行相关义务； 3、合同未签订已付定金
11、，一方拒不履行； 4、房产交接、验收、户口等受阻； 5、一方证件遗失或银行放贷受阻； 6、提供虚假证件； 共 29 页 21 四、外因干扰不顺利 1、公房原单位（第三人）干扰过户或入住； 2、原承租人反悔，主张购房优先权或拒不迁出； 3、开发商借合同更名之际修改合同内容或增加更名费，新买受人拒绝接受； 4、房产证已完全过户，但土地使用权暂无法变更； 5、出售房产原存在不吉利事件，令新业主难以承受； 6、抵押权人、承租人、同住人异议； 共 29 页 22 房产中介公司的地位 1、买或卖方的受托人； 2、买卖的居间代理人； 3、卖方还贷的垫资人； 4、房款代转人； 5、信息发布人； 共 29 页
12、23 五、中介公司的原因 1、违约责任： 期限、事项、费用 2、过错责任： 尽职、忠实、诚信 共 29 页 24 居间与委托、行纪合同的区别一 居间人：仅为委托人报告订约机会，或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系； 受托人：可以代委托人与第三人订立合同，参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容； 行纪人：以自己的名义为委托人与第三人完成交易事务，与第三人发生直接的权利和义务。 更多资料在资料搜索网 ( 海量资料下载 共 29 页 25 居间与委托、行纪合同的区别二 居间合同为有偿合同，但居间人只有在有居间结果时，才得请求报酬，并且在为订约媒介居间时可从委托人和其相对人双方取得报酬；
13、委托合同原则上为无偿合同，有偿合同受托人只能向委托人一方收取报酬，向其相对人收取报酬的行为是严重违反忠实义务的行为； 行纪合同为有偿合同，行纪人只能从委托人一方取得报酬。 共 29 页 26 委托人在看楼记录上签名，是否可认定居间合同成立？ 要素： 看楼记录 具备 合同法 规定的基本内容，应认定 居间合同 成立；请参阅 合同法 第 12条。 如何禁止私下交易？私下交易行为应承担的责任？ 要求：禁止私下交易的约定，应当与违约责任条款一并出现。根据当事人意思自治和合同严守的原则，单方违反合同的，应依照双方的约定处理。 限制私下交易的约定，应具备一定的时间限定，通常认定以 3双方的约定，不能限制第三
14、人的权益。 共 29 页 27 由居间人参与的三方合同，与由交易双方签订的二方合同，之间的效力如何认定？ 要素：应分清合同中的不同法律关系，按照合同严守的原则，根据合同相对性原理判断合同中的约定，是否符合公平、合理的原则。 三方合同中往往混杂了居间合同关系与买卖合同关系，容易造成认识上的混乱。 从有利于保护各方当事人权利的角度出发，引导当事人形成更合理和便于操作的交易习惯。以房屋买卖双方签订并在房管部门备案，作为完成交易文本，并收取居间报酬的依据。 共 29 页 28 对于房屋存在权利瑕疵或不能满足委托人的特殊要求，居间人应否承担连带责任？ 要素：忠实义务、保密义务、从业资格（知识）； 要素：隐瞒、欺骗、恶意串通等。 共 29 页 29 更多资料在资料搜索网 (c
