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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。*郊区大盘模式引用报告青岛信莱置业胶南600亩项目世联研究理论*本报告是严格保密的。大盘社区v案例1：深圳-中海怡美山庄v案例2：青岛-天泰奥林匹克花园v案例3：深圳-万科城2本报告是严格保密的。案例一：中海怡美山庄案例选择的适用条件：v陌生区域v效区物业v面临交通改善等大机会v规模大盘，小镇模式3本报告是严格保密的。中海怡美山庄-区域及交通v区域：深圳龙岗区横岗镇，距镇政 府车程10分钟v交通：公交多，但距市内路程较远与市内的联系较便利，有多路公交未来的地铁3号线和深惠公路v位置：康乐公路旁v资源：无明显山体或海景资源v地块现状：地块平整，无特殊资源4
2、本报告是严格保密的。中海怡美山庄-定位及客户v项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活v目标客户：高级白领中产阶层v实际客户：50%横岗人20%龙山岗人20%深圳市内投资者5本报告是严格保密的。中海怡美山庄-规划v规划指标：总占地：40万平米中（共2块地）建面：50万平米容积率1.25v规划布局：中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染大户型沿社区中央水景布置6本报告是严格保密的。中海怡美山庄-建筑及园林风格v建筑风格：拉丁风格立面造型典雅、建筑线条优美色彩欢快、亮丽加勒比风情等拉丁风格元素应用v园林风格：一轴两心园林结构（一个中央景观轴、两个园林中心）园林细
3、节（沙滩、草亭等）体现拉丁风情7本报告是严格保密的。中海怡美山庄-建筑细节体现拉丁风情8本报告是严格保密的。中海怡美山庄-启动模式v一期规模指标：占地11万平米，建面15万平米，容积率1.3配套：商业面积1800平米，幼儿园面积2921平米、会所面积1698平米v一期启动模式：情境展示通过游泳池、样板房、中央景观进行先期展示通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品等方面营造社区感和打丁风情以创新户型（3.9米层高送面积等）制造热点9本报告是严格保密的。中海怡美山庄对本项目的启示v建筑风格演绎到位：拉丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到位v陌生区域启动期展示先行以沙滩泳池为核心的中央
4、景观在开盘时展示到位二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感v资源的有效利用：大户型排布在中央景观处小户型排布在靠近地铁处10本报告是严格保密的。案例二：天泰奥林匹克花园案例选择的适用条件：v陌生区域v效区物业v规模大盘，小镇模式11本报告是严格保密的。天泰奥林匹克花园-区域及交通v区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处 ，属于效区地产v交通：交通略有不便距市中心区约25分钟车程现有3条公交线路交通有待改善v位置：308国道旁v资源：无明显山体或海景资源v地块现状：坡地市中心区李沧区城阳区天泰奥园天泰奥园12本报告是严格保密的。天泰奥林匹克花园-定位
5、及客户v项目定位：运动、健康社区v目标客户：高级白领中产阶层v实际客户：90%市区内居住者，其中50%一次置业，50%用来养老10%外地人，另有部分韩国人13本报告是严格保密的。天泰奥林匹克花园-规划指标用地构成构成面积（万 平米）比例（ %） 住宅用 地50.7954.98公共设 施用 地18.8420.4道路用 地10.4511.31公共绿 地12.313.31总用地92.37经济指标 总建筑 面积 87.76万 平米住宅81.41万平 米 配套6.35万平 米 住宅平 均层 数 6.7层高层 住宅31.1%多层 住宅68.9%容积率0.95 建筑密 度16.5%14本报告是严格保密的。天
6、泰奥林匹克花园-规划布局一期v多中心、多组团式布局v多层为主，小高层与高层为辅v水系景观和中央景观轴构成园林景观体系v多层在中间，周边高层的布置使中央景观利用最大化v整体层次分明，多层以屋顶颜色进行区分运动会所镇长官邸水系15本报告是严格保密的。天泰奥林匹克花园-分期及销售率一期韩国村一期一五组团一期二、三、四组团一期韩国村为 7栋小高层，专 为韩国人定制 ，销售结束一期一五组团 共400套，3个 月售完一期二、三、 四组团共800套 ，8个月销售率 达93%16本报告是严格保密的。天泰奥林匹克花园-配套设施设施 项目面积 教育9班幼儿园2500 18班幼儿园12000 文 化 活 动奥体健康
7、运动 中心11700奥体酒店新闻 中心21000二期社区中心 会所2500镇长官邸800 商业一期商业街5000 社区购物中心 （超市）1800医疗 三期保健会所 1000 一期诊所200配套指标17本报告是严格保密的。天泰奥林匹克花园-配套v幼儿园v网球场v2500平米体育会所游泳池咖啡巴、酒巴羽毛球场乒乓球场18本报告是严格保密的。天泰奥林匹克花园的启示v以运动主题定位客户v天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面v配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题v25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题v韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象v产品注重细节，但品质一般v多中心的
8、规划方式，使各组团都有公共活动空间19本报告是严格保密的。案例三：万科城案例分析万科在造一座城20本报告是严格保密的。区位与交通u区位特点u处于城乡结合部的工 业 园区内u交通正在逐步改善u良好的产业基础支撑u政策导向下大力发展 基础配套设施u迎合大深圳格局下的 城市扩张趋势，但现阶 段配套和人气明显不足区位：龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅观 高速与机荷高速交汇处。该区域目前是以高新技术产业为主 的工业基地,拥有人口11万人，面积达 30多平方公里. 拥有华为、新天下等知 名企业。目前区域共有400多家企业。未来将形成高科技与第三产业并重 的大基地。交通西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速
9、。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟；2006年竣工的地铁4号线也 临近该项目；规划中轻轨11号线 经过该项目；21本报告是严格保密的。社区规划u低密度亲地社区的内涵 43万方建筑、1.1容积率、3万方 配套，打造亲地社区。联排、花 园洋房等包括前庭后院、阶梯露 台、入户花园、地下车库、创意 地下空间等亲地元素u景观轴 三山两涧一平地”的土地格局自 然形成了片区组团和社区主轴， 主轴沿线将广场、商业街、会所 、前庭水景轴、绿轴串联。u广场和街道 哥伦布广场与毕加索大道对社区 外开放，聚集周边人气，
10、进一步 带动社区商业的发展。u价值标杆 一期临水景观资源最好的TOHOu社区配套 位于主干道稼先路和小区干道之 间，对外开放对整个坂雪岗区域 服务。3万方商业和教育配套一 期全部建成展示开 放 式 广 场九年制学校； 幼儿园宽景house情景洋房商业中心； Loft总占地39.7万平米总建面43.7万平米商业面 积3万平米会所3000平米容积率1.1车位比1:1一期总 户 数726户TOHO小高层22本报告是严格保密的。建筑与景观园林建筑风格钟楼、低坡屋顶、红瓦白 墙、大尺度阳光露台、连 廊、拱形花窗等细节特征 ，以西班牙典型建筑符号 装饰的南加州建筑风格， 写意浪漫中透出古朴素雅 的贵气景观
11、园林保留三山两涧原生地貌营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观风情商业街区自成一景23本报告是严格保密的。物业类型Loftv规模：80多套v位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房v户型：1房1厅2卫v面积：68+20(送)M2v特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔小高层v规模：100多套，4栋v位置：布置在临湖景观带 旁，但湖景到二期才能建成v户型：2-4房v面积：70-125M2v其他：底层送入户花园TownHousev规模：40多套v位置：临湖v户型：4-5房v面积：220-269平米宽景Housev规模：100多套v位置：布置在相对私密的社区内部v户型：4-5房
12、v面积：137-205M2v特色：超宽向阳面，送地下室花园洋房v规模：200多套v户型：2-4房v面积：70-130M2v其他：底层送入户花园24本报告是严格保密的。户型组合情景洋房宽景洋房Townhouse小高层Loft25本报告是严格保密的。营销策略及执行结果u营销策略u产品策略u提出ToHo亲地社区概念u价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况下 迅速提价以实现利润的最大 化。价格平均上涨达1000元u形象策略u3万M2配套先行，并引进 了一些知名商业（如丹桂轩 、华润万家），同时幼儿园 和九年制学校已开建；u品牌策略产产品配比及销销售情况物业类 型户型面积 (m2)单价 (元/m2）
13、总价 (万元）套数销售情况Townhouse220-26912000- 17000260-46040多 余套已售95%宽景house137-2057000-8000110-165100 多 套全部售完情景洋房70-1305000-650042-78200 多 套剩沿街10套左 右小高层70-1254600-600032-75100 多套仅剩一二层Loft68+205000-600034-4180 余套临水景的售完一期共推出724套，开盘盘当日销销售500多套；次日销销售即达到9026本报告是严格保密的。什么样的市场定位？打造一座城大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活核心客户：关
14、内以及坂雪岗工业区的的白领阶层重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客极尽展示未来生活情景；建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发大众化生活社区产品定位形象定位客户定位启动区目标27本报告是严格保密的。问题 3问题 1万科城（一期）的成功关键因素解决了什么关键性问题？区域价值重新定位“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， 解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰问题 2如何整合资源形成区域 不可复制的另一极？在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设 施一并展示，未来生活场景得以充分体验看得见的未来。万科品牌对品质保证和
15、优质服务的承诺以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 作为项目参照物，。产品价值点如何展现？品牌效应如何克服区域周边配套 不成熟？附加 值28本报告是严格保密的。郊区大盘案例总结消除陌生感的四大措施v开发商自身的强势品牌或嫁接全国知名强势品牌v强势主题，如运动主题、异域风情主题v以齐全的生活配套，如品牌主力店、大型会所v以公共活动制造区域热点，消除陌生感吸引客户置业的驱动因素v郊区项目的价格优势v郊区物业未来的升值潜力v郊区良好的空气质量或景观资源29本报告是严格保密的。郊区大盘案例总结大盘分期规律v低开高走，小步快跑适用条件：地价较高，资金量较小，短期市场风险较大v规模优势，成本领先适用条件：地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈启动期位置v临近周边成熟区，交通条件成熟区v位于项目中利于展示的位置v便于后期的分期延续启动物业类型v试探市场型：物业类型丰富，启动所有物业类型v抢占市场型：启动最核心物业类型30本报告是严格保密的。The End31
