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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 中国物业业教育网 P江北洪塘中路东侧地块商业项目 可行性分析与发展战略报告中国物业业教育网 P项目概况：总用地面积12.5公顷，建面 17.03万平米。u 规划江北洪塘 商业中心为区域 商业中心，选址 于洪塘街道新区 内，东靠机场路 ，总用地控制在6 公顷内，商业营 业面积控制在8万 平方。一号地块：一号地块：占地占地1.61.6公顷，容积率为公顷，容积率为2.32.3，建筑密度，建筑密度2828，建筑面积，建筑面积 3.63.6万平米万平米, ,该用地为酒店。该用地为酒店。二号二号B B地块：地块：占地占地3.933.93公顷，容积率为公顷，容积率为
2、2.152.15，建筑密度，建筑密度20%,20%,建筑面建筑面 积积8.48.4万平米万平米. .该用地为居住用地。该用地为居住用地。二号二号A A地块：地块：占地占地4.514.51公顷，容积率公顷，容积率为为1.11.1，建筑密度，建筑密度为为35%,35%,建筑面积建筑面积5.035.03万平米万平米. .该用地该用地为商业用地。为商业用地。项目概况http:/ P目标分解总体目标： 在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解： 以最优的产品组合来实现利润最大化 多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控 合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化核心
3、问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险中国物业业教育网 P思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？中国物业业教育网 P决定商业体量的关键因素KPI体系区域位置交通体系城市规划人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力竞争关系地块条件有较强的市场竞争力地块大小能满足开发需求我们们将从以上六个角度来考量本项项目商业业价值值中国物业业教育网 P洪塘商圈核心
4、商业区“绝版”地块，总 占地12.5公顷，建面17.03万平米。利客来地块条件中国物业业教育网 P中国物业业教育网 P中国物业业教育网 P项目初步界定：我们们将从“区位人口交通”三个角度来剖析，最大限度的挖掘 本地块块的商业业/商务务价值值洪塘第一商圈核心区洪塘第一商圈核心区 “ “绝版绝版” ”地块地块u 本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅u 商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待初步界定中国物业业教育网 P洪塘区位概况u洪塘，位于宁波市区西北部，南临姚江，北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道 。街道辖区面积39.1平方公
5、里，常住人口2.3万，共有28个村。是浙江省宁波市江北 区的一个建制镇（现改为洪塘街道），镇建成区距宁波市中心6公里，距沪杭甬高速 公路宁波入口处10公里，通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪 塘始发，与周边地区的交通十分便捷。u土地优势明显，开发条件成熟。全镇有耕地31000亩，山地4200亩，为合理利用存 量土地，发挥集聚效应，在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和 洪塘工业城，目前，水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范 园区。洪塘丰富的土地资源，正日益由潜在优势向现实优势转化，一、二、三产业 开发的条件已经具备。 区 位人 口交
6、通中国物业业教育网 P借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工，宁波核心城区北大门的地位逐步凸现，洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇 u围绕“打造都市经济强区，构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标，加快“理念、 经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、田园城市建设、新农村建设和解决民 生问题”四大突破，江北区宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。 u洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点，承担重要的城市功能。洪塘用地现状图洪塘20052020用地规划图区 位人 口交 通中国物业业教育网 P江北之于宁波u * 行政区划 全区面积208平方公里,户籍人口23万，是宁波市最大
7、的中心城区。下辖甬江、 庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。 区 位交 通人 口中国物业业教育网 Pu洪塘街道总面积39.2平 方公里，截至2006年总人 口24286，随着板块内多 个商品房项目和经济适用 房项目的交付入住，预计 未来三至五年内常住人口 将达到15W。u洪塘街道商品房加上经 济适用房将近有1.8万户 人入住，人口估算为4.35 万，估算一年内入住3100 户，二年内入住4200户， 三年内入住6750户，五年 内入住12400户，十年内 入住17954户。已交付的 商品房入住率低，使用情 况不容乐观，商业地产发 展速度超过人口迁移速度 ，将导致商业设施规模与
8、周边地区购买力不协调， 商业地产发展必须慎重。洪塘之于江北交 通人 口区 位中国物业业教育网 P三至五年内版块内居住人口达到15万， 足够支撑10万平米左右大型商业购物中心u江北区洪塘版块房地产市场经历了07年的热炒之后，价格普遍上涨2000元/平 方米，均价达到7500元/平米，尽管如此，这个价格相比较于宁波市、郊区其他地段仍然具有吸引力，因此吸纳了众多购房者，目前版块内商品房总建面积达 到5060万平米，另有新建经济适用房8个小区，加上之前3个，总共11个，总 建面积达110万平米；三至五年内交付入住，按此计算，三至五年内版块内居住 人口将达到15万。区 位人 口交 通中国物业业教育网 P
9、江北区交通建设状况 杭州湾大桥、绕城高速西段建成通车区 位人 口交 通07年度，投资66400万元，实现与杭州湾大桥南 连接线、绕城高速西段同步建成通车；实施公路大 中修工程3个，全线里程约10.7公里，其中压观线大 中修工程已完成总工程量的80%，寺慈线大修工程已 完成总工程量的95%；完成鞍前线乡道砂化路面改造 主体工程；完成了区主干线公路育才路延伸段和保 国寺旅游公路亮灯工程，总投资1000万元，实现本 区二级及以上公路全线亮灯；完成农村联网公路建 设项目24个，总长25.34公里；新建完毕70个港湾式 汽车停靠站；建设市安保工程共25.235公里钢质护 栏，其中县道1.8公里，乡村道2
10、3.435公里，部分主 干线公路交叉路口新增11套红绿灯。 中国物业业教育网 P洪塘交通体系状态区 位人 口交 通u洪塘与周边地区联系的交通路线余姚方向：甬余公路、余北快速路慈溪方向：杭州湾大桥南连接线海曙方向：江北大道鄞州方向：绕城高速公路、机场路、 西外环路江东方向：世纪大道、中兴北路延伸段镇海方向：北外环路和原北外环路u其他交通路线规划中的轨道四号线经过本区；杭甬运河航道位于本区南部；http:/ P区 位人 口交 通u 洪塘街道是宁波城市重要的北部交通集散区，同时承担着宁波中心城区重 要的交通缓冲区功能。具有“北部门户、交通枢纽、多式立体、集疏通达” 的特征。u 江北大道横贯辖区,宁慈
11、公路穿城而过，交通大动脉杭州湾大通道建成后，洪塘将成为“上海2小时经济圈”融入宁波中心城区的落脚点。u 随着江北西区规划的出台，以西外环机场路、北外环连接线、绕城高速公路 、北旅游线、江北大道拓宽工程等为主体的大交通格局正在快速形成。u 未来机场路延伸段和北环西路的全线开通也将大大缩短洪塘与市中心的距离u 规划中的轻轨4号带来更加便捷的交通体验。u 随着区内楼盘的交付也将带动日常公交路线班次的增加。 洪塘成为宁波北部重要交通集散区中国物业业教育网 P小结：从“区位人口交通”三个角度看，本地块初步具备了商业开发价值！u区位优势 明显，规划中的江北西区是未来宁波城市北门户 ，出入沪上 u 的交通要
12、道，而且功能上也被定为为 宁波北部重要的商业、居住中心 ；u洪塘街道未来三至五年内交付房屋建筑面积约 190万平米，入住后，街 道 u 总人 口将达到1015万，且各收入阶层 均有，意味着各类消费需求 都u 有，反应出未来洪塘商业/消费市场的强烈需求。u洪塘区域内交通要道纵横交错、四通八达，未来轻轨 四号线也有出入 口u 设置，必将极大的丰富区域内人流、车流，进一步带动 人口的流动， 消u 费的增长和地区经济 的繁荣。u综上所述，考虑商业开发、经营 所需的时间 上的提前量，我们认为 洪 塘 u 街道开发大规模商业中心的时机已经形成，初步具备开发价值。区 位人 口交 通中国物业业教育网 P洪塘周
13、边（江北西区）整体规划态势发展规划u 一、规划范围：u 西起绕城高速公路，东、北至萧甬铁路，南u 至余姚江，总用地面积为36.9平方公里。其u 中规划城市建设用地34.3平方公里，水域面u 积2.6平方公里。u 二、规划期限：u 近 期 20052010年 u 中远期 20112020年 u 三、功能定位：u 集高品质的行政办公、商业商务、居住、工u 业、休闲文化、体育等功能的综合性城市新u 区，宁波中心城的西北门户。u 四、人口规模：规划总人口20万人。u 五、规划结构：u 形成“两心、两轴、六组团”空间布局结构。u 六、规划布局规划以道路为界，形成4个居住片区：谢家居住片区，规划人口4.7
14、万人，以二类居住用地为主；洪塘 u 居住片区，规划人口6.3万人，以二类居住用地为主；裘市居住片区，规划人口4.7万人，以二类居住u 用地为主；邵家渡居住片区，规划人口3.5万人，以二类居住用地为主。规划小学11所、初中5所、高 u 中2所。 中国物业业教育网 P本项目价值点总结：城市副中心核心区域城市副中心核心区域u 城市未来的居住中心u 未来城市的交通枢纽u 城市副中心核心商圈中国物业业教育网 P案例借鉴案例研究对象：研究目的确定城市副中心未来的 发展历程及发展方向案例选取原则1、城市副中心2、周边以居住为主要功能q上海徐家汇q上海五角场副中心发展方向q深圳南山q上海徐家汇副中心发展历程中
15、国物业业教育网 P90年代 初期人口稀少 ，几乎没 有商业90年代 中后期96年底，家 乐福南头店 开业，带动 了周边区域 的人气，南 头商圈开始 形成。同时 ，人人乐南 油购物广场 开业，南油 商圈开始形 成。90年代 末99年，滨海 大道通车， 南山区房地 产开始快速 发展。海雅 百货开业， 南油商圈正 式形成，成 为南山区人 气最旺的商 圈。21世纪初沃尔玛入驻 蛇口，蛇口 商圈开始形 成。华侨城 铜锣湾广场 开业，华侨 城商圈开始 形成。顺电、国美、 苏宁相继在蛇 口沃尔玛附近 开业，蛇口商 圈迅速成熟。 同时，天虹、 岁宝、赛格纷 纷落户南头商 圈。2006年花 园城中心开业 ，标志着南山 区商业全面走 向成熟。2003年 到现在初始期启动期发展期快速发展 期激烈竞争 期时 间重 大 事 件商业 发展 阶段未来海岸城、保 利文化中心 、益田假
