物业管理条例讲座

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1、 1. 物业业管理条例产产生的制度沿袭袭3.物权权法与原物业业管理条例的区别别目 录2. 物业业管理条例关联联法规规4.物业业管理条例修后的变变化5.物业业管理条例主要内容6.物业业管理条例释义释义7.物业业管理条例应应用案例分析1、物业管理条例产生的制度沿袭1.1 物业管理条例产生的背景在住房商品化与住宅建设小区化的过程中，居民住房管理的主 体，逐渐由政府、单位过渡为有独立市场利益的物业服务企业。随 着物业管理在我国的迅速发展，物业服务企业不断涌现，物业管理 中的问题也层出不穷。物业管理条例于2003年9月1日开始施行 ，2007年3月，物权法正式实施，根据该法律规定，2007年8月 26日

2、，国务院对物业管理条例进行了修订，新条例于2007年10 月1日起施行。 1、物业管理条例产生的制度沿袭1.2 物业管理条例施行的意义物业管理条例是适应我国物业管理服务行业迅速发展的需 要而产生的是第一部全国性的物业管理法规。对业主与物业服务 企业的法律关系进行了明确的界定，对提高业主的自我保护意识， 规范物业管理市场具有重大意义。2007年根据物权法薪修订的物业管理条例在社会经 济方面，有助于解决人口增加，土地面积有限的问题。有效率地使 用土地，减少建筑成本，促进都市更新，尤其是使更多的老百姓拥 有自己住房的所有权在人民生活方式方面，改变传统观念和生活习 惯，共同参与制定管理规约，组织业主大

3、会、业主委员会，创设合 理规范，以保障和促进大家业主的共同生活；在物权制度方面，重 新建构一套合理有效率的规范体系，规定专有部分和共用部分的法 律关系；在消费者权利方面，维护了作为建筑物物业消费者的合法 权益。1、物业管理条例产生的制度沿袭1.3 物业管理条例配套的示范文本与物业管理条例配套的业主大会规程、业主临时公 约(示范文本)、前期物业服务合同(示范文本)、物业管理招 标投标管理暂行办法、住宅专项维修资金管理办法及物业 管理企业资质管理办法等示范文本也已经陆续公布施行。 2、物业管理条例关联法规 综合-中华人民共和国民法通则（1986年4月12日) 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国

4、民法通则若干问题的意 见(试行)(1988年4月2日） 中华人民共和国物权法(2007年3月16日) 中华人民共和国合同法(1999年3月15日)1业主及业主大会-中华人民共和国城市居民委员会组织法（1989年12月26日 ) 业主大会规程(2003年6月26日) 业主临时公约(示范文本) (2004年9月6日)建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知 (1997年8月29日) 22、物业管理条例关联法规 前期物业管理- 前期物业服务合同(示范文本)(2004年9月6日) 中华人民共和国招标投标法（1999年8月30日)前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日)

5、房屋接管验收标准(1991年2月4日)中华人民共和国建筑法(1997年11月1日)建设工程质量管理条例（2000年1月30日) 房屋建筑工程质量保修办法(2000年6月30日) 32、物业管理条例关联法规 物业管理服务- 物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日) 建设部办公厅关于物业管理企业资质管理有关问题的通知(2004年5月18日) 物业管理师制度暂行规定 (2005年11月16日0 物业管理师资格考试实施办法 (2005年11月16日) 物业管理师资格认定考试办法 (2005年11月16日) 建设部办公厅关于物业管理师资格认定考试工作有关事项的通知(2006年8月16日) 关于

6、实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知(2006年5月16日) 物业管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日) 42、物业管理条例关联法规 物业服务收费- 中华人民共和国价格法(节录) (1997年12月29日)中华人民共和国消费者权益保护法(节录)(1993年10月31日)物业服务收费管理办法 (2003年11月13日)物业服务收费明码标价规定 (2004年7月19日)物业服务定价成本监审办法(试行) (2007年9月10日)机动车停放服务收费管理办法 (2000年7月14日)国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知(1998 年12月15日) 52、物业管理条例关

7、联法规 物业的使用维护- 城市异产毗连房屋管理规定(节录)(1989年11月21日)住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日)住宅工程初装饰竣工验收办法(1994年6月l6日)住宅室内装饰装修管理办法 (2002年3月5日)建设部办公厅关于对物业管理条例有关条款理解适用问题的批复(2003年 10月17日)国家电力公司关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见1998年5月29日) 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知(2004年6月7日) 物业管理企业财务管理规定 (1998年3月12日) 62、物业管理条例关联法规 物业纠纷与法律责任-中华人民共和国刑法(节录) (1

8、997年3月14日)中华人民共和国行政处罚法(节录) (1996年3月17日)中华人民共和国治安管理处罚法(节录) (2005年8月28日)73、物权法与原物业管理条例的区别 业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：原条例的“双过半”物权法的“新双过半”3、物权法与原物业管理条例的区别 业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：原条例的“双过半”物权法的“新双过半”4、物业管理条例修订后的变化 4.1 将“物业管理企业”改称为“物业服务企业”。新修订的物 业管理条例最大的改变就是将“物业管理企业”改称为“物业服 务企业”。称谓上的改变，意味着新的物业管理条例更强调业 主自

9、治管理和物业服务。从物业管理转变到物业服务，突出了服务 意识，也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。 4、物业管理条例修订后的变化 4.2 增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生 业主委员会的指导部门。突出了基层管理，对业主、物业公司的指 导更直接，具有更强的实际操作性。 4、物业管理条例修订后的变化 4.3 严格专项维修资金使用条件。以前是按照投票权数按照面积 的套数为依据，现在加入了投票的人数的要求。明确物权法对 业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。即“业主大会 会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式； 但是，应当有物业管理区域内

10、专有部分占建筑物总面积过半数的业 主且占总人数过半数的业主参加。” 4、物业管理条例修订后的变化 4.4 关于表决比例的改变。比如制定和修改管理规约、业主大会议 事规则，选聘和解聘物业服务企业等这些根据旧的物业管理条例 需要特别多数的表决，即必须经物业管理区域内全体业主所持投 票权三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议的事项 ，根据新修订的物业管理条例为了使表决更具有可操作性降低 了表决比例，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数 过半数的业主同意即可得出决议。 4、物业管理条例修订后的变化 4.5 通过起诉可撤销业委会决定。修改后的条文，赋予了被侵害权 益业主获得司法救济的

11、权利。“业主大会或者业主委员会的决定，对 业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合 法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以个 人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提 出申请。这样做，更有利于保护业主权益。 4、物业管理条例修订后的变化 4.6 增加改建、重建建筑物及其附属设施作为业主共同决定的重大 事项的规定。旧的物业管理条例规定的重大事项中没有关于业 主改建、重建建筑物及其附属设施的内容，新的条例根据物权法 的规定增加了这一事项，业主在表决改建、重建建筑物及其附属 设施的时候也作为一个重大事项，按照面积、人数双三分之二原则 进行表决。

12、 5、物业管理条例的主要内容 物业管理条例共7章，70条。规定了业主的权利义务，业主 大会的组成及职责，业主委员会的组成及职责，业主管理规约，前 期物业管理，物业管理服务，物业服务企业，物业服务合同，物业 管理服务收费，专项维修资金，物业的使用与维护，物业管理中的 法律责任等多项内容。5、物业管理条例的主要内容 主要内容二、业主及业主大会一、总则六、法律责任四、物业管理服务三、前期物业管理五、物业的使用与维护七、施行时间6、物业管理条例条文解读 【主要内容】本章主要内容包括：一是明确立法宗旨，为了规范物业管理活 动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境 ；二是明确物业

13、管理内涵，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业 主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的 活动；三是提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制悬着物业服务企 业。【概 述】本章共五条，规定了物业管理条例的立法宗旨、物业管理 的定义、选择物业服务企业的方式、物业管理发展的途径，以及物业管理的 监管机关等问题。本章对其他章节具有统领作用，是对该条例的提要和对我 国基本物业管理制度的概括。 【第一章 总则】 6、物业管理条例条文解读 【第一条】 立法宗旨。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的

14、合法权 益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 【解 读】随着改革开放的逐步推进和房地产业的迅速发展，对物业的管理逐渐形成 为一个新兴行业，为明确业主、物业服务企业和物业开发建设单位的权利、义务，规 范物业服务企业的行为以及业主大会、业主委员会的成立、职责、运作，保护业主的 共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。 【特别条款解读】【第二条】物业管理定义 。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 【解 读】 根据物

15、权法有关规定，2007年物业管理条例修订时，将“物业管理 企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改 为“临时管理规约”。虽然只是变动了几个字，但意义却全然不同，明确了物业公司的定 位为业主服务，摆正了物业公司与业主之间的关系。物业管理的内涵：(1)物业管 理的管理对象是物业。(2)物业管理服务对象是人，即物业所有人(业主)和使用人。(3) 物业管理的属性是经营。 6、物业管理条例条文解读 【主要内容】本章主要内容包括：一是明确业主为房屋的所有权人及其在物业管理 活动中所享有的权利；二是明确业主在物业管理活动中履行的义务，如按时交纳物 业服务费用、遵

16、守管理规约等；三是明确由物业管理区域内全体业主组成业主大会 ，业主大会应当代表和维护该区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益；四是 明确物业管理区域的划分应考虑的因素；五是明确业主大会的成立方式；六是明确 由业主共同决定的具体事项；七是明确业主大会会议召开方式及决定；八是明确业 主大会会议类型及其启动方式；九是明确业主大会会议的通知及记录要求；十是明 确业主委员会的性质和职责，此外，还确立了业主委员会的登记备案制度、明确业 主要履行管理规约、确定业主大会议事规则等相关内容。【概 述】本章共十五条，规定了业主的定义、权利、义务，业主大会 的成立方 式、职责、会议的召开方式、会议类型、启动方式、议事规则，业主委员会的性质 、