杭州市房地产市场分析报告2008.11

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1、杭杭 州州 市市 08 年年 11 月月 房房 地地 产产 市市 场场 月月 报报2008-12-9目录目录一、房产政策21、经济环境 .21.1、杭州市 GDP21.2、宏观政策.41.3、地方政策.6二、土地市场72.1 重要资讯.72.2 土地分析9三、一手市场分析163.1 商品房一手市场综述.163.2 商品住宅一手市场综述.203.3 当月新开楼盘一览表/近期开盘预告一览表243.4 典型项目研究.37四、重点开发商动态50五、二手房市场555.1 总体交易量.555.2 11 月份二手房成交总价情况575.3 11 月份二手房热点小区情况58一、房产政策一、房产政策1、经济环境、

2、经济环境1.1 杭州市杭州市 GDP杭州市统计局提供的统计数据显示,初步测算,三季度杭州市生产总值为 3321.11 亿元。4103.893321.111568.011780209225152942.653440.9913.52%17.53%11.60%20.22%16.94%19.26%17.00%500100015002000250030003500400045002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年3季度11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%16.00%17.00%18.00%19.00%20.00%21.00%GDP(亿

3、元)增长率2008 年各季度同比 2007 各季度情况据杭州市统计局初步测算,1-3 季度,全市完成地区生产总值 3321.11 亿元,按可比价计算同比增长 11.6%,快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点。但增幅与上年同期相比,我市与全国、全省一样,经济增长放缓趋势明显,回落 3 个百分点,回落幅度低于全省 1.1个百分点,高于全国 0.7 个百分点。2007年与2008年季度GDP对比100013062158.543321.11100479495046.50% 30.12%83.62%0500100015002000250030003500一季度二季度三季度四季度0.00%20.00%

4、40.00%60.00%80.00%100.00%07年GDP(亿元)08年GDP(亿元)同比比例2) 、杭州市固定资产投资统计数据、杭州市固定资产投资统计数据前三季度,杭州完成限额以上固定资产投资 1173.72 亿元,同比增长 21.7。其中基础设施投资 330.09 亿,同比增长 42.7;房地产投资 377.28 亿,同比增长 26.6;工业投资369.99 亿,同比增长 10。截至 9 月末,杭州重点项目落实新增贷款资金 142.21 亿。2002-2008年三季度杭州市固定资产投资走势40060080010001200140016001800固定资产投资(亿 元)769.35 10

5、06.181205.18 1277.8 1460.541684.131173.722002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年3) 、杭州市、杭州市 CPI(居民消费价格指数)(居民消费价格指数)来自杭州市统计局的消息,受上年翘尾明显减弱、主副食品价格涨幅回落、服装换季打折、公交票价季节性下调的影响,10 月我市居民消费价格比上年同月上涨 2.0,比上月回落 2.3 个百分点;1-10 月累计上涨 5.9,比 1-9 月累计涨幅回落 0.5 个百分点。杭州市CPI指数月度走势101.6101.2 100.5101.3101.2101.3101.8101.6

6、101.3100.3100.3107.1 105.6 106.5104.2104.2103.5103.1102.3102102.3102.2101.6107102.0104.3106.9104.7107.3107.3107.4107 105.396981001021041061081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月06年07年08年1.2 宏观政策宏观政策1)招行首套房低于)招行首套房低于 90 平方米利率优惠平方米利率优惠 30%发布单位:发布单位:招商银行 发布时间:发布时间:11 月 4 日招商银行新房贷细则已从 11 月 1 日起正式实施,首次购房且购房面积在

7、90 平方米以下的购房人,首付比例为 20%,且可获得 30%的优惠利率。而第二套房的利率优惠则要根据各支行的审贷规定自行决定执行。分析:分析:目前 5 年期以上贷款利率为 7.2%,按此利率计算,30%的利率优惠后达到 5.04%,比新政前按揭的最低优惠利率 6.35%低了 1.31 个百分点,甚至低于目前的 5 年期存款利率 5.13%。这种利差倒挂也是个商业银行迟迟未执行新房贷的原因。而招行的此举也是开创了行业先河,必将会给其他各银行带来一定的压力作用。2)发改委财政部:)发改委财政部:“千亿投资千亿投资“禁用机关办公楼建设禁用机关办公楼建设发布单位:发布单位:发展改革委和财政部 发布时

8、间:发布时间:11 月 23 日据国家发展改革委 23 日介绍,发展改革委和财政部已出台紧急落实新增 1000 亿元中央投资工作方案 ,重申资金投向和安排原则,防止重复建设,盲目投资和“豆腐渣”工程。新增中央投资明确用于七个方面:加快建设保障性安居工程;加快建设农村民生工程和农村基础设施;加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设;加快医疗卫生、教育文化等社会事业发展;加快节能减排和生态建设工程;加快自主创新和产业结构调整,以及灾后恢复重建。工作方案严禁将中央投资用于“高污染和高能耗”行业、低水平重复建设和产能过剩行业项目,严禁用于党政机关办公楼等楼堂馆所项目。分析:分析:在当前全球金融危机的环境

9、下,为进一步扩大内需,促进经济增长,推出千亿投资计划,此条规定意在做到专款专用,严防盲目投资,加大了政府对此次投资的监督力度。3)央行下调存贷款基准利率、存款准备金率)央行下调存贷款基准利率、存款准备金率 1.08 点点发布单位:发布单位:中国人民银行 发布时间:发布时间:11 月 26 日为贯彻落实适度宽松的货币政策,保证银行体系流动性充分供应,促进货币信贷稳定增长,发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用,中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率:从 2008 年 11 月 27 日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各 1.08 个百分点,其他期限档次存贷款基准

10、利率作相应调整。同时,下调中央银行再贷款、再贴现等利率。分析:分析:这是央行自 9 月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率,也是央行继10 月 8 日宣布双率下调后第二次双率同时下调。此次央行宣布大幅下调“二率”, 远远超过市场预期。无疑是对企业、楼市、股市的“利好”刺激,充分体现了央行落实适度宽松的货币政策,保经济增长和稳定市场预期的决心。4)建行调整房贷政策)建行调整房贷政策 最低首付款比例降为最低首付款比例降为 20发布单位:发布单位:中国建设银行 发布时间:发布时间:11 月 24 日继农行、光大银行、招行等之后,中国建设银行 24 日公布,将加大对居民购买普通自住房的支持

11、力度,对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的 0.7 倍,最低首付款比例调整为 20。分析:分析:建行此次出台的房贷新政细则,主要对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率给予优惠,降低首付。同时建行要求严格加强贷前调查,加强风险监测与贷后管理,防范贷款风险。5)中信银行杭州分行出台房贷新政细则)中信银行杭州分行出台房贷新政细则发布单位:发布单位:中信银行 发布时间:发布时间:11 月 25 日11 月 25 日中信银行总行相关通知,客户首次购买(或改善型购买)90 平方米(含)以下的普通自住房,首付款比例可调整为 20%,贷款利率可调整为同期同档次基准利

12、率的0.7 倍,但各地分行可根据当地情况进行微调。分析:分析:继建行之后,中信银行杭州分行推出的房贷新政细则,不同于建行的是中信银行对优质客户和贵宾客户,可将普通自住房的面积放宽到 140 平方米(含)以下,但对于存量贷款是否享受优惠利率的问题,没作明确规定。6)住房和城乡建设部:调整个人住房公积金存贷款利率)住房和城乡建设部:调整个人住房公积金存贷款利率发布单位:发布单位:住房和城乡建设部 发布时间:发布时间:11 月 27 日住房和城乡建设部 27 日发出通知,调整个人住房公积金存贷款利率。从 2008 年 11月 27 日起,当年归集的个人住房公积金存款利率从 0.72调整为 0.36,

13、上年结转的个人住房公积金存款利率从 2.88调整为 1.98。下调个人住房公积金贷款各档次利率0.54 个百分点。五年期以下(含五年)从 4.05调整为 3.51,五年期以上从 4.59调整为 4.05。分析:分析:住房和城乡建设部此次调整个人住房公积金存贷款利率,是为了针对今年不景气的楼市, 进一步刺激购房需求逐步释放。意在加快楼市的回暖,给正处于“寒冬”的楼市注入新的活力。7)中国将投)中国将投 9000 亿元解决低收入家庭住房难问题亿元解决低收入家庭住房难问题发布单位:发布单位:住房和城乡建设部 发布时间:发布时间:11 月 27 日未来三年中国将筹集九千亿元人民币资金用于住房保障,将主

14、要用于廉租住房、经济适用房建设以及棚户区改造,基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。分析:分析:通过对加大保障性住房的建设,可以使得更多低收入的家庭,特别是低保家庭能够得到实物配租,一方面来改善居民的居住环境和条件,另一方面,通过住房消费,也可以带动其他的消费,在很大程度上促进房地产业的平稳、健康发展,同时,对经济发展也会起到积极的促进作用。8)人民币对英镑接近)人民币对英镑接近“破破 10”边缘边缘发布单位:发布单位:中国外汇交易中心 发布时间:发布时间:11 月 17 日受投资人对世界经济继续恶化的担忧,上周欧元、英镑普遍走软,美元和日元作为避险货币继续走强。受此影响,上周人民币对美元

15、维持在 6.82 上方,对欧元继续小幅升值,对英镑中间价接近“破 10”边缘。分析:分析:面对全球金融危机,美元维持涨势的情况下,人民币中间价却依然不为所动,从而凸显了调控部门稳定汇率的决心。另外英国的经济衰退恐将比其他国家来得更早,这也将导致其货币继续走软,近期人民币对英镑汇率中间价“破 10”将无悬念。1.3 地方政策地方政策1)杭州首份房贷新政实施细则出台)杭州首份房贷新政实施细则出台发布单位:发布单位:杭州银行 发布时间:发布时间:11 月 11 日11 月 11 日,杭州银行公布了个人住房贷款新政实施细则,明确自 2008 年 11 月 10日起办理的个人住房贷款,贷款利率下限可扩大

16、为基准利率的 0.7 倍,最低首付比例可调整为 20%。另外,对于存量客户的房贷利率,杭州银行规定,2008 年 11 月 10 日前已发放的存量个人住房贷款客户,一般将由系统自 2009 年 1 月 1 日起统一下调为基准利率的0.8 倍,客户无须提出申请。分析:分析:此次杭州出台的房贷新政具体细则,不管是从具体内容,还是调整幅度来衡量,这是目前在杭银行公布的第一份真正意义的房贷细则。对“普通自住房”、“存量房贷”都做出了明确规定,另外对第二套住房严格执行首付款最低 40%,最低个人住房贷款利率为同档次期限基准利率的 1.1 倍。此次房贷细则的出台,将会对杭州楼市的成交量产生积极作用。同时,也会带动其他银行的细则出台,毕竟房贷对于银行来说还是一块大蛋糕。2)杭州双管齐下破解两个)杭州双管齐下破解两个“夹心层夹心层”住房难问题住房难问题发布单位:发布单位:杭州市政府 发布时间:发布时间:11 月 11 日11 月 11 日下午,杭州市政府第 36 次常务会议审议了杭州市区经济适

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