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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 石磊：2010 年初美国地产复苏【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 理财周报专栏作者 石磊 中国银行全球 金融市场部宏观经济分析师 2009 年 4 月以来，多个国家房地 产市场出现触底回暖的现象。美国房地 产市场出现了下滑趋缓的迹象，全美住 宅建筑商协会景气指数自底部反弹，英 国房价自 5 月份甚至有 2左右的反弹 幅度。投资者对于房地产市场的看法逐 步由悲观转为乐观，但是，房屋成交均 价却仍然出现了深幅下跌，美国住房市 场是否像中国一样已经触底回升了呢？ 美国住房市场成
2、交量确实出现了 持续的回升，但是成交量的回升主要是-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 来自于成屋成交的回升，而成屋成交中 有 40至 50都是违约房屋，这样的 住房价格要在一般成屋价格上打 9 折以 吸引购房者，这表明目前回暖的需求多 是受到违约房屋低价的吸引，这种需求 对于价格十分敏感，无法支撑房价的显 著回升。 由于成屋成交套数约是新屋成交 套数的近 100 倍，因此，违约房屋价格 下降造成的成屋销售价下跌对于房价的 整体下跌有主导作用。而美国丧失房屋 赎回权案件件数在 2009 年 3、4 两月有 显著提高，这意味着成屋库存未来可能 继续上升，实际上，成屋库存可供
3、销售 月数已经由 2008 年末的 9.4 个月反弹至 2009 年 4 月的 10.2 个月，而正常的可 供销售月数应在 8 个月以下，达到这一 正常范围需要在成屋存货不增加的情况 下，成屋销售增长 20至 30，按照 目前成屋销售量的增长速度计算，20 至 30幅度的销售增长至少还需 6 至 8-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 个月。而未来新增止赎房屋数量的变化 也会给供给方面带来更大的压力。 住房按揭贷款融资环境得到较大 改善也是目前住房需求回升的重要原因。 受益于美联储大量购买按揭抵押证券， 30 年按揭贷款利率由 6.5下降至 5 以下，抵押贷款申请指数也出
4、现反弹， 主要是出于降低利息负担的再融资活动 回升幅度较大，最高回升幅度达到 80，这将在一定程度上缓解房主的还 款压力，有利于抑制止赎率的上升，但 是，随着财政部大量发行国债，美国中 长期国债收益率显著上涨，受此影响， 美国按揭贷款利率在 6 月初已出现显著 反弹，再融资量受此影响急剧萎缩。 决定住房市场长期走势的是自住 需求的变化，而住房需求受到美国家户 部门财富水平的影响。截至 2008 年四 季度，美国家户部门净资产已比次贷危 机爆发前的 2006 年末下降 7310 亿美元，-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 降幅高达 21.7，下降幅度为 1952 年 以来
5、最大，而家庭收入远小于家户净资 产，这意味着美国家户部门净资产的变 化更大程度上决定了未来住房的需求。 股市的触底回升对于家户部门净资产的 回升将有很大帮助，笔者估计美国股市 需要较 2008 年底反弹 40至 50，家 户部门净资产才可能恢复至 2006 年末 的水平。如果以标普 500 指数来衡量， 这需要该指数反弹至 1300 点，这就要 求该指数较 2009 年 6 月初的水平继续 反弹 40，而 2009 年 6 月初该指数已 经较 3 月初最低时反弹了 40，继续上 涨的动力逐渐下降。最乐观的估计，标 普 500 指数最早在 2009 年末至 2010 年 上半年恢复到 1100
6、至 1300 点的位置， 届时家庭净资产的回升才足以支撑住房 需求持续恢复。 我认为，当前美国住房市场的初 步企稳是建立在超低的按揭贷款利率、 止赎房屋价格较低以及政府刺激计划的-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 基础上的，由于此种需求对于价格较为 敏感，且按揭贷款利率已触底回升，因 此，这一需求无法支撑美国住房市场趋 势性回暖。而止赎住房数量的持续增长 将为房屋价格带来更大的压力。 美国住房市场可持续的复苏需要 美国家户部门净资产的回升配合，即使 在最乐观的预计下，美国房地产市场将 经历 6 至 10 个月的底部，于 2010 年初 逐步复苏。 【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】
