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1、一线城市高端住宅量降价涨7 月份以来，犹如各地酷暑天气，全国多地商品房市场迎来成交高峰。传统的淡季不淡，在一线城市的高端物业市场体现尤其明显。根据中国房地产报和凤凰网房产联手编撰的一线城市高端物业投资指数报告，7 月份，一线城市高端物业市场表现不俗，虽然由于供应不足以及需求在前两月已得到释放等因素，部分城市高端物业成交量有所下挫，但是价格持续保持坚挺状态。该报告涵盖别墅、公寓、写字楼、商铺等高端物业细分市场，旨在为所有高端物业关注者提供专业市场指数。业界公认的是，高端物业作为保值抗通胀的“硬通货”受到各路资本和财富阶层的追逐，尤其是在土地资源稀缺的京、沪、广、深四个一线城市，以别墅、公寓为代表
2、的高端物业更受资金推崇。全国楼市：价格涨幅放缓由中国房地产报和凤凰网房产联合发布的一线城市高端物业投资指数报告显示，7 月份，全国商品房市场成交同比量价齐升，而环比成交量一改三个月以来的增长势头开始下挫。7 月份，全国商品房成交面积 9700 万平方米，同比增长 12. 4 %（6 月增长 10 .8%），环比下挫 21 .2%（6 月增长 31 .6%），可售项目不足，以及 5 月、6 月需求集中释放是导致 7 月销售增速放缓的主要原因。其中，住宅成交面积 8658 万平方米，同比增长 12%，环比下挫 20 .7%；一线城市 7 月成交量下挫较为明显，平均同比下降 24 .3%；商业办公成
3、交面积 789 万平方米，同比小幅上涨 8.2 %，环比下挫 27 .4%。价格方面，成交价格虽然还在小幅上涨，但涨幅明显放缓，同比涨幅回落 4.2 个百分点。7 月全国商品房成交均价 6364 元 /平方米，同比小幅上涨 2%（6 月上涨 6.2%），环比小幅上涨 4.3%；其中住宅成交均价 5966 元 /平方米，同比微幅上涨 1. 5%；办公成交均价继续维持在万元以上，但涨幅明显缩小，为 11103 元 /平方米，同比小幅上涨 8.2%，环比小幅上涨 7.7%。持续的成交升温使得待售面积增速明显减缓。全国商品房待售面积增加了 543 万平方米（6 月末增加 807 万平方米），达到442
4、74 万平方米，同比增长 39 .8%。其中，住宅待售面积增加 423万平方米（6 月末增加 506 万平方米），办公及商业营业用房仅增加 23 万平方米（6 月末增加 116 万平方米），主要由于办公楼待售面积减少 50 万平方米。一线城市高端物业：表现不俗7 月，国务院以及央行等国家机关虽发布“意见”、“通知”等文件较为频繁，但整体政策基调仍然保持稳中微调，有保有压的原则。相关政策的发布，主要还是保护刚性住房需求，抑制投资投机性需求，促进市场需求结构合理回归，以及防止土地价格升温，房价过快、大幅上涨，促进房地产市场平稳健康发展。高端物业市场虽然受到限购、配额管制等重重限制，但在通胀、资金避
5、险需求、稀缺投资价值界定、一步到位等多种因素助推下，仍然处于上升态势。以北京高端住宅市场为例， 7 月成交量明显下挫。其中别墅环比量价齐跌，但从市场历史价格来看均价依旧处于高位；公寓受预售配额管控限制供应个数明显减少，直接影响成交量下挫两成，而均价继续升高，稀缺核心区公寓受青睐，支撑价格上涨。在上海，高端住宅市场随淡市降温，成交量增速继续减缓，价格逐渐趋于平稳；别墅、公寓成交均开始回落，性价比较高的联排别墅，以及城市核心区的高端公寓为成交主力。广州的高端住宅市场则开始升温，主要由于在供应稍显不足的前提下需求依旧旺盛，整体市场偏乐观；其中别墅成交量虽然开始下挫，但均价依旧稳步上涨，公寓为 7 月
6、高端市场成交主力。同样，深圳高端住宅市场从 5 月开始回暖，虽然 7 月成交量价开始回落，但是依旧高于本年前 4 个月。其中别墅成交量价急转下挫，价格环比下挫三成，公寓亦是如此，环比下挫近六成，价格微幅波动。别墅：经济型别墅唱主角一线城市高端物业投资指数报告显示，在别墅市场，四个一线城市成交量均有所回落；价格方面，除广州别墅市场价格继续平稳小幅上升外，其余三个一线城市的别墅均价均有不同程度下滑。7 月别墅市场还有一个明显特点是：经济型别墅热销。尤其是北京、上海两地，此类别墅产品较受置业者青睐。经济型别墅的面积一般不超过 300 平方米，以低总价走俏市场。在北京别墅市场，由于政府对高价项目预售审
7、批严控之下供应大幅减少，使得成交量价齐跌。7 月，别墅成交套数 232 套，同、环比分别下挫 36 .4%、29 .7%；成交均价 29077 元 /平方米，同比涨幅缩小 9 .3 个百分比至 20 .8%，环比已然开始微幅下挫 1.3 %。成交特征方面，经济型别墅成交占比扩大。从成交区域看，通州、昌平成交套数最多，分别成交 50 套、46 套，占比为 23 %、21%；从成交特征看，300500 平方米的别墅成交占比缩小一成，为 43%，成交 99 套；相应的 200 300 平方米别墅成交占比增大至 36 %，成交 84 套，扩大 9 个百分点。这一特点在上海别墅市场亦有体现。7 月，上海
8、经济型别墅成交力度愈加强烈。从成交特征看，150250 平方米的别墅成交占比达到了 70 %，上升了 5 个百分点，成交 293 套。从上海总体别墅市场来看， 7 月，供需环比双双回落，供需接近平衡，供需比缩小为 1 .2。成交面积 9 .2 万平方米，同比小幅上涨 3 .1%，而环比继续下挫 9. 3 %；成交均价 28780 元 /平方米，这是本年度第二次显现下挫，同比微幅下挫 0. 8 %，环比也小幅下挫 3 .5%。7 月别墅新增供应面积 11 万平方米，同比大幅上涨 83. 2%，环比则继续下挫 14 .5%。上述两个城市之外，广州别墅市场 7 月成交量明显下挫，而价格继续平稳小幅上
9、升中。具体来看，别墅成交套数 119 套，同比下挫 14 .4%，环比更是下挫了三成；成交均价为 17681 元 /平方米，同比上涨 23. 6 %，环比也继续小幅上涨 5. 6 %。深圳别墅市场成交量价则急转下挫，价格环比下挫三成，但依旧位于本年成交较高位置。7 月，深圳别墅成交套数 27 套，同比大幅下挫 66.6%，环比也大幅下挫 41. 3 %，成交均价为 38772 元 /平方米，同比虽然依旧处于历史高位，但环比以及显现回落迹象，大幅下挫 31.5 %。高端公寓：千万级平层大宅走俏延续去年下半年以来的热度，一线城市高端公寓市场表现良好，位于城市中心的稀缺资源型项目尤其受到置业者关注。
10、北京是房地产调控最为严厉的城市，预售配额的管控限制明显影响到高端公寓的供应，供应项目个数明显减少，由 6 月的 3 个缩减到 1 个，同时也使得各项目开始惜售，价格随之上升，而成交量有所下跌。产品方面则通过升级、扩大面积等措施不断提升公寓的高端感，以稀缺地段、尊贵体验来打动购房者。具体来看，7 月，北京公寓成交套数 164 套，环比下挫 25.8%，成交面积 3 .8 万平方米，环比下挫 22 .4%；但是成交均价 62292 元 /平方米，环比上升 17. 6 %。本月成交套均面积有所扩大，为 232 平方米，套均总价 1447 万元，环比增长两成。从公寓成交区域看，朝阳区为成交主力区域，成
11、交 113 套，占比为 69%；从成交特征看，300 平方米左右的平层大宅深受青睐， 200300 平方米的公寓成交占比达到 38%，成交 63 套，其次为 300 500 平方米，成交 36 套，占比 22%。在北京 7 月公寓 TOP 榜单中，首创禧瑞都天禧遥遥领先拔得头筹，成交 48 套，成交均价 60244 元 /平方米，成交套均面积 380平方米，套均总价 2292 万元。盘踞 CBD 核心地理位置是该项目热销的主要因素。与北京市场相似，上海的公寓市场成交量跌价升，成交套均面积继续增加。成交套数 194 套，环比小幅下挫 8.9 %，成交面积 4.1万平方米，环比小幅下挫 3. 7%
12、；而成交均价 67938 元 /平方米，环比微幅上升 1.7 %。成交套均面积突破了 200 平方米，达到 210平方米（ 6 月为 199 平方米），套均总价 1432 万元，环比增长 7.6 %。7 月上海公寓成交 TOP 榜单中，露香园占据榜首，成交 36 套，成交面积 8605 平方米，成交套均面积 239 平方米，成交套均总价1475 万元。该项目 7 月 13 日开盘，主推 206 222 平方米三居和243 275 平方米四居，配有 10000 元 /平方米的精装修，报价 80000 元 /平方米，总价 1400 万元 /套起。值得关注的是，7 月深圳公寓市场成交量价均有下跌。其
13、中成交量大幅下挫，7 月成交套数 194 套，同比大幅上涨 189 .6%，环比则大幅下挫 57.5 %；成交价格 53519 元 /平方米，是今年以来首次下跌，同比下跌 10 %，环比小幅上涨 8. 2 %。成交套均面积为 197 平方米，成交套均总价则跨入千万级达到 1052 万元 /套。广州公寓市场则成交量大幅增长，价格企稳前行。商用物业：一线城市商用物业分化相比高端物业市场，刚刚过去的 7 月份，一线城市的商业物业市场呈现分化态势。调查显示，除北京商业地产市场呈现下挫外，上海、广州、深圳三个城市在供应、成交量价等方面均表现抢眼。在四个一线城市中，7 月份，北京的写字楼和商铺市场成交均有
14、所下挫，价格则在 5 %的幅度内小幅波动。具体来看，7 月北京写字楼成交 380 套，同比大幅下挫 61 .8%，环比下降三成；成交面积 7. 6 万平方米，同比降三成，环比则大幅下挫近六成；均价方面，环比小幅上涨 5.5 %至 22746 元 /平方米，同比小幅下降 3. 2%。商铺方面， 7 月，商铺成交 365 套，同比小幅上升 5.5%，环比下降 18. 7%；成交 8. 9 万平方米，同比上升 13%，环比则下挫 16 .9%；均价方面，商铺为 21651 元 /平方米，同比上升一成，环比则小幅下挫 5 个百分点。相比北京，上海、广州、深圳三城商用物业市场表现均不错。7 月份，上海写
15、字楼市场迎来本年度成交高峰，商铺成交则量跌价升。其中，写字楼成交量结束了今年 3 月以来的连续下挫，反转大增，迎来本年第一次成交高峰。成交面积 20 .4 万平方米，同比大幅上涨七成，环比大幅上涨五成；成交均价 24062 元 /平方米，同比上涨 20.5%，环比上涨 14.9%。从成交项目看，综合体项目中的商住两用产品最受欢迎，在成交量排名前十项目中，有八成项目为商住两用的产品，这种类型产品在限购等调控限制下，已然成为投资佳品。商铺方面，7 月共成交 8 .8 万平方米，同比大幅下挫 43%，环比下挫 23 %；但是价格却呈现上涨态势，商铺均价达 25042 元 /平方米，同比大幅上涨近八成
16、，环比小幅上涨 5 个百分点。广州方面，则是商铺成交量迎来今年峰值，写字楼成交量增速减缓，但价格继续攀升。7 月，广州商铺市场显现同比量价齐升态势。其中，成交面积为 12. 2 万平方米，同比是去年 7 月的两倍，环比大幅上涨四成；成交均价环比继续下挫，均价 16250 元 /平方米，同比上升近两成，而环比则下挫 18%。而在深圳，由于供应量大增，写字楼和商铺市场均表现量价齐升。7 月，深圳写字楼成交面积 0. 73 万平方米，同比上涨三成，环比大幅下挫 56 %；成交均价由于去年同期供应主要为高端项目价格较高，因此同比显示大幅下挫态势，而环比回升上涨三成，为35616 元 /平方米。商铺方面，成交面积 5.2 万平方米，是去年同期的五倍，是 6 月成交量的三倍；成交均价则同比上涨 12.4 %，环比则开始回落四成，为 35784 元 /平方米。（全文详见 house .ifeng .com）
