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1、大连金州新区3个项目 初步可行性研究报告红星商业 2016年9月8日王策 1538225699912三个项目的特点：1、都在地铁线路上，这个非常重 要，分别截留了万达广场与马桥子 商圈西面、北面的客流; 2、处于金州新区最具消费能力和 潜力的区块,大黑山区块，金马路南 区块； 3、处于成熟的商住区符合政府规 划要求； 4、位于金州新区的核心位置和发 展节点上。城市宏观研究1城市商业格局研究2项目立地研究3目录 CONTENTS竞争格局研究4可行性分析53 大连，计划单列市，是东北的窗口，也是东北最发达的城市，是辽宁 省的旅游、金融、贸易、科教、外向型经济中心，东北地区重要的交 通和航运中心，是
2、著名的滨海城市、浪漫之都、度假天堂，全球宜居 城市。1.1 城市区位及概况4大连金 州新区 是大连 改革开 放的先 导区， 大连新 市区的 核心区 域 。1.2 城市人口发展状况研究5 大连户籍人口近600万，常住人口2015年已经突破700万人，是东北地 区唯一的人口净流入城市； 大连金普新区常住人口数量120万人，大连开发区常住人口60万以上；1.3 城市宏观经济分析6 2015年大连市GDP7731.6亿元，位列东北第一，全国城市第17名； 2015年城镇居民人均可支配收入35889元，收入较高； 2015年社会消费品零售总额3084.3亿元，消费能力强； 外贸进出口总额550.9亿美元
3、，东北第一。大连港口货物吞吐量超过4亿吨 机场客流量1300万人以上71.4 城市规划研究8 从城市发展大趋势来看，提出了建设中日韩国家级自贸区“金普新区” ； 从发展片区来看，老市区、开发区、金州区、普湾新区将连成一片，城 市空间结构更趋合理； 大连开发区和 金州区将成为 城市中心，缓 解交通压力， 成为商业中心 ，承接更多人 口； 大连开发区 和金州区将形 成两个区域商 业副中心和多 个商业街区。1.4 城市规划研究9 金普新区的建设主要以大连开发区为先导，以金州区为骨干、普湾新 区为补充，形成国家级自贸区中日韩自贸区。 如果把大连市 内四区比喻为 头部，开发区 和金州城区则 是躯干，普湾
4、 新区和其它是 腿部。 而脖子就在黄 渤海之间的狭 窄的入市地带 ，大连发展的 空间只能向北 ，这是交通瓶 颈所制约的。1.4 城市规划研究10 对外交通：建成沈大、丹大高速铁路、城际铁路和 烟台大连轮渡 完善高速公路网，使沈大、丹大纵横相接、贯穿全 区。 重点扩建大连国际机场，开辟更多国际航线； 使大连成为环渤海经济区交通中心之一； 金普城际铁路延伸线：打造北部出市新通道该线路 起自大连北站，沿华北路、202国道、金州胜利路、永 安大道敷设。项目建成后与在建的金普城际铁路北线 贯通运营，并在大连北站与地铁1、2号线及哈大高铁 换乘，在后盐站与快轨3号线、地铁5号线换乘，在十 九局站与3号线九
5、里支线换乘。金普新区2.1 城市商业发展格局12 大连开发区高端住区为金马路住区，成熟商圈为金马路商圈，本项目 位于金马路核心地角；3.1 项目四至及条件13 项目地四面是成片建成的入住率很高的高端社区和商业区， 四周道路通畅。 项目北接金马主干金融商业大街，东北处为五彩城轻轨车 站、五彩城步行街、各大银行、高星级宾馆、高端公寓写字 楼等，； 东接开发区工商局，毗邻通往金州的主干路之一鞍山路，东 南处为世元国际、君悦豪庭、金丰国际、天成金融大厦、韩 国步行街、红梅翠竹社区； 南接盘锦路，南邻万国公馆、华润海中国，西南处毗邻通往 大连的快速路振连路入口； 西接金科清都楼盘，毗邻通往金州的主干路赤
6、峰路，隔道相 望百万平米社区亿锋广场，西北角金马轻轨车站相聚1000米 ，西北另有成熟住区西山社区、世纪广场公园、城润万家和 吉祥e家缺乏大型商业的成熟社区。项目地现场143.1 项目四至及条件15 规划总建筑面积：111538平方米 规划总用地面积：17990平方米 用地使用性质：商业服务业设施用地（商业、酒店、公寓） 容积率：6.2 绿地率：30% 建筑退红线：东西5米，南8米，北20米 建筑密度35% 建筑高度100米 机动车出入口方位：南侧、北侧 停车位配建：商业建筑面积每100平方米配建1个停车位，酒店建筑面 积每100平方米配建0.5个停车位，公寓每套配建0.8个停车位。 商业、酒
7、店、公寓原来的各自占比为商业5130平方米、35357平方米， 71049平方米，如果红星美凯龙介入，可以根据市场情况另行调整规 划。3.1 项目四至及条件16本项目用地已经摘牌， 项目现有规划方案以公 寓和酒店为主，不利后 期运营； 该规划方案可在减少酒 店和公寓并增加商业的 基础上根据红星商业意 见进行修改调整。 具体设计尚未最终落定3.2 项目区域概况17 开发区西部片区：建设青松小区、翠竹南、红梅南部滨海高端住区为 主，定位为功能复合的商住一体化社区； 目前周边土地均已出让完毕，尚未开发的地块仅此一处； 项目周边3公里在建品牌楼盘多，包括万国公馆、华润海中国、亿锋广 场等，住宅均价90
8、00元/；2公里范围内的高密度住宅较多。3.3项目周边人口概况18 项目周边3公里范围内现有人口约30万人； 项目周边5公里范围内预计未来3年内项目周边5公里范围内 人口约40万人； 本项目辐射往来人流车流都应该是大连最密集的区域 大连开发区的东山社区、新桥社区、工业区、保税区、海 滨新区、民族大学、艺术学院、西山社区、红梅社区、翠 竹社区、轻松社区、大连湾社区均在本项目5公里半径辐射 范围。 这些社区入住率高，人口密集，是传统住区，同时也是大 幅度拆迁改造区域。 是金融、商业、教育、文化、公园、娱乐、餐饮积聚的中 心区域，人流往来稠密，是开发区去往大连必经的区域。4.1 未来竞争对手19 开
9、发区西部红梅、翠竹、青松、西山社区，目前商业氛围较 弱，缺少小型娱乐休闲为主的综合体项目，整个开发区都缺 少这样的项目。 在建的的金马中心投资方抽逃资金，即将造成烂尾。 亿锋广场商业部分尚没有动工，据称将引入沃尔玛地下超市 本区域的地产商没有成熟的商业模式 区域外开发区马桥子商圈主要以购物为主，可实行错位经营 万达广场位于工业团地附近，交通拥堵，四周道路不畅，难 于本项目争夺优质客流。5、项目合作形式项目一：金马路商住项目 土地已摘牌，马上可以合作，着手调整规划和成立项目公司； 本项目体量不大，可建成4万平米的酒店和商业，6-7万平米的商住公寓； 为周边高端社区提供具有休闲、餐饮、娱乐、购物为
10、一体的特色服务项目； 本项目可采取以下方式开发：a) 与土地拥有方可合资开发本项目；b) 也可一次性转让项目公司股份，由开发方独立运营；c) 还可以实行订单式地产，将商业部分定向售租，由运营方提出设计要求。205、项目合作形式项目二：金州新区大黑山党校南商住综合体 土地拥有方可马上推动招拍挂程序；可建成4万平米的商业中心，4万平米住宅；为周边社区提供具有休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的特色服务项目；商业部分可以由集团建成商业广场；本项目可采取以下方式开发：a) 单独摘牌；b)与土地被收储方联合摘牌；c) 土地被收储方摘牌与投资方合作。21金州党校南地块土地规划22项目地现场四至图23 项目二金州
11、新区大黑山党校南简要介绍项目二面积与四至： 土地面积：45100平方米 南接丹大高速，毗邻大连理工大学城市学院，十里岗社 区、工业区； 东临大连报关学校，毗邻即将建设的新希望花园、杏林社 区、华宇凤凰城、名城和顺人家、松苑山庄、岭湾峰尚等 多个社区； 北接金州党校和新建的金州最好的中小学金南书院，毗邻 达赫山庄、凤凰山花园； 西接德泰岭秀逸城、恒盛阳光、松源翰林壹品、鸿玮澜 山、宏城嘉苑、桃源居、桃园小区等多个社区； 临近金州与开发区的主干路五一路 临近鸿玮澜山轻轨车站和大黑山风景区 金州新区项目二 v土地规划情况： 商业19500、住宅 25600，建筑面积 规划80000以上，其 中商业和
12、住宅各40000 最新规划会议： 右图B1部分调整为商 业，B2部分调整为商 业。 周边约300万平方米建 筑面积的社区唯一规 划的商业中心。本项目属于大黑山板块 项目地周边人口5公里范围内现有10万人左右 处于大黑山片区，位于开发区与金州老城区之间项目三：金州区胜利路地块土地权属：该土地属于银海集团公司下属的仓储工业用地，等 级为城区一级，使用权类型为出让，终止日期2047年12月25 日。使用权:面积122780，拥有土地证。位置：金州陶瓷城对面，胜利路南侧，金州区光明街道。项目用地未来规划:商业与住宅混合用地陶瓷城项目区位及交通条件 项目现场项目三合作模式 1、土地拥有方自行动迁可马上进
13、入房地产开发收储与招拍挂 阶段； 2、可建成同时容纳红星美凯龙家居和爱琴海购物中心的大型 商业综合体项目；3、可采取以下方式开发：a) 原土地拥有方配合动迁收储与土地规划，红星美凯龙公司 单独摘牌，独资开发； b) 红星与原土地拥有方联合规划摘牌，合资开发； c) 土地被收储方自行摘牌与红星合作开发。说明与建议： 1. 以上三个项目有较强的合作意向，有很好的持续性； 2. 三个项目可以按照大连开发区金马路项目、金州党校南项 目、金州胜利路项目依次展开或者同时展开； 3. 三个项目都处于金州新区很好的地理位置，具有得天独厚 的开发条件； 4. 三个项目一个已经摘牌，一个处于净地状态，一个被拆迁 方与拆迁方实际为同一人，没有任何纠纷，都可年内进入 招拍挂土地开发程序。 5. 是立足大连，占领东北家居与购物市场的基础。 6. 建议尽快派员考察，因为其中两个项目都进入规划阶段和 设计阶段，时不我待。Thank you！协统创新企业管理红星商业 2016年9月8日37
