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1、六种武器少缴土地增值税-缘何少卖 100 万却多赚 80 万引子： 翻开近期的杂志报纸，楼市广告扑天盖地，虽然政府官员、专家学者都在说要警惕房地产泡沫，但老百姓可不管今后楼价是涨是跌，毕竟，大多数人买房还是为了改善自己的居住条件。就说我身边 30 岁上下的朋友吧，好几个都在说要等房子的价格降下来再买，现阶段的房价，只适于参观和考查，但-考查了没几家，一不小心就买回来了，先住上。这种有房卖就有钱挣的局面，实在是乐坏了房地产开发商。当然，精明的房地产开发商，赚了钱也不会忘记纳税筹划。前一段时间，听一位搞房地产开发的朋友说，他最近开发的一批商品房住宅，计划销售3100 万元，幸亏请了一位注册税务师进
2、行筹划，筹划结果是把售价降到 3000 万，税后收益反而增加了 80 万，这是怎么回事呢？ 原来，根据现行土地增值税的有关政策，纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额的，免纳土地增值税，达到或超过的，全额计征土地增值税。正是因为缴纳的土地增值税不同，造成了少卖多赚的现象。如刚才那个例子：普通商品房住宅，销售价格 3100 万，按税法规定计算的可扣除项目金额为 2500 万元。则应交纳的土地增值税计算如下：增值额：31002500600，增值率：600250024则税率为 30，应纳土地增值税60030180（万元）由于其增值率为 24，超过 20，所以不能享受免予征收土地增值税
3、的优惠。所以把价格降下来，按 3000 万元的价格销售。其他条件不变，则纳税情况为：增值额30002500500（万元），增值率500250020这样，企业可以免予征收土地增值税。与筹划前相比，企业收入减少 100 万，应纳税额减少了 180 万，税前实际收益反而增加 80万元。税收筹划效果显著。土地增值税的筹划空间目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。这种方法对房地产开发企业影响较大。企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值
4、税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数。级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额的部分，税率为等等。同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的，免征土地增值税。按土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付
5、的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计的扣除。从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。土地增值税筹划的六种武器第一种武器：适当增值筹划法中华人民共和国土地增值税暂行条例规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按
6、规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，房地产商开发建造住宅出售时，为了降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。(1)若纳税人欲享受起征点的税收优惠。现假定：房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为 100，当其销售这批商品房的价格为 x 时，相应的销售税金及附加为：5%(1+7%+3%)x=5.5%x。式中，5%-营业税；7%-城市维护建设税；3%-教育费附加。这时，其全部允许扣除金额为：100
7、+5.5%x。根据有关起征点的规定，该企业享受起征点税收优惠的最高售价应为： x=1.2(100+5.5%x)解以上方程可知，此时的最高售价为 128.48，允许扣除项目金额为107.07(100+5.5%128.48)。也就是说，如果开发商想要享受免征土地增值税的优惠，其销售额最高不能超过 128.48，否则将全额征税。(2)若企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，当增值率略高于 20%时，即应适用增值率在 50%以下，税率为 30%的规定。假定此时的售价为(128.48+y)，由于售价的提高(数额为y)，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高 5.5%y。这时：允许扣除项目的金额=
8、107.07+5.5%y，增值额=128.48y(107.07+5.5%y)。化简后增值额的计算公式为：94.5%y+21.41。所以应纳土地增值税：30%(94.5%y+21.41)。若企业欲使提价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y30%(94.5%y+21.41)。即 y8.96。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于 137.44(128.48+8.96)。通过以上两方面的分析可知，房地产企业在销售房产时售价的确定应遵循这样的规律：当除去销售税金及附加后的全部允许扣除项目金额为 100 时，将售价定为 128.48 是该纳税人可以享受起征点照顾的最
9、高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于 137.44， 否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。第二种武器：分散收入筹划法在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。如果能想办法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是能节省税款的。在累进税制下，分散收入节税筹划显得更为重要。因为在累进税制下，收入的
10、增长预示 着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义。如何使得收入分散合理合法，是这个方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋内部的各种设施。很多人在售出房地产时，总喜欢整体进行，不善于利用分散技巧，因为这样可以省去不少麻烦，但却不利于节税。假如某房地产企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是 80 0 万元，其中各种设备的价格约为 100 万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而
11、是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加 100 万元。而土地增值税适用的是四级超率累进税率，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应地应纳税额也就会增大。如果该企业和购买者签订房地产转让合同时，采取一下变通方法，将收入分散，便可以节省不少税款。具体做法是在合同上仅注明 700 万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解。这样将收入分散进行筹划，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且由于购销合同适用 0.3的印花税税率，比产权转移书据适用的 0.5税率要低，也可以节省不少印花税，一举两得。根据这种方法不难设想，如果房地产开发企
12、业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装璜、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装璜、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。第三种武器：成本费用筹划法房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是
13、房地产开发成本，后者是房地产开发费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则的标准进行扣除， 因而该筹划方法主要涉及房地产开发成本。土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额，作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重地影响纳税人应纳税额的大小，即房地产开发成本越高，应纳税额越小，房地产开发成本越低，应纳税额越大。如果纳税人能最大限度地扩大费用列支比例，则可以达到节税的目的。当然这种筹划应有一定的限度，无节制地任意扩大的后果就是导致税务机关的纳税调整，结
14、果反倒得不偿失。而且这种扩大也并不是越大越好，在必要的时候适当地减少费用开支可能效果会更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。详细的分析论证及大量的实践证明，平均费用分摊是抵销增值额、减少税收支出的最佳选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的
15、调整分摊，就可以将这段时期获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。第四种武器：建房方式筹划法中华人民共和国土地增值税暂行条例对不同的建房方式进行了一系列界定，并规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税，纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果是很明显的。第一种建房方式是房地产开发公司的代建房方式，这种方式是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了一定的收入，但由于房地产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，其收入也属于劳
16、务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围，而属于营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是 3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是 30%60%的四级超率累进税率，税负显然比前者为重，如果在相同收入的情况下，当然是前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这种筹划方式可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可以增强企业的市场竞争力 。另一种建房方式便是合作建房方式。我国税法规定
