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1、第十章 房屋修缮管理一、修缮的概念及其作用 l （一）房屋修缮的含义n房屋修缮是指房屋自建成到报废为止的整个使用过程中，为了修 复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使 用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。 l （二）房屋修缮的特点n1设计和施工都只能在一定范围内进行，往往是借鉴原有房屋的 构造、部件、装饰、布局等，发展修缮建筑艺术。n2房屋修缮是大量的经常性的工作。n3房屋修缮项目多，涉及面广，零星分散，各类房屋装修材料的 品种、规格多，备用的材料规格品种多。n4房屋修缮由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并达到与周 围环境相协调，因此技术要求较高。n5房屋修缮
2、具有生产和服务双重性。（三）房屋修缮在物业管理中的作用 l 1.搞好房屋修缮工作，有利于延长房屋的使用寿命，保持 房屋的使用功能，增强房屋住用安全性能，提高住户的工 作和居住的质量。 l 2.搞好房屋修缮工作，有利于保证房屋的质量和房屋价值 的追加，可使房屋保值、增值，为业主增加财富，节省建 房资金。 l 3.搞好房屋修缮工作，有利于加快城市建设，美化环境， 促进城市经济的发展。 l 4.搞好房屋修缮工作，有利于物业管理公司在住户中建立 良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务开展 打下扎实基础。 l 5.搞好房屋修缮工作也是物业管理的基础，而良好的房屋 修缮服务本身就是一种竞争资本。二
3、、房屋修缮管理的原则和内容 l（一）房屋修缮管理的含义 l房屋修缮管理是指对房屋修缮的各项活动 所进行的管理。房屋的修缮管理通过制定 合理的修缮周期和科学的修缮计划，以及 确定合理的修缮范围和修缮方案，可以合 理使用人、财、物，做到节省费用，缩短 工期，取得更好的经济效益、社会效益和 环境效益。（二）房屋修缮管理的原则l 1.“经济、合理、安全、实用”的原则 l 经济，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定 额管理，合理使用人力、物力和财力，尽量做到少花钱多 修房； l 合理，就是要求制订合理的房屋维修计划和方案； l 安全，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全； l 实用，就是要从实
4、际出发，因地制宜、因房制宜地进行维 修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥 房屋效能。l2.区别对待的原则n区别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准 的房屋采取不同的修缮标准。 l3.为住户服务的原则n树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高 服务质量，切实做到为住户服务。 （三）房屋修缮管理的内容 l 1.掌握房屋建筑的完好情况，根据房屋的建筑设计用途定期地对房屋 质量进行评定，按照房屋的完好情况进行管理。 l 2.制订和执行修缮原则、范围、指标和年度修缮计划，审核修缮方案 和工程预决算，有计划地对房屋进行养护维修，延长房屋的使用年限 。 l 3.做好施工准备和施工管理工作，严格
5、按照设计和有关规程进行施工 ，按验收规范进行质量验收。 l 4.建立健全技术责任制、岗位责任制、构配件检验制度及技术档案制 度，做好技术管理工作，完善施工项目质量体系。 l 5.加强人力、材料和工具等生产要素的管理，实现生产要素的优化配 置和最佳组合。 l 6.做好成本预算及成本计划工作，按成本计划控制工程实际成本，加 强成本核算。 l 7.做好房屋修缮资料的收集整理工作，妥善管理房屋技术档案，保持 房屋技术资料的完整，以便查阅使用。（四）两种不同部门房屋修缮的区 别 l 房管部门的房屋修缮不等同于物业管理中的房屋修缮。两者同中有异 ，其区别主要是： l 1.同为房屋修缮，承担责任与履行方式不
6、同n房管部门对管辖内的房屋实行行政管理，放房屋修缮的出资者与承担人 是同一的，房管部门只是充当了政府房管修缮的实施者和执行者；而物 业管理公司却不同，其房屋修缮完全是根据公司与业主双方之间的契约 约定，按房屋商品化的约定规定双方责任，是一种有偿服务。业主是修 缮出资者，物业管理公司是修缮承担者，出资者与修缮承担人是分离的 。 l 2.即使同是有偿服务，性质也不同n（1）产权标准不一。房管部门凡有偿服务对象一定是异产的（非公产的 ），物业管理公司对各类产权的物业都提供服务。n（2）经营性质不一。前者的有偿服务是创收性的，后者的有偿服务却是 经营性的。因为前者的房屋修缮管理还是行政性的，后者的房屋
7、修缮管 理却完全是商业化、市场化。n（3）财务结算方式不一。前者的收入不列入房管正常管理费用中，后者 的收入直接作为正常管理费用。三、房屋查勘与完损等级评定 l （一）房屋查勘的目的 l 房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况 而必须进行的一项重要基础工作。通过查勘，及时发现房 屋的损坏程度，以便采取必要的养护和修缮措施。其目的 是：n1.监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术状况 ，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为。n2.掌握房屋的完损状况，依据（房屋完损等级评定标准），评定 房屋的完好等级，计算房屋完好率。n3.为安全使用提供信息。n4.为编制房屋修缮计划提供依
8、据。n5.为拟定房屋修缮工程方案提供依据。（二）房屋查勘的内容 l 房屋查勘可以分为定期查勘、季节性查勘和工程查勘三类 。 l 1.定期查勘的内容 l 定期查勘即每隔一定年限对所管房屋进行普查。其内容如 下：n（l）结构部分。基础、梁、柱、墙、板、楼面等有无损坏；屋顶 平面防水层是否老化，有无裂缝、起壳、渗漏现象等。n（2）装修部分。内外墙面有无裂缝、脱落；墙壁是否渗漏、结露 等；门窗有无松动、腐烂；油漆是否起壳、剥落等。n（3）设备部分。水、卫、电、暖气及各种设备是否合理、完好、 完整等。n（4）附属设施。下水道、化粪池是否堵塞，有无损坏等。l2.季节性查勘的内容 l季节性查勘是根据地区和季
9、节特点确定的 机动的查勘。n（l）新发现危险迹象的房屋；n（2）未处理解危的危险房屋；n（3）严重损坏房屋；n（4）建筑在经常淹水、岩上、坡边等地区的不 安全的房屋；n（5）商场、幼儿园、学校、影剧院等人流密集 场所。l 3.工程查勘的内容 l 工程查勘是以房屋定期查勘或季节性查勘所掌握 的完损状况为基础，对需修房屋进行深一步的查 勘，它是拟订修缮方案的技术依据。n（l）砖砌体。应检查房屋高宽比、墙、柱的高厚比， 并重点检查以下部位的变形（倾斜、裂缝）等情况： l房屋内、外墙连接处，房屋转角处和两端庙墙； l承重墙、柱和变截面处，不同材料结合处。n（2）木结构。重点检查以下部位： l房屋行架的
10、整体变形和稳定性； l房屋的柱、梁、屋架受周围环境的影响而变形； l受压构件的倾斜、弯曲，受拉构件的裂缝，节点连接的可靠 性； l支撑系统的可靠性； l白蚁的危害情况。n（3）钢筋混凝土结构。应检查混凝土强度，混凝土的 碳化程度，裂缝展开程度。重点检查以下部位： l梁支座附近，集中力作用点、跨中； l柱与梁的联接处，柱脚、柱顶； l装配式构件连接点。n（4）其他结构。检查空斗墙、混合墙时，应着重检查 墙体的倾斜、扭曲，墙脚风化、硝化、开裂和受潮软 化的变化情况，以及周围环境的排水情况等。应着重 检查以下部位： l墙体的整体性和稳定性； l在纵、横墙交接处有无连接措施。n（5）地基基础。应着重观
11、察检查地基基础的变形（沉 降、滑移。裂缝等），地基基础不均匀沉降的现状和 观测资料，地基基础的周围环境（地下水、滑坡、冻 胀、排水等）。l 4.房屋查勘顺序n从外部到内部n从下层到上层n从承重结构到非承重构件n从表面到隐蔽n从局部到整体。（三）房屋完损标准的划分l造成房屋损坏的原因： l自然因素 l人为因素 l设计和施工质量的低劣n例如房屋坡度不符合要求。下雨时排水慢，造成漏水；砖墙砌筑 质量低劣，影响墙体承重能力而损坏变形；有的木结构所用的木 材质量关系，或制作不合格，安装使用后不久变形、断裂、腐烂 、造成危险；有的水泥晒台、阳台、因混凝土震捣质量差，钢筋 位置摆错，造成断裂等；由于施工时用
12、料不当或不慎导致房屋构 件的强度降低，主要是虫害（白蚁等）和菌类（霉菌等）。 l预防保养不善 l不可抗力（三）房屋完损标准的划分 l 1.房屋完报的四个标准 l 各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设 备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来 划分的，依据对部分和数量上加以区分，将房屋 完损状况分成四个标准：n（1）完好标准；n（2）基本完好标准；n（3）一般损坏标准；n（4）严重损坏标准。n（5）危险房屋2.房屋完报等级的分类l （l）完好房。是指房屋的结构、装修和设备各部分完好无损 ，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。 l （2）基本完好房。是指结构部位和构件基本完好
13、，或虽有轻 度损坏，但不影响正常使用，经一般性维修能修复的房屋。 l （3）一般损坏房。是指房屋结构有一般性损坏，部分构部件 有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化 ，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分 老化、损坏或残缺，不能正常使用，需要进行中修或局部大 修、更换部件的房屋。 l （4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损 坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、油漆老化见底，设备陈 旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件 残缺及严重损坏，已无法使用，需进行大修或改进的房屋。 l （5）危险房屋。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定 和承载能
14、力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。（四）房屋完损等级的评定方法 l 房屋完损的等级，标志着房屋质量的好与差，它 是根据房屋各个组成部分的完报程度来综合评定 的。具体做法是：按照建设部颁布的房屋完损 等级评定标准的规定，将房屋结构分为四类：n（1）钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混 凝土建造的；n（2）混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和 砖木建造的；n（3）砖木结构承重的主要结构是用砖木建造的；n（4）其他结构承重的主要结构是用竹木、砖石、 土建造的简易房屋。 l 各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行 评定。l 1.钢筋混凝土、混合、砖木结构房屋完损等级评定 n（1）房屋
15、的结构、装修、设备等组成部分各项完报程度符 合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的 完损程度。n（2）房屋的结构部分各项完报程度符合同一个完报标准， 在装修设备部分中有一、二项完报程度下降一个等级，其余 各项仍和结构部分符合同一完报标准，则该房屋的完报等级 按结构部分的完损程度来确定。n（3）房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完报程度下降 一个完损标准等级，在装修或设备部分中有一项完损程度下 降一个完报标准等级，其余三个组成部分的各项都符合上一 个等级以上的完报标准，则该房屋的完报等级可按上一个等 级的完报程度确定。n（4）房屋结构部分中地基基础、承重构件。屋面等项的完 损程度符
16、合同一个完报标准，其余各分项完报程度可有高出 一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承 重构件、屋面等项的完损程度评定。l 2.其他结构房屋完损等级评定n（1）房屋的结构、装修、设备 等部分各项完损程度符合同一个 完损标准，则该房屋的完损等级 就是分项的完损程度。n（2）房屋的结构、装修、设备 部分等绝大多数项目完损程度符 合同一个完损标准，有少量分项 完报程度高出一个等级完损标准 ，则该房屋的完报等级按绝大多 数分项的完损程度评定。表51 房屋完损等级评定表l 3.评定房屋完损等级的一般做法 l 房屋完报等级评定可分为定期和不定期两种。 l （1）定期评定房屋完报等级。n一般结合房屋普查，每隔一定时期（1一3年，或根据 各地规定）对所管房屋进行一次全面的、逐幢完损等 级评定，这种评定可以全面、详细掌握房屋完报情况 。 l （2）不定期评定房屋完损等级。n根据气候特征，如雨季、台风、山洪、暴风雪等， 主要对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进 行检查，并评定完损等级。n房屋经大修、中修、翻修和综合维修竣工
