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1、目前公司比较认可的目前公司比较认可的 各种担保方式各种担保方式投资项目开发部主讲：贺仲让担保方式介绍担保方式介绍vv一、商业银行保函一、商业银行保函vv二、土地抵押二、土地抵押vv三、在建工程抵押三、在建工程抵押vv四、采矿权抵押及其相关法律问题四、采矿权抵押及其相关法律问题vv五、关于担保种类及其效力的律师意见五、关于担保种类及其效力的律师意见银行保函银行保函vv1 1、只要是国家银监会备案的各级各类银行均、只要是国家银监会备案的各级各类银行均 可可vv2 2、银行按照层级和实力开保函是有额度限制、银行按照层级和实力开保函是有额度限制 的的vv3 3、为了防止出现合同谈完保函开不出来，现、为
2、了防止出现合同谈完保函开不出来，现 在公司要求开保函的银行先出承诺函在公司要求开保函的银行先出承诺函履约约保函样样本中色十二冶金有限有限公司 （受益人）：根据贵方与 有限公司 （“交易对方” ）于 年 月 日签订的编号为 的 项目BT模式投资建设合同(“主合同”)，应交易对 方的申请，我行特开立以贵方为受益人的履约保 函： 1保函金额按照以下第 1 种方式确定：1. 保函金额不超过 人民币（币种） （大写）元。2. 保函金额按照以下标准确定： ，但最高 不超过 （大写）元。v二、我行承诺，如果交易对方未按照主合同的约定 履行义务，我行将在收到贵方提交的下述书面索赔 通知后在7个工作日内，以保函
3、金额为限向贵方承 担担保责任：v 1.贵方在索赔通知中声明，业主未能按照BT合 同约定的期限与金额向贵方偿还回购款；v 2.索赔通知应列明索赔金额，并由贵方以书面信函 （须注明通知制作日期并加盖贵方公章及法定代表 人或授权代理人签字）方式出具，注明BT合同 的名称和本保函的编号。贵方索赔需凭本保函原件 。v 3. 本保函为不可撤销、见索即付。v三、本保函的担保金额将随我方已支付的金 额而自动递减。v四、如果贵方与交易对方协商变更主合同涉 及我行担保责任，应事先书面通知我行；如 加重我行担保责任，还应事先征得我行书面 认可，否则，我行对加重我行担保责任的部 分不承担责任。v五、贵方转让本保函项下
4、权利，应经我行书 面同意，否则我行不再承担担保责任。v六、保函有效期按照以下第 1 种方式确定：v 1.本保函自开立之日起生效，至业主付清BT合 同项下全部回购款和逾期付款违约金（如有）为 止。v 2. 本保函自开立之日起生效，发生下列情形时到 期：v七、书面索赔通知必须在保函有效期内送达我行， 否则，我行在本保函项下的责任自动解除。v八、主合同按期履行完毕、保函超过有效期或我行 的担保义务履行完毕，本保函即行失效，无论本保 函是否退回我行注销。v本保函需要对合作方（保函中的交易对方）说明如 下：v1、保函的一条1款的保函金额大写格上填写十二冶 与交易对方双方商议的担保金额，一次开具保函的 该
5、金额为十二冶的投资额、投资回报、主合同约定 的十二冶其他正当收益及如果交易对方逾期付款的 违约金之和。v 2、保函的六条1款本保函自开立之日起生效，需 要说明的是，十二冶与交易对方签订 项 目BT模式投资建设合同(“主合同”)均要约定该主 合同在收到保函之日才生效。保函承诺保函承诺vv1 1、为防止合同谈完，保函开不了，我们设计、为防止合同谈完，保函开不了，我们设计 了一种让保函开具行出具承诺的样本了一种让保函开具行出具承诺的样本保函的操作保函的操作vv1 1、业主靠自己的资产或信用由银行直接开具、业主靠自己的资产或信用由银行直接开具 。vv2 2、业主的关联单位愿意为业主在银行出具保、业主的
6、关联单位愿意为业主在银行出具保 函函vv3 3、项目的关联方愿意为项目开具回购保函、项目的关联方愿意为项目开具回购保函土地使用权抵押土地使用权抵押vv土地使用权抵押是指土地使用者土地使用权抵押是指土地使用者( (抵押人抵押人) )以其以其 合法取得的土地使用权以不转移占有的方式合法取得的土地使用权以不转移占有的方式 作为抵押财产向债权人作为抵押财产向债权人( (抵押权人抵押权人) )履行债务作履行债务作 出的担保行为。出的担保行为。特点特点vv1 1、抵押期间土地还是由抵押人使用并收益、抵押期间土地还是由抵押人使用并收益vv2 2、如果抵押人在、如果抵押人在BTBT合同的回购到期后不能合同的回
7、购到期后不能 归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有归还贷款，土地使用权将转归抵押权人所有 ，或者由抵押权人按法定程序处置，或者由抵押权人按法定程序处置法律条件特征法律条件特征vv1 1、必须是有土地证的土地、必须是有土地证的土地vv2 2、土地必须是出让地、土地必须是出让地vv3 3、必须办理他项权利登记。、必须办理他项权利登记。vv4 4、必须已经足额交清土地出让金、必须已经足额交清土地出让金vv5 5、土地必须是净土地（律师尽职调查）、土地必须是净土地（律师尽职调查）vv6 6、该土地上的地上附着物必须同时抵押（在建工程、该土地上的地上附着物必须同时抵押（在建工程 工程随土地抵押，交工的
8、建筑土地随建筑抵押）工程随土地抵押，交工的建筑土地随建筑抵押）vv7 7、土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的、土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的 规定规定抵押土地的评估抵押土地的评估vv1 1、对于不是项目所占土地的土地地块抵押，、对于不是项目所占土地的土地地块抵押， 必须进行评估。必须进行评估。vv2 2、评估一般采用我们自己聘请的评估公司来、评估一般采用我们自己聘请的评估公司来 进行进行vv3 3、土地抵押值不能超过评估值的、土地抵押值不能超过评估值的50%50%vv4 4、地上有附着物的要对附着物对土地价值的、地上有附着物的要对附着物对土地价值的 影响进行评估影响进行评估
9、评估前了解：土地的属性评估前了解：土地的属性v我国土地使用权属有两种性质，四种情况v1、即以出让方式取得的国有土地使用权v2、以租赁方式取得的土地使用权v3、以无偿划拨方式取得的国有土地使用权v4、集体所有制土地使用权。v我们一般只接受出让地抵押了解了解2 2：土地的性质分类：土地的性质分类vv1.1.土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使 用权用权vv2 2、土地出让一般分五类：住宅用地、工业用地、商业、土地出让一般分五类：住宅用地、工业用地、商业 用地、综合用地和其他用地。用地、综合用地和其他用地。vv3 3、各类用地出让的使用年限为：
10、、各类用地出让的使用年限为：vv 住宅用地住宅用地7070年；年；vv 工业用地工业用地5050年；年；vv 商业用地商业用地4040年；年；vv 综合或其他用地综合或其他用地5050年。年。vv一般见识住宅和商业用地抵押一般见识住宅和商业用地抵押了解了解3 3：控规：控规vv1 1、控规：控制性详细规划是城乡规划主管部、控规：控制性详细规划是城乡规划主管部 门根据城市总体规划的要求，用以控制建设门根据城市总体规划的要求，用以控制建设 用地性质、使用强度和空间环境的规划。用地性质、使用强度和空间环境的规划。vv控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规 划行政
11、许可、实施规划管理的依据，并指导划行政许可、实施规划管理的依据，并指导 修建性详细规划的编制。修建性详细规划的编制。vv规划主管部门组织编制，规划主管部门组织编制，控规控规2 2vv控制性详细规划应当包括下列基本内容：控制性详细规划应当包括下列基本内容：vv（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要（一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要 求；求；vv（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用（二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用 地指标；地指标；vv（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的（三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的 用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控
12、制要用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要 求；求；控规控规3 3vv（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、（四）基础设施用地的控制界线（黄线）、 各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化 街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）、 地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“ “ 四线四线” ”及控制要求。及控制要求。vv注意：控规是可以调整的注意：控规是可以调整的控规名词解释控规名词解释vv1 1、住宅容积率：、住宅容积率：vv住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。（不含地住宅建筑总
13、面积与住宅用地的比值表示。（不含地 下的建筑面积）下的建筑面积）v容积率=地上总建筑面积规划用地面积 vv2 2、建筑密度：项目用地范围内各种建、构筑物占、建筑密度：项目用地范围内各种建、构筑物占 地面积总和占总用地面积的比例。地面积总和占总用地面积的比例。 vv 建筑密度建筑密度= =（建筑物占地面积构筑物占地面积（建筑物占地面积构筑物占地面积 堆场用地面积）堆场用地面积） 项目总用地面积项目总用地面积100% 100% vv绿化率绿化率: :是指规划建设用地范围内的绿地面积是指规划建设用地范围内的绿地面积 与规划建设用地面积之比。与规划建设用地面积之比。v一个良好的居住小区，高层住宅容积率
14、应不 超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低 于30%。但由于受土地成本的限制，并不是 所有项目都能做得到。详规详规vv详规是指某个项目建设的详细规划，如项目详规是指某个项目建设的详细规划，如项目 范围内的建筑物布局，道路宽度等。范围内的建筑物布局，道路宽度等。在建工程抵押在建工程抵押v在建工程抵押是把在建工程连同合法方式取 得的土地使用权作为资产，抵押给抵押权人 作为合同履行担保的行为法律特征法律特征vv1 1、在建工程项目所使用的整宗项目的土地必、在建工程项目所使用的整宗项目的土地必 须同时抵押。须同时抵押。vv2 2、投入工程的自有资金必须达到工程建设总 投资的25%以上，并已经确定工
15、程施工进度 和工程竣工交付日期。v3、在建工程抵押的概念是建到几层抵押到几 层，不是抵押时建到的楼层以下抵押。v4、一般在建工程抵押折率应控制在60%以内vv5 5、除、除国有土地使用证外，建设工程规 划许可证、建设用地规划许可证、 建设工程开工许可证必须同时验查，防止 抵押没有意义。v6、为防止工程出现风险，抵押人要对工程办 理以抵押权人为受益人的财产保险。v保单中应约定：“除非经过保险受益人的书面 同意，投保人不得以任何理由中断或撤销保 险要求的，保险人不得接受。五证介绍五证介绍v国有土地使用证盖有人民政府公章、房 屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证 专用章，证上土地使用者应与开发商名
16、称完 全一致，注意有无土地使用权抵押记录。 v临时国有土地使用证只能用于办理预售 许可证和开工证，不代表已取得最终土地使 用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款 ，如后期款项不能足额交付，就拿不到国 有土地使用证五证介绍五证介绍v 规划局的建设工程规划许可证是有关建设 工程符合城市 (论坛 新闻)规划要求的法律凭证， 取得该证后方可申请开工手续。v房管局主管建设用地规划许可证，看开发商 所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地 规划许可证相一致。v建委主管建设工程开工许可证他是工程可开 工的法律凭证，交工后建委发放建设工程竣工 备案表。v 房地局主管商品房预售许可证、商品房 销售许可证土地抵押与在建工程
