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1、房地产开发企业 土地增值税清算实务前 言火爆出台的土地增值税政策火爆出台的土地增值税政策n一.关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号 ）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严 处理。n二.关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知（国税发2006187号）对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行 了技术层面的规范和明确。n三.土地增值税清算鉴证业务准则（国税发2007132号 ）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落 实要求。n四.关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（ 国税函2008318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进
2、行督导检查 。火爆出台的土地增值税政策 续n五关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见 （国税发200985号）各地要认真贯彻土地增值税清算管理规程，加强和规 范土地增值税清算工作。为落实国税函2008318号要求税务 总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实 提高土地增值税管理水平。n六.土地增值税清算管理规程（国税发200991号）其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震 ，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是 对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发 2006187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算 中需要明确的管理事项以及清算审核的重点
3、关注内容。n七.关于土地增值税清算有关问题的通知（国税 函2010220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。火爆出台的土地增值税政策 续n八.关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发 201053号）关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号） 文件印发仅6天后就再发，就火速出台关于加强土地增值税征管工 作的通知（国税发201053号），其文不是中性的“技术”也不是 历来要求的“清算”而是上升为“征管”。从上述4年共8个土地增值税管理文件看出，国家税务总局对土地 增值税的征管一刻也没有松懈，而且是有趋严趋紧的感觉。特别是在 全球金融危机、中国房地产市场火爆的近几年，不
4、断出台清算准则、 管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值 税的稽查力度，不能不说对房地产企业、股市、民众构成风险利益方 面的重大搏奕性。房地产开发企业土地增值税清算实务讲解n第一部分 土地增值税的清算概要n第二部分 土地增值税清算准备工作n第三部分 转让收入的确认n第四部分 扣除项目金额的确定n第五部分 土地增值税的计算n第六部分 土地增值税的预征与核定征收n第七部分 土地增值税清算的会计处理n第八部分 土地增值税的税收优惠第一部分 土地增值税的清算概要n一、土地增值税清算的概念n二、土地增值税的清算条件自行清算、强制清算、注销清算自行清算、强制清算、注销清算 n三、清算
5、时间要求及法律责任n四、土地增值税清算项目的审核鉴证n五、清算审理及审核一、土地增值税清算的概念n 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税 清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关 政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税 税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税 务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结 清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为( (国税发国税发【20092009】9191号文件第号文件第3 3条）条） 。n土地增值税的清算的起源二、土地增值税的清算条件之一自行清算n 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值 税的清算( (国税发国税发2006200
6、6187187号号) )： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；2.直接转让土地使用权的。案例分析二、土地增值税的清算条件之二强制清算 n符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行地 增值税清算( (国税发国税发20062006187187号号) ) ：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产 建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或 该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或 自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 ；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清 算手续的；4.省税务机关规定的其他
7、情况。案例分析二、土地增值税的清算条件之三注销清算n 对纳税人申请注销税务登记进行土 地增值税清算，明确了时限要求。即申 请注销税务登记前，必须完成土地增值 税清算工作，否则不予办理税务注销、 工商注销（国税发（国税发200920099191号）。号）。三、清算的时间要求-主动清算（91号文件第11条第一款）n 符合主动清算条件规定的纳税人，纳税人须在符合清 算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主 管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定 对报送的资料进行核对，在10日内做出是否受理的决定； 对受理的清算项目由受理部门报送给管理科进行清算调查 核实，提出清算审理意见，报
8、税政科进行书面审核；经税 政科报分管局长审定后，将清算结果书面通知纳税人执行 。n 流程：清算申请及资料税务机关前台受理管理科 （所、分局）清算调查核实税政科（处）审核分管局 长审批清算结果书面通知纳税人执行（税收管理员制度规（税收管理员制度规 定的流程）。定的流程）。三、清算的时间要求-被动清算（91号文件第11条第一款）n 符合强制清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是 否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达 清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理 清算手续。n 主管税务机关根据清算条件确定应进行清算的项目， 下发土地增值税清算通知书；纳税人在接到通知书后 应按税
9、务部门规定的时间及要求进行清算，并按规定将清 算资料报送主管税务机关申请办理清算手续；主管税务机 关前台受理窗口对报送的资料进行核对后，转送管理科对 清算项目进行调查核实，提出清算审核意见报税政科（处 ）进行书面审核；经税政科（处）审核报分管局长审定后 ，将清算结果以土地增值税清算办理有关税务事项通知 书通知纳税人进行补退税。三、清算的时间要求-被动清算（91号文件第11条第一款 ）续n 被动清算流程：确定清算项目税务机关下发清 算通知书纳税人进行清算，并报税务部门核对管 理科（所、分局）清算调查核实税政科审核分管 局长审定清算结果通知纳税人执行 （说明：广州规 定）三、清算的时间要求-未清算
10、的法律责任n 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税 务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定 的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税 务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法 有关规定处理（9191号文件第号文件第1111条第一款）。条第一款）。四、土地增值税清算项目的审核鉴证（91号文件第13条的第四）n（一）土地增值税清算审核鉴证鉴证主体。税务师事务所。税务机关要对从事土地增 值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序 、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要 的指导和管理工作。n鉴证内容n鉴证效力。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。n（二）审核鉴证的程序n
11、（三）审核鉴证的意义n（四）审核鉴证的法律责任税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务 机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。五、清算审理及审核（91号文件第四章）n清算审核包括案头审核、实地审核（91号文件第16条）。n案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核， 重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。n实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实 地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行 审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、 备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项 目为单位清算；对不同类型房
12、地产是否分别计算增值额、增值率， 缴纳土地增值税（91号文件第17条）。五、清算审理及审核 续一（91号文件第四章）1.收入的审核，应结合销售发票、销售合同（含房管 部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、 房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细 表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核 实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际 测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行 审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况 。必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少 计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励 、对外投资、分配给股
13、东或投资人、抵偿债务、换取其他 单位和个人的非货币性资产等情况（91号文件第18条）。五、清算审理及审核 续二 （91号文件第四章）n2.扣除项目金额的审核，重点审核扣除项目金额是否 为实际发生数；提供的扣除项目费用支出是否为合法 有效凭据（91号文件第21条）。n3.与转让房地产有关税金缴纳情况的审核，主要审核 纳税人转让房地产项目涉及的各类税款是否及时、足 额按规定申报、缴纳（91号文件第20条、第12条的第二）。n清算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出 具土地增值税清算结论书和税务事项通知书 ，并按税务文书送达程序及时送达纳税人（91号文件第 32条）。五、清算审理及审核 续三
14、（91号文件第四章）n4.结果及法律责任n 纳税人接到税务机关出具的土地增值税清算结 论书和税务事项通知书后，应根据税务机关 的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续（91号 文件第32条）。n 纳税人不配合税务部门进行清算、提供虚假资料 或发现有其他违反税法行为的，按照中华人民共 和国税收征收管理法的有规定处理（91号文件第11条 的第二段）。第二部分 土地增值税清算准备工作n一、土地增值税清算的前期管理n二、土地增值税清算单位的确定n三、项目清算应关注因素n四、清算资料的收集n小结一、土地增值税清算的前期管理n1、台账管理：主管税务机关应从纳税人取得土地使用权 开始，按项目分别建立档案、设
15、置台帐，对纳税人项目立项 、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘 等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳 税人项目开发同步（91号文件第6条）。n2、成本费用归集：主管税务机关对纳税人项目开发期间 的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者 同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期 间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用（91号文件第7 条）。n3、票据管理：对纳税人分期开发项目或者同时开发多个 项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定 ，对纳税人实施项目专用票据管理措施（91号文件第8条）。二、土地增值税清算单位的确定n1.土增
16、税实施细则第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的 核算项目或核算对象为单位计算。核算项目或核算对象为单位计算。n2.国税发2006187号第一条：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项 目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项 目为单位清算。目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的， 应分别计算增值额。应分别计算增值额。清算单位的实例清算单位的实例 三、项目清算应关注因素n 启动清算程序，要求主管税务机关在日常税收征管 中获取相关信息，收集与完工开发产品相关项目的有 关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，控制房地 产企业
