《共有产权房未雨绸缪 防止“开豪车住经适房”的漏洞》由会员分享，可在线阅读，更多相关《共有产权房未雨绸缪 防止“开豪车住经适房”的漏洞（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 共有产权房未雨绸缪 防止“开豪车住经适房”的漏洞【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 这个新颖的 “共有产权住房”概念， 简单说就是购房人个体与政府合伙买下 一套房，双方按出资份额各占相应比例 的股份，但房屋的使用权全部在购房人 手上，甚至允许出租。5 年之后，购房 人可以继续加持，从政府手里购得完全 的所有权，也可以上市交易，卖房提现。共有产权房一推出，便成为关注的 焦点，市场上有的观点认为大量入市的 共有产权房必将对房价产生冲击；也有 观点认为，完整产权的商品房反而会因-
2、精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 为共有产权房的推出显得更加珍贵。但 事实上，据北京青年报记者了解，共有 产权房的推出是政府实施“长效机制”的 重要一环，也是对原有经济适用房以及 自住房制度的完善和调整，虽然带有商 品房属性，但因为优先采取“内循环”， 将与一般商品房分割成完全不同的两个 市场，更谈不上对房价产生直接影响。具有商品房属性的保障房个人和政府“凑份子”买房的共有产 权模式，并非北京的首创。这种模式最早的探索者是江苏省淮 安市。而后在 2010 年上海也推出了共 有产权房。这种模式的推出，初衷是因 为要对“经济适用房”的建设和供应进行 改革，取代经济适用房，来
3、解决“夹心 层”的购房需求。早在 2014 年 4 月，住建部就曾召-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 集部分城市在北京召开了一场共有产权 住房试点城市座谈会，北京、上海、深 圳、成都、黄石、淮安 6 个城市明确被 列为全国共有产权住房试点城市。从时间节点看，此次北京共有产权 房的推出，经过了多年的实践和研讨， 绝非一时兴起的冲动政策，业内普遍认 为，共有产权房将成为长效机制中的重 要一环，承担商品房和保障房的过渡部 分。在各地的探索中，对共有产权住房 的定位，其实有细微差别，最核心的是， 究竟纳入到保障房体系，还是商品房体 系？比如，北京市在 2013 年推出了带 有
4、共有产权性质的住房，命名为“自住 型商品房”，这是计划将共有产权住房 打造成保障房和商品房之间的“过渡形 态”。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 而在四川成都，则明确规定，将以 往的经济适用房、限价商品住房等并轨 管理，统一为共有产权住房，成为购置 型保障房的主体形式。在一些学者看来，共有产权住房有 双重属性。经济学家马光宇就表示，共 有产权住房中，个人持有的部分属于商 品房性质，而政府持有的另一部分属于 保障房性质。因为个人所持有比例将大 于政府持有比例，并且未来将可以回购 政府持有的部分，因此商品房属性更浓 些。但在住建部住房政策专家委员会副 主任顾云昌看来，共有
5、产权住房就是保 障房， “针对的需求人群和过去的经适房、 两限房是差不多的，都是中低收入家庭。 尽管在运作上参照商品房，但仍然是带 有保障性质的。 ”-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 至于共有产权到底是商品房属性还 是保障房属性，业内尚存争论，但有一 点值得注意的是，共有产权意见稿明确 提出了将共有产权房小区按照普通商品 房标准来打造。这在以往，无论是经济适用房还是 自住房都从未提过的。共有产权房意见 稿不但明文规定，未来提供的户型大多 数都是 60 平方米以上的多居室；而且 还提出将紧靠地铁线、公交线；1 户至 少 1 车位；图书馆、健身馆、咖啡馆作 为标准配备；实
6、现小区无线网络(WiFi) 全覆盖；安装人脸识别系统等，这一系 列的要求在普通商品房小区里都是少有 的高端配置，这次全部被共有产权房所 提及，也代表着共有产权房将成为品质 不次于普通商品房的新产品，定位上也 更趋向于商品房。对此，一位房企负责人对记者表示， 自住房在实际投入市场后，产生了很多-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 弊端，由于土地出让时，自住房部分的 土地成本较低，商品房部分的土地成本 较高，所以建成后，商品房小区的环境、 配套都远胜于自住房部分。双方之间甚 至建有栅栏、围墙，产生了许多摩擦。 与之相比，共有产权房的建设基础，就 是看齐普通商品房，也符合调控“
7、长效 机制”，鼓励购房者长期居住。共有产权房在出租出售上更具弹性 规避“开豪车住经适房”的漏洞不仅如此，在制度设计上，共有产 权房与以往的经济适用房、两限房、自 住房相比，也明显增强了市场弹性。在以往模式下，保障房价格明显低 于周边商品房，是因为政府牺牲了土地 出让收益，或者投入财政资金进行补贴， 但由于产权是一次性交给购房者，为了 避免购房者的谋利行为，设计了很多硬 性规定，比如不能出租，5 年内不能转-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 让。但在实际操作中很难监管。相比之下，共有产权住房的弹性明 显增强。比如，个人和政府的产权份额 具体如何确定，并没有硬性规定，而是
8、提出了，参照项目销售均价占同地段、 同品质普通商品住房价格的比例来确定。这样的弹性使得未来共有产权房的 买入门槛有效降低了，有利于解决“夹 心层”的购房需求。比如，如果地块在 郊区、总价较低，个人出资比例可以高 一点，所占产权份额也高一点。如果地 块位置好，总价较高，为了减轻购房者 负担，政府可以出资多一点，占有更多 份额。另外，允许租赁是此类住房与其他 保障房一个最大的区别。以往的经适房、 公租房等保障性住房都是不允许转租的， 但共有产权房可转租。但因为有政府产-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 权，所以出租需要和代持机构分配利益。 意见稿中对此明确：已购共有产权住房
9、 用于出租的，购房人和代持机构按照所 占房屋产权份额获得租金收益的相应部 分。同时，为体现保障的要求，共有产 权房出租时，将优先面向保障性住房备 案家庭或符合共有产权住房购房条件的 家庭出租。不仅如此，在共有产权住房的退出 和转变成商品房上市方面，也增加了市 场因素。 办法意见稿提出，共有产 权住房购房人取得不动产权证满 5 年的， 可按市场价格转让所购房屋产权份额。但同时，也对转让对象做了严格限 定。同等价格条件下，代持机构可优先 购买，继续作为共有产权住房使用；代 持机构放弃优先购买权的，购房人转让 对象应为其他符合共有产权住房购买条-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 件的家庭。不难看出，像以往那样钻空子买下 共有产权房后，期望出租或者出售获利， 已经变得愈加困难了。不难看出，北京此次推出的共有产 权住房，实际上是自住型商品房的升级 与完善。以往自住商品房项目，往往因为低 于周边商品房的价格而受到追捧。不少 开着豪车排队买经济适用房、自住商品 房的例子也屡见不鲜。虽然有 5 年内不 能转让和补交土地收益的要求，但因为 价格远低于商品房，一旦禁售期结束， 购房人选择出让仍能获得非常可观的利 润。但在此次推出的共有产权模式下， 由于设置了政府优先回购，即使房屋增 值，购房者也只能拿到部分产权的增值-精选财经经济类资
