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1、房地产经营管理专业导论主讲：黄正军重庆大学建设管理与房地产学院 2010年5月学习目标了解房地产业发展对专业人才的需求了解房地产专业人才的知识结构与能力素养了解我校房地产专业人才培养定位与培养计划了解房地产职业前景与个人学习规划学习内容q房地产业发展与人才需求q房地产专业建设与人才培养q职业远景与个人规划第一讲 房地产业发展与人才需求v什么是房地产？房地产经营有何特点？成功的 房地产经营应具备哪些要素？v房地产经营涉及到哪些环节？需要哪些专业人 才？v当前房地产业发展形势与前景如何？对房地产 经营有什么影响？对房地产专业人才培养有何 影响？房地产是指建立在土地之上的房屋财产，既 是一种生活资料
2、，也是一种生产资料，是人类生 活、生产、办公、经营活动必需的空间载体。1、房地产一、房地产与房地产经营作为经济活动的载体，房地产是实物形态与权益形 态的综合体。房地产实物权益房屋土地建筑物所有权土地使用权占有权使用权经营权管理权收益权处分权房地产地产生地毛地熟地房产期房现房居住物业商业物业办公物业旅游物业工业物业特殊物业综合物业非收益性物业收益性物业地票从实物形态看，房地产分为地产与房产。房地产作为经济活动的载体，具有以下特征：位置不可移动兼具消费与投资属性使用价值与价值巨大人人必需，但非人人能买房地产经营是指以房地产为对象、以盈利为目标 的一种投资、运营与管理活动。包括：2、房地产经营房地产
3、开发投资运营房地产置业投资运营置业者资金土地房地产资金回收及增值资金房地产租客资金回收及增值与其他投资经营活动相比，房地产经营具有以下特点：经营对象独特影响因素复杂（宏观、中观、微观）经营过程繁琐-选址、买地、研发、设计、报批、融资、建造、销售、管理、服务-选房、买房、招租、营运、服务利益关系复杂（外部利益关系、内部利益关系）资金运营关键（资金密集、现金流量）二、房地产开发经营内容与业务系统1、房地产开发经营的核心业务内容买地：买到一块适合的土地 造房：建造市场需要的房子 卖房：卖给需要住房的客户 管房：提供方便优质的管理2、房地产开发经营阶段与业务系统项目拓展产品研发报批报建工程建设营销推广
4、客户服务筹资融资项目前期阶段项目中期阶段项目后期阶段业务系统项目拓展业务产品研发业务项目报批业务项目融资业务市场营销业务客户服务业务工程建设业务房 地 产 开 发项目策划前期工作市场研究前期策划方案评价与决策项目拓展企业战略规划投资机会分析项目可行性论证土地竞投企业发展环境研究 编制企业战略规划 战略方案评审 投资区域考察 区域投资机会研究 项目信息搜寻与筛选 地块踏勘与规划拆迁资料收集 区域市场考察 项目投资评估与可行性论证购买土地招标文件测算土地价格编制土地投标方案参与土地竞投市场调研市场供求调研市场研究报告编写与评审产品创意与策划产品考察与调研策划方案评审与决策项目开发控制纲要及设计任务
5、书签定土地出让合同 缴纳地价款,划地移交策划报告编写办理土地使用权登记 购买有红线的地形图 前期工作项目报批 房 地 产 开 发规划报批项目立项项目立项备案 填报项目开发手册 补办选址意见书 资本金审查 委托地质勘探 委托规划方案设计 报请方案审查 申办建设用地规划许可证 委托施工图设计 报请施工图审查 缴交配套费人防费 申办建设工程规划许可证 委托初步设计 报请初设审批 编制项目建议书 房 地 产 开 发项目融资工程建设中期工作融资方案设计融资控制工程招标融资环境调查投资计划分析现金流量预测编制融资方案委托可行性研究联系贷款银行委托抵押物评估准备项目批文接受银行考察签订贷款合同贷款使用及偿还
6、编制工程标底或工程量清单确定建设分期划分工程标段编制招标方案发布招标公告考察施工企业、设备企业组织企业投标开标、评标、定标签订工程承包合同房 地 产 开 发工程建设中期工作施工报建工程管理验收保修落实工程施工用电用水申办工程报建手续委托工程监理委托工程质量监督委托工程安全监督委托白蚁防治申办工程施工许可证办理开工放线手续现场质量安全管理工程造价管理材料采购管理工程变更管理基础验收转换层验收主体结构验收水电功能性试验消防联动试验主体混凝土验收设备调试与试车工程预验收制定工程管理方案与计划审核工程施工方案房 地 产 开 发工程建设中期工作验收保修工程单项验收（规划消防 环保防雷节能档案）工程竣工验
7、收申办工程备案登记证物业交接及保修工程分户检验完成有关检测（室内空气 环境检测、能效测评）后期工作营销推广营销策划委托营销代理制定营销目标与计划研究营销策略评审营销策划方案办理工程决算房 地 产 开 发后期工作营销推广销售执行开展售前培训委托面积测绘，编制房号申办商品房预售许可证测算成本，确定销售价格委托广告设计与制作联系媒体推广接受预约登记委托按揭银行公选房号，开盘销售签订售房合同装修售房部及样板间制作销售模型及楼书印制售楼文件协助办理按揭贷款办理商品房预售合同登记填报网上售房信息系统催收楼款市场监控及策略调整房 地 产 开 发 后期工作客户服务客户关系管理物业服务总结评价项目后评价标准化建
8、设聘请物管顾问组建物业管理公司制定物业管理方案开展物业前期介入组织物业入伙交接开展物业日常维护管理建立客户会开展公关活动办理产权分户登记组织社区文化建设评价报告编写经验总结交流管理流程标准化建设管理制度标准化建设投资分析类：负责项目投资论证、评估与拓展产品研发类：负责产品研发、设计跟踪管理前期报建类：负责批文申报、拆迁组织管理财务融资类：负责财务会计、银行融资协调工程管理类：负责造价及合约管理、现场工程管理、材料设备采购营销推广类：负责市场调查、营销策划、销售推广、执行管控物业服务类：负责客户服务、物业管理3、房地产开发需求的业务人才2009年下半年至2010年4月，受去年扩张性政策影 响，房
9、地产市场迅速回暖并快速发展，短时间内房价 急剧攀升，个别城市泡沫显现，诱发了新一轮房地产 调控。1、2009年以来房地产形势与国家政策调整三、当前房地产业发展动态及未来前景2009年全国商品房成交量高于历史最高水平，比最红火 的2007年还高出25%。全年销售商品房9.37亿平方米，同 比增长42.1%。全年销售金额4.4万亿元，同比增长75.5%09年1月-10年4月全国商品房销售面积（万平方米）销售红火促进了房价的快速攀升。09年全国商品房成交 均价4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上 涨813元，都创出了历史新高。 房价高涨刺激了开发投资增加。全年房地产投资增幅虽 然不
10、高，但投资总量达到了历史最高水平，成为去年经济 增长的重要支撑。全年完成房地产开发投资3.6万亿元，占 全年GDP的10.79%。投资加大促进了市场供应快速增加。全年商品房新 开工面积同样达到历史最高水平。原因：2008年被压制的需求得到释放宽松政策刺激市场对通胀的预期城市房价增长长 海口35.1% 三亚亚31.2% 广州22.4% 金华华16.9% 温州16.9%城市房价增长长海口64.3%三亚亚58.2%温州26.1%金华华23.8%北京21.5%城市房价增长长海口64.8%三亚亚57.5%温州22.3%金华华20.9%广州20.3%1月4月3月城市房价增长长海口58.4%三亚亚56.1%
11、广州22.7%北京16.9%金华华16.9%2月10年1-4月全国房价同比增长前五名城市今年以来，全国房价出现大幅上涨，海口、三亚等 城市出现暴涨，为预防92年的房地产泡沫重演，国家 开始了新一轮房地产调控。07年1月-08年4月房价走势07年9月： 人民银行规定二套房首付不低于40%09年12月 国务院恢复住房转让营业税征收时限限09年1月-10年4月房价走势上一轮：07年9月本轮：10年12月时间时间部门门文件调调控要点09.12. 7中央中央经济经济 工作会议议增加普通商品房供给给，支持居民自住 和改善性购购房需求 09.12. 9国务务院国务务院常务务会议议个人住房转让营业转让营业 税
12、征免时时限由2年 恢复到5年 09.12.17国土、财财政五部委进进一步加强土地出 让让收支管理的通知 分期缴纳缴纳 全部土地出让让价款期限原 则则上不得超过过一年，首次缴缴款比例 不得低于全部土地出让让款的50% 09.12.23财财政部关于调调整个人住房 转让营业转让营业 税政策的通 知 自2010年1月1日起，个人将购买购买 不 足5年的非普通住房对对外销销售的，全 额额征收营业营业 税；不足5年的普通住房 和超过过5年的非普通住房差额额征税 10. 1.10国务务院办办公厅厅关于促进进房地产产市 场场平稳稳健康发发展的通 知 国办发办发 4号-国11条 对对已利用贷贷款购买购买 住房、
13、又申请购请购 买买第二套（含）以上住房的家庭（包 括借款人、配偶及未成年子女），贷贷 款首付款比例不得低于40%，贷贷款利 率严严格按照风险风险 定价。 10. 1.12央行上调调存款类类金融机构人民币币存款准 备备金率0.5个百分点 时间时间部门门文件调调控要点10. 1.21国土部关于改进报进报 国务务院批准 城市建设设用地申报报与实实施 工作的通知 经济经济 适用住房、廉租住房和中低价位 、中小套型普通商品住房用地占住宅 用地的比例不得低于70% 10. 2.20银监银监 会个人贷贷款管理暂暂行办办法 打击击炒房者和投机行为为 10.2.25央行上调调存款类类金融机构人民币币存款准备备
14、金率0.5个百分点 10. 3.09国务务院政府工作报报告 强调调房地产产市场场平稳稳健康发发展,坚坚决 遏制部分城市房价过过快上涨势头涨势头 10. 3.10国土部关于加强房地产产用地供应应 和监监管有关问题问题 的通知 规规定开发发商竞买竞买 保证证金最少两成、1 月内付清地价50%、冻结冻结 囤地开发发商 10. 3.18国资资委新闻发闻发 布会非房地产产央企退出房地产业务产业务 10. 3.22国土部国土系统视频统视频 会议议保障性住房用地供应计应计 划编编制公布前 ，各地不得出让让住房用地；适量增加 土地供应总应总 量；房价上涨过涨过 快过过高城 市严严控向大套型住房建设设供地 时间
15、时间部门门文件调调控要点10. 4. 2财财政部关于首次购买购买 普通住房 有关契税政策的通知对对两个或两个以上个人共同购买购买 90平 方米及以下普通住房，其中一人或多人 已有购购房记录记录 的，该该套房产产的共同购购 买买人均不适用首次购买购买 普通住房的契 税优优惠政策 10. 4.11银监银监 会领导讲话领导讲话 银银行不得对对投机投资购资购 房贷贷款，加大 差别别化信贷贷政策执执行力度 10. 4.14国务务院国务务院常务务会议议对贷对贷 款购买购买 第二套住房的家庭,贷贷款首 付款不得低于50%,贷贷款利率不得低于 基准利率的1.1倍。另外,对购买对购买 首套住 房且套型建筑面积积
16、在90平方米以上的家 庭,贷贷款首付款比例不得低于30%。 10. 4.15国土部2010年住房供地计计划 今年拟计拟计 划供应应住房用地总总量同比增 长长逾130%,其中中小套型商品房用地将 占四成多。 时间时间部门门文件调调控要点10. 4.17国务务院关于坚坚决遏制部分城市房 价过过快上涨涨的通知 （国发发 10号国10条）对稳对稳 定房价、推进进保障性住房建设设工 作不力，影响社会发发展和稳稳定的，要追 究责责任；商品住房价格过过高、上涨过涨过 快、供应紧张应紧张 的地区，暂暂停发发放购买购买 第三套及以上住房贷贷款；对对不能提供1 年以上当地纳纳税证证明或社会保险缴纳险缴纳 证证明的非本地居民暂暂停发发放购买购买 住房 贷贷款；地方人民政府可根据实际实际 情况 在一定时时期内限定购购房套数；保障性住 房、棚户户区改造和中小套型普通商品住 房用地不低于住房建设设用地供应总应总 量 的70%。 10. 4.19住建部关于进进一步加强房地产产 市场监场监 管
