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1、佛山市天地行房产营销策划有限公司中山市东升家居广场营销 沟通案天地行商业地产运营管理机构 2011年11月佛山市天地行房产营销策划有限公司 光荣梦想光荣梦想 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我）捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 成就贵司的梦想（成就贵司的梦想（追求旺租追求旺租，打造经典打造经典）佛山市天地行房产营销策划有限公司市场调研分析项目整体定位项目营销策略经济效益评估佛山市天地行房产营销策划有限公司市场调研分析近期房地产政策研究城市发展现状中山宏观专业市场分析富逸装饰广场五星装饰材料市场五金机电商贸城东凤电子电器商贸城中 山东 升中山概况宏观环境房地产分析城市商业规划东升简介发展定位
2、交通路网东升经济佛山市天地行房产营销策划有限公司Part1：近期房地产政策研究 时间文件/会议主要内容2010-4-15关于坚决遏制部 分城市房价过快上 涨的通知即“新 国十条”的颁布购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女 ，下同)，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利 率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。2010-4-30限购令“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在 购买房屋时，还需要
3、如实填写一份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住 房的，将不予办理房产证，目前限购令实施城市已达16个。2010-9-29新五条 购买首套自住房首付款比例一律调整到30或以上，并暂停发放第三套及以上房贷。2010-10- 20中国人民银行关 于上调金融机构人 民币存贷款基准利 率的通知金融机构一年期贷款基准利率上调0.25%，由现行的5.31提高到5.56%，其余各档次利率 据此相应调整； 个人住房公积金贷款利率五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%；五年期以上从 3.87%调整为4.05%。佛山市天地行房产营销策划有限公司房地产政策研究小结：Part1：近期房地产政策研
4、究 新政之下，商业投资正当时，商业物业俨然已变身投资首选 “香饽饽”。面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政策，让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上，或会加重新一轮投资住宅的观望情绪，似乎昭示着这样一个信息：未来，市场将是大量商业化的市场。佛山市天地行房产营销策划有限公司Part2：城市发展现状（中山） 中山市位于广东省珠江三角洲，珠江口西岸，北连广州、佛山，毗邻港澳。 面积1800平方公里，户籍人口约140万，外来人口约310万；海外华侨和旅居港 澳台约80万。市域公路通车里程1665.8公里；市内有3个对外贸易港口；市周 边有5大机场；铁路运输经由广州
5、通达全国各地。（1）中山概况中山佛山市天地行房产营销策划有限公司（2）宏观经济Part2：城市发展现状（中山） 2005年到2010年中山全市年GDP呈现逐年上升的趋势，良好的经济大环境为房地产行业的快速、健康的发展提供了稳定的保障。几年来GDP年增速均在10%以上，体现出市场稳定发展的大趋势。房地产作为经济体系中一个重要的环节，同样每年所创造的价值都有大幅度上升，是GDP的重要组成部分。整体经济体系的良好走势决定了房地产市场节节高升的必然现象。佛山市天地行房产营销策划有限公司2010年，中山固定资产投资总额为660亿，而房地产投资总额为241.8亿，而今年第一季度，以上数据分别为155亿及7
6、7亿元。房地产投资总额保持较高比例，反映出房地产行业的发展力度较大、发展速度较快。佛山市天地行房产营销策划有限公司2010年中山城市居民收入与农村居民收入分别为25357元、14928元，分别比2009年增加8.9%、12.5%。城乡居民生活质量在不断提高，收入的增加带动消费能力的增强，一定程度上也会拉动房地产的消费需求。佛山市天地行房产营销策划有限公司中山2010年社会零售总额约为648亿元，11年第一季度约为188亿元，相比周边城市，处于较低水平，总体居民消费能力较弱，从侧面反映出人均收入较低。人均消费能力的欠缺也在某种程度上制约了房地产行业销售价格的上涨，所以中山的房价多年来一直是周边城
7、市的价格洼地。佛山市天地行房产营销策划有限公司Part2：城市发展现状（中山） （3）房地产分析中山市房地产供求情况调查（数据来源：中山市统计信息网）佛山市天地行房产营销策划有限公司中山市住宅销售备案套数调查p中山市城区住宅销售套数波动相对平稳，镇区波动幅度较大；p2011年6月中山市城区、镇区住宅销售套数同比上升50%、141%；p2011年6月中山市城区、镇区住宅销售套数环比下降22.9%、12.84%，调控政策初显成效。限 购政策即将蔓延到二三线城市，中山市住宅销售套数将处于下降趋势；p2011年上半年，中山市镇区住宅销售套数是城区的3.36倍；说明中山市镇区房地产市场体量大 ；（数据来
8、源：中山市国土资源局官网）佛山市天地行房产营销策划有限公司Part2：城市发展现状（中山） （4）城市商业规划商业规划：在中山构建由中心组 团、东部组团、西北组团、南部 组团四个组团形成的“组团式发 展结构”。中心城区商业中心布局采取“ 一主一副”结构，主中心为主城 区综合商业中心，副中心为东部 新区商业中心。规划建设2个组团级商业中心 ，西北组团中心设在小榄、古镇 ；南部组团中心设在三乡，应以 大型商业设施为主要发展模式， 具有商贸集聚效应，突出中心服 务功能。中山市城市总体规划(2004-2020)及中山市近期建设规划（2004-2020）提出佛山市天地行房产营销策划有限公司Part2：城
9、市发展现状（中山） 中山市属居住城市和特色旅游城市，市内人均 收入和消费水平较高，属国内发达富裕地区。房地 产市场明显回暖，销售面积呈上升趋势。商业规划“一主一副中心结合南北双组团”，即中心组团 、东部组团、西北组团、南部组团。中山宏观经济及商业规划小结：佛山市天地行房产营销策划有限公司Part2：城市发展现状（东升）（A）东升简介东升镇地理位置：北连小榄，南接石岐区；距珠海 市50公里、距江门市40公里； 东升镇现辖高沙、裕民、同乐、东升、兆龙 、利生、同茂、东城8个社区居民委员会和新 胜、益隆、坦背、白鲤、太平、胜龙6个村民 委员会，户籍人口7.02万人，流动人口5.09 万人，总面积79
10、.2平方公里； 105国道、小榄水道、中江高速、广珠轻轨 铁路、太澳高速、小榄至石岐快速干线纵横 贯通全镇；90公里半径范围内有广州、深圳 、珠海、香港、澳门等5大机场；铁路运输经 由广州通达全国各地。在20公里车程内有中 山港、小榄港和神湾港货运码头以及中山港 客运码头，镇内建有货物装卸码头，地理位 置优越； 有“中国脆肉鲩之乡” 称号 ； 2009年实现地区生产总值67.06亿元，同比 增长11.68%； 主要工业有：五金制品、日用制品、印刷包 装、汽车修配、摩托车制造、饲料加工等。 现有省级著名品牌“中顺纸巾”、“太阳纸 巾”、“三和桩杆” 。佛山市天地行房产营销策划有限公司（1）中心组
11、团：主城区主要承担地区性综合服务业职能，提高 城市主中心服务功能；沙溪、大涌形成商住、产业发展综合区；港口镇形成物流、居住发展综合区；五桂山镇着力加强生态环境的保护。（2）东部组团：是城市未来拓展的主要空间，积极培育东部新城，并逐步发展为城市副中心；火炬开发区继续发展高新技术产业；翠亨村继续挖掘“中山故里”的文化内涵，大力发展区域性旅游业；三角、民众发展成为中山装备制造业基地。（3）西北组团：适时发展装备制造业，积极发展综合服务业，打造城市副中心职能。（4）南部组团：继续完善外向型经济，提升三乡为南部的城市副中心职能。Part2：城市发展现状（东升） （B）发展定位佛山市天地行房产营销策划有限
12、公司Part2：城市发展现状（东升）（C）交通路网东升镇坐拥105国道 和小榄水道，已建和在 建的中江高速、广珠轻 轨、太澳高速、中顺快 速干线纵横贯通全镇， 市“四高速五横六纵九 加密”干线公路网中有5 条道路经过东升。佛山市天地行房产营销策划有限公司Part2：城市发展现状（东升） （D）东升经济农业：重点发展水产、花木、蔬菜等特色农业，推动建设脆肉鲩和花木2个万亩基地， 扩大农业富民成效。 佛山市天地行房产营销策划有限公司全镇工业涉及五金制品、日用制品、印刷包装、建筑材料、家用电器、摩托车 制造等主要行业；全镇拥有1个国家名牌产品，“洁柔”、“太阳”、“盛兴”、 “三和”、“力劲”、“正
13、洲”、“日丰”等9个广东省名牌名标产品（工业类） ，“洁柔”、“海霸”、“力劲”等3个国家免检产品。 东升聚集了120多家办公家具生产企业及配套企业，年产值超过20多亿元，成为 全国办公家具生产最集中的镇，一个初具规模的办公家具产业集群业已形成； 东升高档办公家具被列为区域鼓励发展类产业； 中小家具企业成为东升镇经济最活跃的主体之一。 工业：佛山市天地行房产营销策划有限公司第三产业：东升第三产业犹如一匹“黑马”，快速“杀出”，有力地撑起了东升镇镇 域经济的又一“脊梁”。近年来，东升镇立足“巩固农业、加强工业、积极 发展第三产业”的发展思路，以新中心区建设为依托，以房地产开发为带动 龙头，利用已
14、有的资源优势，积极培育东升房地产、专业市场、现代物流业 及现代服务业等，极大地拉动了第三产业的长足发展。 佛山市天地行房产营销策划有限公司东升镇宏观经济小结：Part2：城市发展现状（东升） 东升镇上半年经济运行呈现“四特点” 规模工业加速发展； 商饮房产服务业高位运行； 民间固定资产投资增速全市第一； 发展效益明显提高。佛山市天地行房产营销策划有限公司Part3：中山宏观专业市场分析（1）富逸装饰广场项目名称富逸装饰广场项目位置石岐区莲员西路168号开业时间2005年5月29日建筑面积近70000平方米业态组成陶瓷、卫浴、木地板、门窗楼梯、橱柜衣柜 、灯饰、木门木业、装饰类材料共十二大专 营
15、区项目租金一楼70-100元/，二楼40-50元/租赁年限每2年签一次合同主力店好百年、多美家公交路线003、016、023、64、201出租情况已全部出租，无空档口联系电话0760-3328388备注集购物、休闲、展示、泊车于一体，是中山 首个以国内领先水平和现代购物环境为标准 的家居建材购物广场佛山市天地行房产营销策划有限公司总体平面图佛山市天地行房产营销策划有限公司各栋楼经营业态佛山市天地行房产营销策划有限公司主力商家好百年佛山市天地行房产营销策划有限公司次主力商家多美家佛山市天地行房产营销策划有限公司场内展示佛山市天地行房产营销策划有限公司（2）五星装饰材料市场项目名称中山市五星装饰材
16、料市场项目位置火炬开发区五星管理区中山港大道开业时间九几年建筑面积50000多平方米业态组成建筑陶瓷、日用陶瓷、木材制品、卫生洁具、室 内外装修材料、水暖五金、不锈钢、钢材、铝材 、灯具、塑料制品、石材加工等项目租金30-50元/租赁年限每1.5-2年签一次合同主力店利方乐家居公交路线1、9、027、032、033、062出租情况新建少量铁皮板房商铺，待出租联系电话0760-85319709备注市场靠里面由石材加工厂组成Part3：中山宏观专业市场分析佛山市天地行房产营销策划有限公司主力商家利方.乐家居佛山市天地行房产营销策划有限公司次主力商家恒洁卫浴/好美家建材佛山市天地行房产营销策划有限公司市场外立面展示佛山市天地行房产营销策划有限公司场内展示佛山市天地行房产营销策划有限公司周边市场五星竹木建材市场佛山市天地行房产营销策划有限公司周边市场美居
