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1、-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 上海豪宅成交活跃 土地市场供需失衡【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】 七月流火，上海的房地产市场也不例 外。一方面，豪宅成交活跃，综合多家 房地产中介机构数据，房价从 4 月份至 今涨幅已超过 10%；另一方面，上海中 原研究咨询部数据显示，7 月土地市场 成交降温，土地（不包括工业）成交面 积 47.32 万平方米，环比下滑 35.36%； 成交总价 164.65 亿元，环比下滑 29.12%。7 月土地市场供应土地 4 幅，起始 总价 33.85 亿元；而 8 月预出让
2、土地五 幅，起始总价 34.6 亿元，如果没有热门 地块的话，8 月土地收入将大概率继续 下滑。在总体供应十分有限的情况下，-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 宅地和带有宅地性质土地将超出预期价 格。上海中原研究咨询部高级经理龚敏 表示，当前的楼市在城市之间分化明显， 一线城市率先涨价和相对不高的库存令 房企对一线城市土地需求有增无减。上海楼市 7 月创 6 年同期新高上海楼市近期的火爆业内有目共睹。 综合上海中原地产研究咨询部与德佑链 家市场研究部监控数据，7 月上海市商 品住宅供应量为 96.8 万平方米，环比上 涨 14.7%，同比上涨 2.3%；成交量为 134
3、.6 万平方米，环比下滑 8.9%，同比 上涨 92.0%。7 月份这一成交量和供应 量都是 6 年以来同期最高。其中中高端项目成交活跃，由于目 前中心城区的二手优质房源比较紧缺， 购房者所青睐的改善型房源挂牌少，不 少购房者因此转投新房市场，促进了此 类产品持续热销。甚至有项目开盘便销 售一空。7 月新房供应不降反增，市场 交易重心或将转向刚需。-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 自 2010 年楼市调控不断升级以来， 上海最近六年的 7 月商品住宅成交量始 终处于低位。而今年 7 月商品住宅成交、 供应量均延续了二季度的火热行情，一 改淡季惯例。7 月商品住宅供应量
4、基本与二季度 月均供应量持平。由于今年高端市场交 易火爆，开发企业在推盘策略上也做了 调整，高端项目入市步伐明显加快，特 别是 7 月，高端项目供应量已占整体供 应的 34.5%，相比上半年 13.2%的占比 大幅上涨两成。7 月商品住宅的成交量仅次于 5、6 月份，为年内第三高。成交价格也得以 突破，7 月成交价超过 6 月，创下历史 新高，且为近五年来涨幅最大的一个月。得益于政策对改善型置业的支持， 今年中高端项目逐渐取代刚需产品，成 为当前市场的交易主力。从 7 月成交量 榜单前十项目来看，低于 2 万元/平方米 的项目已经绝迹，2-3 万元/平方米的项-精选财经经济类资料- -最新财经
5、经济资料-感谢阅读- 4 目仅有 3 个，其余均为成交均价超过 3 万元/平方米的中高端项目，在前十项目 中占比高达七成。在 6 月前十项目中， 中高端项目占比六成；而在去年 7 月成 交量前十榜单中，成交均价超过 3 万元/ 平方米的项目仅有 1 个，交易主力多是 1-2 万元/平方米的刚需盘。可见中高端 项目的热卖是导致 7 月成交均价上扬的 主要原因。德佑链家市场研究部总监陆骑麟表 示：自“330 新政”实施以来，上海新房 市场成交价格已连续四个月呈现上涨趋 势，且平均涨幅高达 5.6%。虽然新房 市场交易已连续 4 个月保持高流量，月 均成交量高达 137 万方，但近 4 个月月 均供
6、应量仅为 97 万方，供求悬殊较为 明显。预计开发企业在下半年的推盘力 度会有所加强。土地市场供需失衡上海中原研究咨询部数据显示，7 月上海楼市供求比 0.8：1，继续保持去 库存节奏，截至 7 月底，新房库存下降-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 到 1226 万平方米，去化周期下降到 11.5 个月。库存去化周期不断减少，后 市将酝酿新一轮涨价。龚敏进而指出，今年 1 月到 7 月， 上海一手住宅均价涨幅已达 20%。7 月 土地供应低迷，8 月预出让地块很有限， 土地市场始终处于供不应求状态，给市 场带来房价进一步上涨预期，结合土地 供应有限，地价也必然会高于预期
7、价格。 总体来看，土地供求量的大幅落差是造 成土地价格不断上扬的关键，而当前房 价的增长则会进一步助推地价上扬。然而，佑威房地产研究中心主任、 佑威机构执行董事黄志坚却指出，在二 季度高成交之下，7 月成交依然如此火 爆，楼市不“歇夏”，说明买气“高涨”， 买家或继续看好上海楼市的炒作空间。此外，上海商品住宅新房的库存量 目前高达 1300 万平方米，依然在历史 高位。黄志坚表示，二季度至今的巨量 成交会给消费者带来房价开始暴涨的心 理暗示，并造成一部分项目畅销，甚至-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 供不应求，产生涨价的动力和行为；但 股市的教训犹在，疯狂总将难以持续
8、， 推高的量价一旦大幅下跌，后患也会很 大。21 世纪经济报道记者调查获悉，上 海一些豪宅集中板块，包括陆家嘴、董 家渡已经出现业主亏本出售的案例；例 如绿城黄浦湾，去年 7 月一名买家买入 一套 283 平方米带精装修的房子，现在 尽管市价为 2800 万元左右，业主却以 1900 万元放盘出售。黄志坚也提醒道，在楼市上政府是 没有办法为民接盘的，这一点投资、投 机者特别需要警觉，开发商也需要谨慎 乐观，不为一时所惑。一名业内分析人士指出，今年新推 盘大多数为 2013 年拿的地块。综合多 家机构的统计数据，2013 年上海经营性 用地（不包含动迁安置用地）出让收入 高达 2043.7 亿元，出让面积 859 万平方 米，分别较 2012 年上涨 177%和 70%， 土地出让金额创下历史新高。当年曾有 房企表示，由于 2012 年开始楼市持续-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 火爆，房企库存下降得很厉害，拿地是 自然而然的事情。因此，上述业内人士分析，尽管近 期中高端市场成交活跃、价格上涨明显， 但是目前楼市库存高企，上海土地库存 日渐枯竭，土地市场供需不平衡的态势 已经相当突出了。【各位读友，本文仅供参考，望 各位读者知悉，如若喜欢或者需要本文， 可点击下载下载本文，谢谢！】
