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1、杉杉生活广场营销推广提报2014.6基于市场部分嘉兴写字楼、商业、单身公寓 存量大，去化慢， 商业业态定位相似度较高， 营销模式相似本项目在此市场中，如何解决此类难点我们认为 唯有“改变”才是出路？（） 嘉兴 正在 改变（） 嘉兴 正在 改变（） 嘉兴 正在 改变项目、客户、终端消费者解读策略指导下的创意思路及视觉呈现策略指导下的定位、推广思路及攻势整合 嘉兴 正在 改变项目、客户、终端消费者解读印象嘉兴感知嘉兴，处长三角核心区，约120万常居人口，1个不急不慢的城市，宜居感很强，商业消费力较强。嘉兴人心目中的嘉兴，因为嘉兴而骄傲，上学后仍会回到嘉兴工作，平时打打双扣、逛逛街，再不然去杭州、上
2、海玩玩，恬静、适宜。嘉兴总体来说现有5大商业核心圈按层级来分主要为三级商圈第一级无疑是老城区商圈辐射整个嘉兴，且为嘉兴人所认同第二级为老秀洲商圈以“大润发”超市辐射嘉兴影响力较大第三级为新兴区域代表商圈偏离市心，以“大型搬来主义”为片区辐射嘉兴商圈江 南 大 厦戴 梦 得华 庭 街老城区商圈第一级商圈老秀洲商圈第二级商圈大 润 发江 南 摩 尔万 达 广 场中 港 城欧 尚南湖新区第三级商圈运河新区第三级商圈嘉 兴 中 心杉杉生活广场台 升 国 际华 府 广 场 国际商务区第三级商圈泰 富 世 界 城嘉兴万达广场嘉兴万达广场 70万恢弘体量，集国际购物中心、 休闲娱乐中心、滨河商业街、 高尚住
3、宅、精装SOHO、 高档写字楼等多重业态于一体。中润嘉兴中心中润嘉兴中心 38万体量主题公园、世界品牌荟萃的LEFO mall丽 丰购物中心、24H休闲开放式商业街区APM银座、殿 堂级V公寓、高端商务写字楼等。第三级新兴区域代表商圈个别特征台昇国际广场台昇国际广场 75万平米综合体，集国际主题大型购物中心、国际五 星级万豪酒店、国际5A甲级写字楼、台湾特色精品商 业街、森林住宅等组成。多元（共性）但其自身配套、业态等方面 均满足不了区域生活化定位偏离市心新商业体频繁出现造成片区关注点分散，未有真正接地气业态规划符合嘉兴要求，使得外围商业未成为辐射嘉兴的商业。其实，无论城市商圈如何更新嘉兴人仍
4、认同老城区中心商圈江南大厦戴梦得、华庭街等集中商街据超越研究嘉兴人对商业仍有很多不满之处业态布局杂乱、服务质量及消费环境差等老城区，需要更新、更人性尖端潮流商圈嘉兴人期待美好时代，嘉兴人 城中心概念根深蒂固老城区在等待，一个 中心新商圈的到来改变嘉兴进行时印象嘉兴，老城区需要一场商业改变城市凝聚力强 + 地方消费为主 + 亲睐休闲体验老城区商业陈旧 + 边缘商业带动性弱嘉兴杉杉生活广场群体与共性，在某时间段我们所有人所处的共同硬环境。个体与特性，在同时间段我们自我选择进入特殊软环境。潮代时代杉杉生活广场的两个关键背景时代那是一个令人怀念的年代，老城区江南大厦、戴梦得、华庭街的名字，是嘉兴金银财
5、富象征，近10年来却走上一条停滞不前，业态布局杂乱、消费服务及环境差等成诟病。时代嘉兴城区人不选秀洲新区、不选南湖新区，选住就在嘉兴老城中心。到目前，嘉兴市中心楼盘均遭疯抢，从未滞销。中心生活一直是嘉兴人向往，苦在中心楼盘改造力度小，挤压部分客群至南湖新区、秀洲新区。嘉兴人的真正骄傲中心生活 生活中心除了硬环境真正的国际大都会，必然有能反映国际尖端潮流的软环境硬环境空间全城加速，软环境空间开始起步“资本大鳄”杉杉来迟入驻嘉兴老城区，让中心生活时尚起来杉杉毕竟来了，带给中心新生活地嘉兴老城区型12万平米综合体主题商业、公寓、商务办公势未来时尚消费地我们的空间契机潮代杉杉地产品牌:杉杉地产集团成立
6、于2002年，由旗下杉杉控股与原上海市大型 房地产企业恒和置业共同组成。经过12年发展，已成开发巨擘 涵盖项目开发管理、商务运营等业务模式。潮代杉杉地产集团在宁波、哈尔滨等地成功投资开发奥特莱斯商业连锁服务项目，未来将在中国布局15-20家拥有国际标准的奥特莱斯广场。同时聚焦二三线城市，打造集休闲、娱乐、体验、 度假、商业于一体的城市生活广场。其将长三角位其重点战略投资区域，其商业品牌已逐步深入人心。杉杉商业地产品牌三大产品系列 杉杉生活广场 特色风情小镇 城市高端商务值得信赖的大润发 10余年入驻嘉兴“老字号”“秀洲新区大润发商圈的缔造者”协同杉杉，再次升级腾：10余年缔造嘉兴大润发商圈奇迹
7、飞：入驻老城区杉杉生活广场，成就主题商业旗舰潮代现在的世界是，体验经济的时代;是，情感消费的时代；是，创意经济的时代;是，主题式商业的时代。在整体规划中，杉杉生活广场周边大型绿地公园、10余高端住区环绕，项目连廊商街及商业体、精装公馆、商务办公等设计，大型超市、影院等入驻，非传统化商业，在区域规划及布置已生活化主题商业。建议后期业态规划及招商往此方向进行。嘉兴老城区首席生活化主题商业中心 潮代主题商业引领着潮流变革，促使我们不断发现并满足前沿尖端潮流消费人群的需求 。通过杉杉地产品牌 + 主题商业的组合以改变客户对商业的传统观念，扭转市场对商 业的认识！时代 历史背景老城区中心生活潮代 杉杉商
8、业地产品牌 大润发强势入驻嘉兴首席主题商业旗舰 硬环境 软环境 硬环境 + 软环境使得嘉兴的 一切旧有的模式，必将成为过去杉杉生活广场已具备让嘉兴 改变客群认识客群认识购买目的购买个性购买共性商业类物业自用：区域发展，消费潜力 投资：区域发展，升值空间1.地段决定一切2.形象价值加分3.产品国际趋势4.足够投资空间居住办公类物 业居住的舒适性 生活的便利性 身份的表征性 投资的前瞻性他们是参与者， 更是新事物的改变者。 他们让人猜不透的品味哲学，总是绝对与众不同，总是走在前面。对于潮流从朝拜，创造，更新的深刻掌控，使得最能激发他们欲望的只剩下了角逐印象嘉兴，老城区需要一场商业改变杉杉生活广场，
9、已具备让嘉兴 改变他们是参与者，更是新事物的改变者 结论 嘉兴 正在 改变策略指导下的定位、推广思路及攻势整合项目定位及广告诉求杉杉生活广场老城区VS南湖新区、秀洲新区杉杉品牌、大润发VS商业巨鳄石臼漾春晓洪波VS纯商业商圈主题商业 VS 商业经营者 VS 消费者投资者 VS 居住者中心亲睐度更能本土化生活化环境时尚潮流引领深入消费需求区域潜力巨大老城区更懂嘉兴人首席生活化主题商业旗舰角逐大比拼一个有分量的平台统御者杉杉生活广场一个有影响的平台弄潮者在老城区，运营新的主题商业模式中带给嘉兴全新生活2014 蝶变杉杉来此，改变一座城 老城区I主题商业旗舰杉杉生活广场定位及广告语 老城区：嘉兴人向
10、心力所在，片区不拥有；周边中心论较多，真正的优势在 老城区； 主题商业旗舰：唯有全新生活化主题商业，接地气的商业业态，才能差异化 周边商业，懂嘉兴懂生活核心卖点梳理 从商业业态来看，12万的综合体，老城区未来主题商业的典范，发展潜力 无限； 从入驻商家来看，大润发强势进驻，多生活化业态等，必将提升整体商铺价 值，引爆区域消费力； 从广场配套来看，成熟居住片区，10余成熟小区人流的最佳聚集地，石臼漾 湿地、春晓及洪波公园等，创造无限商机及消费乐趣； 从消费群体来看，老城区的住宅小区，商业配套零散、服务及环境差，有较大商业空间，且消费层次偏中档，将引领社区消费的新潮流； 从空间布局来看，全临街、内
11、街连廊式主题商业满足前所未有的消费需求，公寓、日益稀缺的内城居住空间提供居住空间，从选址到商业组成全面改换嘉兴 老城区原有的商业模式； 从交通状况来看，非常畅顺的道路系统，保证了通路的畅顺，投资、经营、购物的便利性；项目业态规划 特色餐饮一条街；原因：A从紫阳街、越秀北路商街、片区商街等餐饮经营者，更容易聚嘉兴人气，且经营较好；B周边10余中高端社区、项目自身商务办公等，极力需求餐饮建议引入避风塘、外婆家、绿茶、金不换、三上日本、蓝山、面包店等特色餐饮 精品体验一条街；原因：周边商圈缺乏此类建议：服饰、箱包等（不做过多品牌延展） 休闲体验一条街建议：影院、健身房、KTV等（不做过多品牌延展）嘉
12、兴人关注老城区内商圈 且更多愿意留在老城区生活杉杉生活广场满足了中心生活的商圈需求广告诉求之一中心之外皆附庸老城区主题商业旗舰杉杉生活广场老城区商圈已过于陈旧、俗套 更多城市精英期待老城区新的时尚商圈杉杉生活广场满足了全新时尚商圈广告诉求之二从此，不再华庭！老城区主题商业旗舰杉杉生活广场强强联手 杉杉生活广场 牵手“秀洲新区大润发商圈的缔造者”大润发再次升级商圈广告诉求之三大润发强势入驻，再次升级！老城区主题商业旗舰杉杉生活广场项目推广思路及攻势整合战略目标及价值支撑战略目标立足老城区，放眼嘉兴主城，做主题商业的市场领航者从入驻商家来看 大润发、高端品牌进驻从商业形态来看 主题式商业从资源配置
13、来看 内街将成为商业区品牌价值核心市场价值核心区位价值核心品牌价值体系概念高端商业品牌引爆嘉兴与杉杉生活广场、大润发一道赚钱建立品牌价值体系杉杉生活广场 成熟开发模式的经典财富坐标2014，潮动嘉兴市场价值体系概念主题商业改写嘉兴老城区建立市场价值体系嘉兴老城区首席主题商业旗舰启航全街铺主题商业的时代力量区位价值体系概念与嘉兴老城区商业区一同崛起杉杉生活广场全临街绝版主题商铺建立区位价值体系嘉兴老城区核心主题商业2014年整合推广规划2014年10月12月2015年4-8月2015年1月3月形象及开工造势商业蓄水开盘持续热销建议商业先行大润发入驻、老城区商业、主题商业旗舰、生活化业态规划招商等
14、，成为商业前期销售筹码且主力客户为嘉兴高端商业经营户及投资客依托商业进行逐步消化当主力客户消化商业的同时，商业之上的精装公馆、商务办公将同时被均匀去化。推售建议南湖晚报+房产超市+腾讯+搜房网开工亮相户外+围挡+道旗等形象亮相+起势活动适当配合其他推广形式新媒体微信应用2014年10月12月2015年4-8月软文炒作活动维护后期实景营造体验其他推广形式配合南湖晚报 +房产超市+腾讯+ 搜房网户外更换画面DM直投传统媒体大节点覆盖销售中心开放+蓄水客户活动新媒体微信应用2015年1月3月媒体排期建议现场情景体验式营销建议销售中心营造：高端会所（嘉兴首家免费咖啡吧+免费书吧等） 商铺营造：进行模拟
15、商街的营造由橱窗进行包装，在橱窗里面摆放着各种潮流有关的实物，晚上在霓虹灯的衬托下，成为街道最亮丽的时尚风景线。 嘉兴 正在 改变策略指导下的创意思路及视觉呈现视觉参考VI视觉报广创意视觉策略指导下的创意核心改变通过改变嘉兴原有的商业模式引领新的商业潮流历史变化杉杉生活广场 使得 嘉兴 正在改变杉杉品牌前沿模式综 合 体主题商业全 临 街精装公馆商务办公形象产品每条街都彻底满足你的欲望韩国烤肉、日本料理、印度咖喱蟹波希米亚裙衫、休闲电影院在杉杉生活广场的主题商业街餐饮一条街、时尚精品一条街、休闲文化一条街每条特色街琳琅满目的精品店都让你应接不暇一改东奔西走，熙熙攘攘的购物行程开启更fashio
16、n更具品味的轻轻松购购物旅程嘉兴正在改变/老城区主题商业旗舰从商街到主题商街如今酒香也怕巷子深杉杉生活广场所有楼底商铺都临街商街以连连廊式进进行互通，增加商业动线汇聚来自各个方向上的更多人流改变传统 “藏在深闺”的内铺让让每个店铺铺都发挥发挥 出最大价值值聚集全城目光嘉兴正在改变/老城区主题商业旗舰从内铺到全街铺生活在城市，感受着都市的繁华与精彩越靠近城市核心越明晰城市脉搏杉杉生活广场坐拥拥老城区核心最后的珍稀地脉老城区商业区域唯一的居住区珍藏城市中央生活领袖气度独创创繁华华腹地的宜居生活嘉兴正在改变/老城区主题商业旗舰从边缘到核心生活拒绝单调 的生活，拒绝没有人气的圈子居住在城市，就要享受城市的一切杉杉生活广场，嘉兴时 尚前沿的城市综合体购购物、休闲闲、餐饮饮、娱乐娱乐 丰富配套触手可及尽情演绎居住的精彩生活嘉兴正在改变/老城区主题商业旗舰从单一到炫彩生活杂志户外广告关于项目类型案名主推：微时代（单身公寓）大人物 或 创世纪（写字楼）好旺角（商铺
