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1、土地增值税培训2011年1月讲 解 纲 要 第一部分 土地增值税基本政策 一、纳税义务人 二、征税范围的界定 三、计税依据 四、税率、计算步骤和公式 五、主要免税政策 六、征管方式 第二部分 土地增值税清算 一、清算对象 二、清算单位 三、清理的申请、受理 四、清算的审核 五、清算处理第一部分 土地增值税基本政策一、纳税义务人转让国有土地使用权、地上的建筑物及 其附着物产权，并取得收入的单位和个人。 二、征税范围的界定（一）征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为 征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为不征 税。2.土地增值税既对转让土地使用权征税，也对 转让地上建筑物和
2、附着物的产权征税。3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对 以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。 不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两 种情况： 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权 、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义 务人的。 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境 内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、 土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、 公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会，希 望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、 中国 红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老 区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公 益性组织。（二）征税范围
3、的具体规定1、以房地产进行投资、联营对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的 一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条 件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免 征收土地增值税。财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通 知（财税199548号）对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡 所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开 发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,则属于征 收土地增值税的范围。财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财 税200621号） 2、合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分 房自用的，暂免征收土地
4、增值税。 3、企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业 中，暂免征收土地增值税。 4、交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移 ，交换双方又取得了实物的形态的收入，按规定属于土 地增值税的范围。但对于个人之间互换自有居住用房地 产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 5、房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。以房地产抵债而发生 房地产产权转让的，征收土地增值税。 6、房地产评估增值房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属 于征税范围。 三、计税依据 纳税人转让房地产所取得的收入减扣除项 目金额后的余额，即：增值额。 四、税率、计算步骤和
5、公式 （一）税率 实行四级超率累进税率： 1、增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为 30%； 2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 ，税率为40%；3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 ，税率为50%； 4、增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60% 。 （二）计算步骤与公式： 1、计算增值额增值额收入扣除项目金额 2、计算增值额与扣除项目之比（即：增值率 ）增值率增值额扣除项目金额 3、根据增值率确定适用税率，计算土地增值 税的税额： 土地增值税增值额适用税率扣除项目金 额 速算扣除率 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的 ； 土地增值税增值额30%（
6、2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100% 的；土地增值税=增值额40%扣除项目金额5%（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 的；土地增值税=增值额50%扣除项目金额 15% （4）增值额超过扣除项目金额200%的；土地增值税=增值额60%扣除项目金额 35%公式中的5%、15%、35%分别为速算扣除率。 五、主要免税政策 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣 除项目金额20%的，免征土地增值税；我省土地增值税普通标准住宅原则上应同时满足 以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0（含 1.0）以上（武汉市在1.5以上）；单套建筑面积在 140平方米（含140
7、平方米）以下；实际成交价格低 于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。注：容积率地上总建筑面积规划用地面积 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高 。 （鄂地税发（2006）215号规定） 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征 土地增值税；（中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条） 3、因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税 人自行转让原房地产的，免征土地增值税。（中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 ） 4、2008年11月1日以前是对居民个人拥有的普通住宅 ，在其转让时暂免征收土地增值税 。 （关于调整房地产市场若干税收政策的通知财税 1999210号） 20
8、08年11月1日起，对个人销售住房暂免征土地增 值税。 （关于调整房地产交易环节税收政策的通知财税（2008 ）137号） 5、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房 作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20 的，免征土地增值税。（关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通 知 财税201088号 ）6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为 改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地增值税。（关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策 的通知财税号201042号 ） 六、征管方式 采取预征与清算相结合的征管方式。 即：房地产开发企业销（预）售
9、房地产时，按销售收入的一定 标准预征土地增值税 ，房地产开发项目竣工完成销售后进行土 地增值税清算 。 （一）预征：预征率调整情况表 （1）2010年7月1日前转让房地产取得的收入 ，按襄地税发（ 2005）50号文件执行：销售普通住宅预征率为0.5； 销售非普通住宅预征率为2； 销售非住宅类房地产预征率为2。 （2）2010年7月1日后转让房地产取得的收入，按襄地税发（ 2010）98号文件规定执行： 销售普通住宅预征率为1.5； 销售非普通住宅预征率为3； 销售非住宅类房地产预征率为4。 （二）纳税时间：纳税人应当在转让房地产合 同签订后的七日内，向主管税务机关提交房屋 及建筑物产权、土地
10、使用权证书、土地转让、 房屋买卖合同、开发项目设计图纸、房地产评 估报告及其它与转让房地产有关的资料，并在 发生应税行为的次月10日内办理纳税申报，缴 纳税（费）款。 （三）纳税地点：土地增值税由房地产所在地 税务机关负责征收。第二部分 土地增值税清算 一、清算对象 土地增值税纳税人符合下列情形之一的，应主 动进行土地增值税的清算： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算： 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的 房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比 例
11、在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩 余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售 完毕的； 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增 值税清算手续的。 4、主管税务机关认定有可能造成较大税款流 失、经县以上税务局局长批准清算的开发项目 。5、省税务机关规定的其他情况。 凡符合下列条件之一的,应视为竣工验收： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部 门备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得初始产权证明。 二、清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发 项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用 权后，分期分批开发、转让房地产的，以
12、分期 开发项目为单位清算。（湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法 鄂地税发2008207号）第四条 关于滚动开发项目确定清算单位的问题:以规划部门发放的建设工程规划许可证 审批的房地产开发项目为单位进行清算。(鄂地税发2008211号） 清算项目中包含不同类型房产该如何计算： 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 ，应分别计算增值额。 土地增值税清算管理规程（国税发 200991号）第四章第十七条规定：三、清算申请、受理 （一）对于符合应进行土地增值税清算的项目 ，纳税人应在满足条件之日起90日内向主管税 务机关提出清算申请，报送以下资料： 1、土地增值税清算材料清单及土地增值 税清
13、算申请表； 2、项目竣工决算报告、项目竣工验收证明、清 算期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产 品销售明细表、已完工开发项目成本表等)； 3、清算项目的国有土地使用权证书、建设用地 规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预 售许可证；4、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证 及国有土地使用权出让或转让合同； 5、清算项目的主要单项工程合同及结算单据； 6、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款 合同； 7、公共配套设施面积及成本分摊证明材料； 8、清算项目规划总平面图； 9、商品房销售合同统计表，明细表以电子文件 形式报送； 10、与转让房地产有关的完税凭证； 11、土地增值税纳
14、税清算申报表及相关附表； 12、主管地方税务机关要求报送的其他与土地增值 税清算有关的证明资料。纳税人委托税务中介机构进行清算申报的 ，还应附送具有鉴证资格的税务中介机构出 具的土地增值税清算鉴证报告和税务中 介机构资格、年检证明材料。 （二）对于主管税务机关要求纳税人办理土 地增值税清算手续的房地产开发项目，主管 地方税务机关应填开税务事项通知书 土地增值税清算通知书并送达纳税人。纳 税人应在接到本文书之日起90日内向主管地 方税务机关报送上述第（一）条规定的土地 增值税清算相关资料。 （三）受理：主管税务机关负责房地产项目的 土地增值税的清算受理，在受理之日起5个工作日 内将资料交区局。1
15、、对符合清算条件的项目，且报送的清算资 料完备的，予以受理，制作税务事项通知书土 地增值税清算受理通知书；2、对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料 不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，制作 税务事项通知书土地增值税清算补正资料通知书 ，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以 受理；、对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正 当理由不得撤消。 对应进行土地增值税清算的纳税人或经主 管税务机关通知进行清算的纳税人，在规 定的时间内不办理清算手续或不提供清算 资料的，由主管税务机关责令限期改正， 逾期不改正的，制作土地增值税清算转 办申请单，经区局合议办公室审查后交 稽查局检查。 四、清算审核： 稽查局负责土地增值税清算的审核和检查，应自收到 区局的土地增值税清算任务通知单20个工作日内 完成审核工作，制作土地增值税清算报告。 （一）房地产转让收入 纳税人转让房地产所取得收入，包括货币收入、实物 收入和其他收入。 （摘自国务院第138号令发布的土地增值税暂行条 例） 条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款 及有关的经济收益。 （摘自财法字（
