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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。商业业态及品牌专题研究 中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.05.2013Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010业态业态定义：业态是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商
2、品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。业态的种类n购物中心n百货商店n便利店n仓储店n专业店n超市nCode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010零售业态对比（一）业态Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010零售业态对比（二）业态Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010业态组合定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自
3、身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。业态组合涉及三个层面的问题：业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系业态组合Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010业态分类标准：业态分为主力店、零售、餐饮、配套（生活、休闲娱乐）四大类。主力店百货超市影院KTV电玩游乐城电器家居家具健身书城服装快销集合店国际
4、快销 男装 男士正装 商务休闲 少淑装 大淑装 运动 休闲 牛仔 数码鞋包配套男鞋女鞋 休闲鞋 内衣 珠宝饰品 黄金珠宝 钟表 眼镜 个人护理 美发美甲 婴童用品集合店 儿童早教 日用家居 银行证券 教育培训 休闲食品 衣鞋修理 冲印干洗 餐饮中式正餐美食广场 中式快餐 时尚餐饮茶餐厅地方小吃小吃 火锅传统大锅时尚小锅西式快餐洋快餐 西餐东南亚牛排日本料理 韩国料理 酒吧 水吧 面包 甜品 冰激凌 咖啡 业态分类Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010业态规划基本原则1.定位优先原则2.功能性选择3.业态的相关性长期租金回报
5、能力评估空间资源的约束业态组合是个永远的动态的过程业态规划基本原则Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 20101.定位优先原则购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综 合体或购物中心的定位包括三个层面：整体的功能性定位1即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体 ，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别目标客群的选择2位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾 向会有所差别，
6、这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比规模选择3城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构业态规划基本原则Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 20102. 功能性选择是业态组合规划的基础，综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将 有所区别： 购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出 目的性消费较强的零售类业态会比较多 主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富业态规划基本原则Code of this report | 11 Copyright Centaline Gr
7、oup, 20103. 业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到 购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：业态规划基本原则Code of this report | 12 Copyright Centaline
8、Group, 20104. 长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提，各业态的行业盈利能力是我们的重要参考，不同的业态，其行业的平均盈利能 力有很大的区别：-租金承受能力较低-客流带动能力比较强低毛利业态-客单相对较高，承受租金的能力也较强-客流量有限高毛利业态大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡，一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获取租金。业态规划基本原则Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 20105. 空间资源的约束我们在业态规划中必须面对的课题：如何利用有限的租赁空间创造更多的长
9、期投资价值，这要求做到有所为有所不为，在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍，并根据市场的需求适时调整。业态规划基本原则Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 20106. 业态组合是一个永远的动态过程综合体内的业态刚性很强，有很高的稳定性，但购物中心内的业态则会有(也必须有)比较大的弹性。购物中心 发展的不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化： 更多的是关注购物中心整体品牌的知名度以及其对周围消费群体的吸引能力，在业态规划与配比上，更多会考虑那些能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌；
10、 更多考虑的是购物中心的品质和持续盈利能力，这时候对业态和品牌肯定会有更高的要求业态规划基本原则Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010业态分布原则：根据消费人群合理安排商品位置：将品牌化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品牌集中分布。有利于将人流引向各楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角餐饮和娱乐场所放在较高的楼层：餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积
11、和引导人群向高层流动。休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费者在商场的购物时间业态分布原则Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010社区Mall业态组合：多以大卖场为主力店，主力店面积占比在20%以上，其次为餐饮和零 售，餐饮业态面积占比超过20%。项目名称商业体 量开业时间建筑形态品牌商家主力店业态比例（按面积） 主力 店零售餐饮休闲配套嘉亭荟6.5万 2012.6集中商业大润发，优衣库，小南国，卡 通尼，CGV，上海歌城大卖场24%31%23%17%5%证
12、大大拇指 广场8万2005.7街区家乐福，好乐迪，特力屋大卖场36%12%22%20%10%京基百纳广 场8.5万 2008.9集中商业 （裙楼）天虹百货、苏宁精品店、太平 洋电影城、京基粤菜王府百货36%22%27%10%5%欢乐颂（深 圳）3.5万 2010.10集中商业家乐福，好乐迪，特力屋，必 胜客，肯德基大卖场18%25%25%20%12%金桥国际商 业广场16.4万2009.12街区易买得，上海歌城，国美，卡 通尼，运动100，小南国，居 适家大卖场19%46%17%5%12%业态组合案例国内案例Code of this report | 17 Copyright Centalin
13、e Group, 2010万象城业态组合：餐饮零售比例大，主力店占比一般不超过50%。万象城业态组合平均占比业态组合案例国内案例Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010宝龙广场业态组合：主次力店面积占比较大，一般在55%-65%，餐饮比例偏少项目123456789主次力店合计74%69%63%73%59%64%65%62%54%服装服饰10%10%13%8%12%16%13%13%17%生活配套8%12%14%10%10%10%12%14%13%餐饮美食8%9%10%9%19%11%10%11%16%合计100%100%1
14、00%100%100%100%100%100%100%业态组合案例国内案例Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010美利坚购物中心美国最大购物中心：基本资料 立地位置：美国明尼苏达州 - 布卢明顿市（介于省会明尼阿波里斯市和圣保罗市之间） 总投资额6.5 亿美元(约52 亿人民币) 建筑面积：390000 商业面积：257000 入驻商户：超过520 家 停车位：20000 个 楼高：4 层 正职员工11000 名，夏季及假日期间的员工增加到13000 名业态组合案例国外案例Code of this report | 20
15、Copyright Centaline Group, 2010美利坚购物中心业态配置规划：梅西百货停 车 场停 车 场购物区室内主题游乐区布卢明岱 尔斯百货席尔斯百 货诺德史壮 百货业态组合案例Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010美利坚购物中心业态组合：购物娱乐主力店（百货公司）4家品牌店520家餐饮游乐布鲁明岱尔斯百货服饰配件正统餐厅20家尼可罗迪欧主题营业面积19507艺术/图像快餐店30家乐园/17128 梅西百货美妆/保养饰品专卖店36家海底探险水族馆营业面积26013图书/手工艺品高级会所1家/ 4077 诺德史壮百货婚纱咖啡/茶店LEGO 儿童益智中心营业面积20439童装冰品店恐龙博物馆席尔思百货电子产品水果/果汁店ACES 飞行模拟馆营业面积16528眼镜/太阳眼镜各国特色料理店迷你型18 洞高尔礼品/精品专卖美食街夫球场顾客服务/便利店孕妇服饰/用品点心/面包 家居/家饰男装/女装素食店 箱包音乐/录像 皮鞋服务型商店电影城运动服饰/器材奢侈精品 玩具/游戏青少年服饰14个院厅 旅游女仕精品服饰 业态组合案例Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010美利坚购物中心二期业态组合：零
