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1、鹿寨项项目整体营销营销 推广方案南宁市智博地产策划咨询有限公司 2012年5月21 12 23 3目录4 4第一部分 市场分析第二部分 项目分析 第三部分 项目开发策略 第四部分 营销策略 3政策走势1 1区域市场2 2第一部分 市场分析当地市场3 3政策面走势根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年3月， 全国100个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上 涨，66个城市环比下跌。 区域市场n 由于延续上年度从紧政策、限价政策、限购等政策，房 产市场态势仍然是延续了去年来的低迷状态，从全国整体 市场而言价格下行趋
2、势明显，成交量也呈现下行趋势。n 柳州市作为刚需为主的城市，整体价格趋势相对稳定， 从3月份数据上可判断成交量略有上升。2012柳州房地产业 将在挤压与淘汰中顽强成长，柳州及其周边县份，刚性需 求不会出现颠覆性变化。小结鹿寨在售住宅楼盘详析鹿寨县房地产项目分布图楼盘名称： 金鹿新城 新房类型： 住宅 价 格： 3000 房屋属性： 商品房 开 发 商： 柳州市金地房地产开发有限公司 售 楼 处： 广西柳州市鹿寨县城南开发区园丁南路 售楼电话： 0772-6860188 6860199 交房时间： 2011-2-25 物业类别： 多层 高层 小高层 装修状况： 毛坯 建筑类别： 框架 交通状况：
3、 衔接城市主干道：迎宾大道、园丁路、南环路、 创业路,距离桂柳高速路口仅200米 投 资 商： 柳州市金地房地产开发有限公司本地市场楼盘项目展示本 地 地 产 项 目楼盘名称： 鹿城名都 新房类型： 住宅 在售 价 格： 3333 开 发 商： 柳江县康茂房地产开发有限公司 售 楼 处： 柳州鹿寨县城南开发区创业路15号 售楼电话： 0772-6832666/6832999 物业类别： 多层 装修状况： 毛坯 地 址： 柳州鹿寨县城南开发区创业路15号 环境：公园式的都市社区； 物管：人性化物业管理； 宜居：生活设施配套齐全，座北向南； 配套：儿童游乐园，乒乓球场全面开放，在建有 篮球场、羽毛
4、球场。 最新动态： 二期三房预约中本地市场楼盘项目展示本 地 地 产 项 目楼盘名称： 盛世家园 新房类型： 住宅 价 格： 3500 开 发 商： 柳州市鸿泰房地产开发有限公司 售 楼 处： 柳州鹿寨县城南开发区创业路1号（行政广场正对面） 售楼电话： 0772-6888999/6888666 物业类别： 多层 绿 化 率： 50 % 地 址： 柳州鹿寨县城南开发区创业路1号（行政广场正对面） 物业公司： 广西万家物业 景观设计： 深圳恒华 代理公司： 整合推广：博圣广告 投 资 商： 柳州市鸿泰房地产开发有限公司本地市场楼盘项目展示项目解析： 该项目一期12栋多层商品房从2009年4 月同
5、时开工建设至今，现主体工程已完工。 外墙涂料施工正在进行当中。该项目景观以岭南园林为主，建筑产品 方面也颇具品质，加上较好的地理位置，前 期有一定热销。 本 地 地 产 项 目楼盘名称： 昌厦御座 新房类型： 住宅 开 发 商： 柳州市昌厦房地产开发有限公司 售 楼 处： 柳州鹿寨县城南开发区飞鹿大道（电力小区旁 ） 售楼电话： 0772-6860333 开盘时间： 一期2011-10-5 物业类别： 高层 建筑类别： 框架 交通状况： 位于飞鹿大道县城主干道，交通便利 占地面积： 10亩 绿 化 率： 35 % 容 积 率： 2.4 总建筑面积：31429 地 址： 柳州鹿寨县城南开发区飞鹿
6、大道（电力小区旁 ） 总户数： 192户 代理公司： 柳州市索思投资咨询有限公司 投 资 商： 柳州市昌厦房地产开发有限公司 建筑单位： 十一冶集团有限责任公司 本地市场楼盘项目展示项目解析：该项目坐落于鹿寨县城南开发区飞鹿大道，属于 鹿寨新区的高层建筑。其商业空间的处理上不同于传统空间的大面积盖 板，而是在中间部位预留出来一个中庭空间，一定程 度上丰富了商业空间的流线，使内部商业空间也能拥 有直面外部商业人流的机会。 住宅方面，户型方正实用，采光通风效果良好， 引入入户花园的设计理念，每隔三层设置一个空中花 园，在丰富建筑外立面的同时还引入了“生态”概念 。 n 主力产品目前在售在5个项目，
7、基本都是以三房为主力房型，少量两房的货量出售，面积几种在120-130平米较大三房。n 价格走势鹿寨县受整个大环境政策影响，2012在售楼盘价格增幅平缓，面市价基本维持在3200-3500之间较长时间，通过各种优惠策略会造成实际成交价格低于此价格区间。小结一手房当前市场情况分析本地二手房概况分类户型面积单价总价备注出售四房二厅160260043万电力小区三房两厅120310037万绿城名都三房两厅138268137万绿城名都三房两厅132340045万鑫都花园四房两厅167.25346058万城南小学旁四房两厅154298746万贸易商城三房二厅120320038.4万贸易商城单身公寓4328
8、5012万金鹿新城一房一厅60180010.8万临安单生公寓42273811.5万金鹿新城单身公寓42286012万金鹿新城 出租套房出租1201300元/月新元小区门面出租733000元/月广场附近门面出租801200元/月绿城名都大门二楼门面5005000元/月步行街n 二手住宅情况价格：从11套各区域二手房价格综合平均后为2880元/平米。户型：二手转让信息中，以三房为主力户型，面积都集中120-130之间。装修状况：在二手转让房源中都是以毛坯房转让。根据在最近鹿寨市场上公布的房源信息调查，我司分析:n 二手商铺情况铺面需求旺盛，信息只要公布基本当天即租，主要以40平米以下小面积铺面为主
9、， 大于40平米以上的铺面较少出现转让信息，两种原因，较大的铺面多为专卖店和品牌 店租下相对较固定，大面积铺相对较少。好地段和周边商业氛围决定商业价值，较为突出表现是位置不好的1200元/月，位置 好的3000元/月，价格差异多达1800元/月。铺面出租多以毛胚形式出租，侧面反应出商铺拥有者更加关心租金而相对想省事的 想法。鹿寨酒店类物业现状和租金情况从数据可知，鹿寨的酒店就单间客房来说，面积基本在40平米左右。按上述数据假设 按一年360天，酒店入住率为50%来测算平均每平米月租金，360 50% 100元/天=18000 元/年，18000元/年40 12=37.5元/平米/月，每平米月租
10、金37.5元/平米/月，每月租金 单间收入为1500元。目前鹿寨还没有纯正的酒店式公寓物业，在房地产行业整体市场疲软，去化率不高的情况下。选择与当地在售物业差异化的产品是规避市场竞争的极好方式，另外带有高附加值的酒店式公寓优势明显：面积不大，适合投资人群总价不高，容易接受客户群体广，覆盖了第一次置业的年轻购买着、刚需客户、投资客户给与投资者以足够的信心。可以收回商铺的经营权，所有权和经营权分离，有利于商场的统一形象、统一招商、统一经营、统一管理等，这样有利于短期内整合各方面资源，做旺整个商场，树立整个商场的形象。返租作为商铺销售策划的一大买点，在商铺销售的各大案例中屡试不爽，对商铺的销售有极大
11、的促进作用。酒店式公寓物业产品分析第二部分 项目分析18土地周边现状1 1SWOT分析2 2产品定位3 3客户定位1 1广告定位2 2南面：加油站，在项项目开 发发、营销营销 推广中规规避马马路 和加油站带带来的车车流吵杂杂 因素北面：妇幼保健院，孕婴产 品市场是可以作为商业市场 定位的考虑因素。东东面：绿绿地，可作为项为项 目宣 传传推广效果突出，和项项目生 活氛围围包围围。西面：已经成型的市场，略显 脏乱，业态众多，行业不规范项目 地块土地及周边现状SWOT分析S(优势）: 鹿寨属于县份市场，刚需客户和市场环境相对于一二线城市要好 鹿寨房地产市场缺少酒店式公寓产品，产品差异化优势明显 小面
12、积高回报率投资类产品目前是市场的热点 干道旁一线地，项目商业价值较好W(劣势）: 目前项目所属区域，商业氛围和环境还未成熟 项目周边环境教为杂乱，对面加油站，周边多为民宅 地块较小难以做出景观配套O(机会）: 差异化产品，不存在同质化竞争 投资型产品，总价低回报率可观 可返租和带租约销售产品市场空白T(威胁）: 营销策略、推售节奏把握 返租年限金额和带租约销售第三方入驻 产品定位、面积区间、价格制定等产品定位从鹿寨小户型市场来看，市场存在率低，需求量大。在市场购买力下降投资热度不 高的总体环境下，小面积回报率高的产品必然会更被市场接受。而鹿寨市场的租金可观 ，小面积产品利于出租而资金积压不高，
13、相对于其他大面积户型产品有明显优势。而根 据本项目地块特性，从项目收益最大化来说小面积公寓更容易实现可观投资收益。“酒店式的服务，公寓式的 管理”。由专门的酒店管理 公司进行统一管理，既有酒 店的性质又相当于个人的“ 临时住宅”。 产品定位：酒店式公寓形象定位：40平方米灵动空间项目酒店式公寓普通小户型经营方式 委托酒店式管理集团经营，经营规范业主自我经营，直接面对客户，易发生纠纷物业管理者 知名酒店经营管理集团，物业管理公司客 源客源客源稳定且客户群档次高 业主自找或委托中介机构，不稳定档次参差 不齐服务酒店式服务，国际水准， 常规物业服务 租金水平接近酒店标准，整体经营 ，避免相邻 竞争
14、普通公寓标准，相邻竞争激烈居住享受 全套酒店式感觉居住空间单调物业前景 产品生命力强，存在长期 需求过度性产品，前景不明朗酒店式公寓与其他产品差异化比较成本低，风险小，灵活性大，容易实现滚动置业；小户型出租空间大，可以作居住用，也可以作办公房，租金除供楼外还有盈余；花费较低的价格却能享受高价房的功能；总价低首付款与每月还贷款压力小；房子个性鲜明，升值空间大；入住方便，功能齐全，生活配套完善，提供酒店式物业管理满足了年轻人对日常生活方便、快捷的需求；减轻了投资者再行设计装修所要承受的经济和精神压力：工作休闲便利。产品差异化优势专业投资客户二次置业客户企业高管、白领一般购房客户企业主、老板、公务人
15、员我们将抓住前三层做为二期大户产品的主要目标客户计算公式：按照小面积10年期每个月月供1500元以下，就是我们的目标客户。客户定位目标客户描述主要有以下三个方面的主要特征主要特征方面1方面2方面3年龄基本在25岁以上 投资性置业内心充满生活激情对投资收益率极为关注以专业投资客户为主 实力雄厚，经济稳定 认可项目，看好产品投资客户60-65%，自住客户30-35%，其他客户5-10%游离客户政府公务人员、生意人、老板、白领，年 轻单身为主的置业人群重要客户资产持有型客户核心客户专业投资型客户60653035510主要目标客户为专业型投资客户、政府公务人员、过渡性置业者客户种类客户种类客户特征客户
16、特征客户质素客户质素客户关注客户关注以柳州及鹿寨的投资客户、公务人员、企业主老板为主以25岁以上客户为主，受教育程度高低不等有经济实力或急需拥有自己房子的单身男女对投资收益率及产品性价比关注稀缺产品 高附加值 低总价 核心价核心价值值值值梳理梳理酒店式公寓-高附加值投资小户型!广告定位高回报主推案名自由空间 本案名追溯项目产品本身，以“自由”着眼，“空间”修饰，给人一种 空间上的立体感与叠加感，新颖别致，朗朗上口，极具想象。“自由空间”契合酒店式公寓的产品特征和居住情境，演绎出乐居时代的 空间秩序。城市经典 东方时代 备选案名：形象定位VI系统形象定位户外形象定位户外形象定位报广形象定位报广形象定位DM海报36规划策略
