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1、城市在北生活在南度假、投资、纯海岸梦寐栖息地北海融富港湾项目策划案 本案重在阐明三个问题的解决方案：1、项目的产品定位 2、项目的资金运作思路 3、项目的营销推广第一部分项目运作的基本思想资源决定价值。没有一种产业是绝对长生的，唯有资源。所谓稀缺是价值的本质。成功就是看清价值、挖掘价值 和实现价值。资源变现，即是成功的商业。如何成功？资源价值既是现实存在的，如项目 的海景资源；资源价值也是需要挖 掘的，如企业的影响力 现实存在的资源价值：区位、海景、气候 需要挖掘的资源价值：企业影响、产品口碑、性 价比、舒适性我们的资源价值？挖掘项目特有的资源价值并发挥该 资源价值，最后将资源价值变现， 是本
2、项目运作的基本思想。项目运作的基本思想第二部分市场概述一个观念休闲时代，改变我们的生活1、按照世界经济发展特征，一个国家人均GDP超过1000美 元，步入旅游观光时代；超过2000美元，跨入休闲度假时 代；超过3000美元，将进入休闲度假经济的井喷时代。经 济发达的美国，休闲产业占据 GDP构成首位，休闲支出超 过全美消费支出的三分之一。2、中国经济发展快速，2007年人均GDP约2200美金，预计 2010年超过3000美金。而上海、北京、深圳、杭州等经济 发达城市，人均 GDP已超过3000美金甚至达到8000美金。 中国已跨入休闲度假的黄金时代，休闲产业发展快速，休 闲消费需求逐步成为生
3、活消费主流，消费特征逐步从单纯 的旅游观光向休闲居住过渡。3、2007年，中国60岁以上老龄人口约1.5亿，超过全国人 口比例的11%，同时中国人民寿命达到72岁。按照目前发展 趋势，2015年中国老龄人口将突破2亿人，2050年突破4亿 人。 4、中国老龄社会的到来，形成逾亿的养老需求。与经济发 展相适应的是，越来越多的老龄人拥有较好的经济能力， 需要选择舒适安逸的养老生活居地。空气质量优、气候温 暖、环境优美的（亚）热带滨海城市成为养老居住的最佳 选择地。休闲产业和养老居住的巨大需求及 快速发展，意味着北海的快速发展 和北海房地产业的快速发展。唯一 的问题只是如何发展。北海房地产的机遇与挑
4、战1、中国十四个沿海开放城市之一。 2、中国十佳宜居城市之一。 3、国务院确定的大西南出海大通道，是环北部湾经济圈龙 头城市，中国-东盟海上大通道要冲城市。与越南等东南亚 旅游城市亲密接触。 4、中国可以数出来的（亚）热带滨海旅游城市，也就三亚 、北海等少数几个城市。 5、据国家环保局公布，北海的空气质量之优，屡屡名列全 国之首，其有益于人体健康的负离子是内陆城市的20到50 倍，是绝好的养生居住城市。 北海房地产是一个资源型市场1、北海最美丽的海岸线。国务院批准的为数不多的国家级旅游度假区。2、连绵起伏二十五公里，滩平长、沙白细、浪柔软、水温净、无鲨鱼，年游泳月份高达9个月，是旅游者向往的“
5、天下第一滩”。 3、北海最被津津乐道的旅游资源，就是银滩。这种津津乐道也将是中国的。银滩，资源中的资源我们能够认同北海的价值，我们就 要有信心让消费者认同北海的价值 并购买北海的价值。这也将是营销 推广的一个核心。银滩，稀缺资源价值的所有者。1、休闲产业和养老居住的消费特征，决定（亚）热带 滨海城市尤其是北海这样的滨海旅游城市在这一场经 济盛宴中占据主导地位。2、北海既然有不亚于三亚、芭堤雅、巴厘岛的海滨旅 游资源，就有成为度假、休闲、养老胜地的时候。3、北海城市化进程，旅游经济和休闲产业的发展，需 要依靠北海房地产业的发展。北海房地产的巨大潜力是明显的1、巴厘岛、芭堤雅、马尔代夫成为世界著名
6、的旅游胜地，三亚正在紧随追赶，北海却还在旅游胜地的大门之外。2、当三亚的海景房价格超出2万元/平方米以上，北海的海景房价格还停留在每平方米8千元以下。北海房地产的发展却是滞后的正因为滞后，潜力才显得格外突出1、2007年3-8月，北海商品住房每月涨幅分别为13.7%、 23.6%、15.1%、15.5%、18.6%、18.2%，涨幅在全国70个 重点调查城市中持续名列第一，成为名副其实的中国楼 市价格飙升“领头羊”。 2、2007年1-6月，外地人在北海购房70.85万平方米，同 比增长194.8%，占北海售房总量57%。北海房地产已走在快速发展的路上3、2006年9月份，北海普通商品房均价还
7、在1500元/平方 米左右，然而到2007年9月一年时间，北海房价每平方米 涨幅超过1000元。目前北海多层住宅房价每平方米2600元 左右，高层3500元左右，别墅4000元左右，海景房4000 8000元。这一数据还在增长。 4、到2006年底，北海沉积10年之久的烂尾楼已基本处理 完毕，楼市已经从消化、调整烂尾楼走上以新建为主的发 展道路，北海房地产市场走上一个新的里程。北海房地产已走在快速发展的路上一个和三亚的价值对比1、北海和三亚一样，都是最具旅游资源的滨海城市，都 经历了九十年代初房地产泡沫的剧痛。 2、三亚从2000年开始复苏了，现在一线海景房高的已在3 万元/平方米以上，购房者
8、80%以上来自岛外，这一价格和 比例还在增长。 3、北海房地产刚经历了2007年的井喷性增长，但一线海 景房还在8千元/平方米左右，外地购买者比例刚刚过半。 4、这是一个时间差异的对照，从三亚的发展，我们去看 看北海的未来。我们会比较北海和三亚的价值，客 户也会。如果把马尔代夫等滨海休 闲胜地的发展来比照北海，对北海 发展的憧憬会更高远。 投资北海房地产正当时，这是由北海的资源价值 和北海房地产相对低廉的价格共同决定的。这种 性价比也是我们要传播给客户的重要信息。投资北海正当时1、东北市场：地区寒冷，避寒、养老为主要购买动机。2、华东、华南市场：包括上海、广东、江浙在内，财富区域，投资和度假为
9、主要购买动机。3、华北市场：以北京为主，偏寒及财富区域，具有度假和养老的双重动机。按区域划分的客户群4、西北市场：包括山西、甘肃等居住环境偏差城市，移民为主要购买动机。5、华中、西南市场：以武汉、长沙、成都、重庆为主，财富新兴区，投资和度假为主要购买动机。6、境外市场：投资中国为主要购买动机。按区域划分的客户群每一个区域都有巨大的需求市场， 就看我们如何把握市场了。第三部分项目的产品定位1、北海房地产市场的主要吸引力在于温暖的气候、舒适 的海景、优良的空气质量。抓紧气候资源和海景资源，建 设休闲度假型和养老型海景公寓符合市场需求特征。2、无论是休闲度假型还是养老型公寓，舒适性和服务性 都很重要
10、。提供人性化的居住产品和服务，是产品建设必 须周全考虑的问题。3、资源型地产，时间愈久价值愈高，建筑一定要经得起 时间的考验。若干年后依然受到市场认可的建筑，是最具 价值的建筑，这种价值普遍被精明的消费者认可。这件对 产品设计的先进性和建设的品质性提出严格的要求。决定产品定位的几个主要因素1、公寓式酒店、酒店式公寓等精装房成品，可以委 托酒店管理集团管理，为业主创造投资回报价值，需 要时又可提供业主自助，最符合度假型客户投资。2、养老型和休闲型服务公寓，配合完善的配套设施 和物业服务，适合养老常住和经常性休闲居住。适合市场需求的产品形态项目平面规划方案根据地形特征，布局一栋全海景酒店式公寓和三
11、栋高 尚海景公寓，围合式的布局方式，即可实现土地的最 佳利用，也便于形成中央水景园林，建设集生态泳池 、户外健身中心、儿童活动中心、老年休闲中心、咖 啡茶语等多种功能于一体的泛生态会所。 1、酒店型管理：委托知名酒店管理集团管理，实现日 常经营的投资回报。业主自住也可享受尊崇的酒店式服 务。2、全海景：最大化发挥项目资源价值。3、精装修成品：参照酒店管理集团对成品住房的装修 标准，统一化装修及管理标准，实现即买即住的便利。酒店式公寓的设计要点水滴状酒店公 寓，每层19套 公寓户户全视 野海景，面积 从55平方米到 90平方米，层 高4.8米，赠 送跃式部分面 积。同时公寓 中庭挑空，保 证每户
12、良好的 采光通风。酒店式公寓户型图一层平面跃层平面（赠送）酒店式公寓全海景视野分析图酒店式公寓精装修示意图酒店式公寓的装修风格有多样选择，如现代中式、现代 简约、简约欧式等。但不管何种风格都适宜以简洁大方的风格为主，讲究居住的舒适性和艺术美感，不需追求 豪华，也不需要过多的装饰点缀。比较知名的海景公寓酒店如三亚的天域酒店、国光酒店式度假公寓等，装饰风格均如此。酒店式公寓精装修示意图客厅装饰风格示意酒店式公寓精装修示意图简餐厅装饰风格示意酒店式公寓精装修示意图卧室 装饰 风格 示意酒店式公寓精装修示意图卧室改SOHU办公示意酒店式公寓精装修示意图跃式楼梯装饰风格示意酒店式公寓精装修示意图洗手间装
13、饰风格示意1、养老居住或休闲居住以两口或三口之家为主，兼 顾五口之家。休闲养老服务公寓户型适宜以两室两 厅和三室两厅为主，兼顾部分四室两厅。2、全海景：最大化发挥项目资源价值3、自住型公寓对装修有较强的个人偏好，适合以毛 坯交付为主。考虑部分休闲居住客户精装成品需求的 装修服务。4、需要较为丰富的休闲及生活配套设施。休闲养老服务公寓的设计要点休闲养老型服务公寓，呈点式如机翼 般展开，以三室两厅户型为主，建筑 面积从125平方米到159平方米，每户 向海方向设大面积弧形观景阳台，最 大限度开拓观海视野。公寓两侧建设6 至8层电梯公寓，面积60至90平方米， 以两室两厅户型为主。普通公寓全海景视野
14、分析图项目园林景观及配套设施项目建筑首层全部架空，形成通透的景观空 间。精选200余种亚热带特色植物，配合中 央景观水系，创建15000m2风情园林。室 外游泳健身中心、老年活动中心、儿童嬉乐 中心、咖啡茶馆、服务性酒吧、生活服务商 业、2000m2综合休闲会所等一应俱全，为 业主提供赏心悦目的生活环境和周到全面的 生活服务。第四部分项目的资本运作概述项目开发的资金需求项项目建筑面积积单单位综综合成本（ 不含税）分项总项总 成本土地成本42亩100万元/亩4200万元高层单 元48000m22400元/m21.152亿元多层单 元8500m21600元/m21360万元酒店公寓34000m24
15、800元/m21.632亿元商业面积5500m24200元/m22310万元地下室24000m23200元/m27680万元合计120000m23090元/ m24.34亿元以上成本数据仅为估算数据。项目资金投入的阶段划分及融资方式时段资金用途需求总额融资渠道土地摘牌土地竞拍保证金1000万元内部认筹土地出让金约3200万元内部认筹 抵押贷款 开盘前施工期设计、报建等约2000万元抵押贷款及对外融资建设成本约1.4亿部分对外融资 部分施工企业垫资 开盘后营销期建设成本约2.32亿元销售收入滚动投入营销、税收等约5000万元本资金投入的阶段划分及融资方式仅供参考，实现良好的营销是资金流动的最优方
16、式。第五部分项目的营销推广思路营销三步曲： 良好的现场形象是营销制胜的第一步。 客户来了，就要能吸引他留住。科学有效的传播渠道和项目产品形象的良好塑造 是营销制胜的第二步。 让每一个目标客户都知道北海有一个度假养生佳地融 富港湾。准确有效的客户服务是营销制胜的第三步。 客户充满希望而来，就要让客户满心愉悦的买。营销就是把产品的口碑传出去，把客户吸 引过来，让客户购买需要阐明的是，营销只是一种后期推广和销售的 策略服务，但不是万能。良好的项目品质是营销 制胜的基础。 对现场形象的高标准要求、产品的建筑质量、产 品形象的良好塑造和有效的客户服务等都是项目 品质创造的重要组成部分。1、及时建立现场售楼中心，处理全国销售业务。售楼中 心需良好的视觉形象，售楼员需良好的业务素质。 2、先创建立示范环境，客户来了，看到的不能是混杂的 建筑工地，而是一处景。 3、及时完成精装修样板房，让每一个客户能感觉到未来 的幸福生活模样。 4、工地形象，文明施工很重要，良好的现场形象、优美 的看房通道，能增强业主的品质感和购买信心。 让现场的美好形象吸引和留住每一个到访的客
