[农学]07 第7章 投资性房地产

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1、*1第7章 投资性房地产 *2投资性房地产不就是 投资性固定资产吗！*37.1 投资性房地产的初始确认 和计量*41.投资性房地产的概念及内容 w1）投资性房地产的定义w是指公司为赚取租金或资本增值 ，或者两者兼有而持有的房地产 。作为公司的投资性房地产，应 当能够单独计量和出售。*52）投资性房地产包括的内容 w（1）已出租的土地使用权；w（2）持有并准备增值后转让的土地 使用权；w（3）企业拥有并已出租的建筑物。w（4）部分用于赚取租金或资本增值 ，部分用于生产商品或经营管理的 房地产。*63）不属于投资性房地产的主要 内容 w（1）自用房地产；w（2）作为存货的房地产。 *72.投资性房

2、地产的确认和初始 计量 *81）投资性房地产的确认 w企业要将某项资产确认为投资性 房地产，该项资产不仅要符合投 资性房地产的定义，而且还要同 时满足下列两个条件才能予以确 认： *9第一：w与该投资性房地产有关的经济利 益很可能流入企业；*10第二：w该投资性房地产的成本能够可靠 地计量。 *112）投资性房地产的初始计量 w投资性房地产的初始计量包括：w外购投资性房地产的初始计量；w自行建造投资性房地产的初始计 量。*12采用的模式：w企业可以按照实际情况采用成本 模式对投资性房地产进行初始计 量，或采用公允价值模式进行初 始计量。*13（1）外购投资性房地产w企业对于外购的投资性房地产，

3、 只有在购入后开始出租时才能作 为投资性房地产加以确认。 *14(2)自行建造投资性房地产成本 w企业自行建造或开发活动完成后 用于出租的房地产属于投资性房 地产，只有在自行建造或开发活 动完成同时开始出租，才能将自 行建造或开发完成的房地产确认 为投资性房地产。 *153.投资性房地产的后续支出 *161）资本化的后续支出 w投资性房地产相关的后续支出， 在满足投资性房地产确认条件的 情况下，应将该项支出计入投资 性房地产成本中*17w例如，企业为了延长投资性房地 产的使用寿命，或为了提高投资 性房地产的使用效益，对投资性 房地产进行改建、扩建等，这些 支出在满足投资性房地产确认条 件时，应

4、当予以资本化。*18w采用成本模式计量投资性房地 产的企业，当投资性房地产开 始改建、扩建时，应将投资性 房地产的账面价值转入“在建工 程”科目，借记“在建工程”科目 、“投资性房地产累计折旧（摊 销）”等科目，贷记“投资性房地 产”科目。 *19w采用公允价值模式计量投资性 房地产的企业，当投资性房地 产开始改建、扩建时，应将投 资性房地产的账面价值转入“在 建工程”科目，借记“在建工程” 科目，贷记“投资性房地产 成本”科目、“投资性房地产 公允价值变动”科目。 *202）费用化的后续支出 w投资性房地产相关的后续支出， 不满足投资性房地产确认条件的 ，应当在支出发生时计入当期损 益。*2

5、1w例如，企业对投资性房地产进行 的日常维护修理所发生的支出， 在发生支出时借记“管理费用”科 目，贷记“银行存款”、“应付账 款”等科目。 *227.2 投资性房地产的后续计量 与核算 *23w投资性房地产的后续计量主要是 指企业应该在资产负债表日对投 资性房地产的期末价值进行重新 计量。企业对投资性房地产的后 续计量有两种模式，一种是成本 模式，另一种是公允价值模式。*24w通常企业在资产负债表日采用成 本模式对投资性房地产进行后续 计量；只有存在确凿证据表明投 资性房地产的公允价值能够持续 可靠取得的，才可以采用公允价 值模式对投资性房地产进行后续 计量。 *251.采用成本模式对投资性

6、房地 产进行后续计量*26一般采用的模式：w企业外购投资性房地产和自行建 造投资性房地产，通常采用成本 模式进行后续计量。*27折旧与摊销分别进行：w对于已经入账的“投资性房地产” ，应按照固定资产的有关规定 按期提取折旧，或按照无形资 产的有关规定按期进行摊销。 *28减值的处理：w当企业已经入账的投资性房地产 发生减值时，应当按照资产减值 的有关规定计提减值准备。如果 已经计提减值准备的投资性房地 产的价值又得以恢复，不得转回 。*292.采用公允价值模式对投资性 房地产进行后续计量*30公允价值不能随便使用：w 只有在有确凿证据表明投资性 房地产的公允价值，能够持续可 靠取得的情况下，企

7、业才可以对 投资性房地产采用公允价值模式 进行后续计量。*31公允价值不能改变：w企业一旦选择公允价值模式，就 应当对其所有投资性房地产采用 公允价值模式进行后续计量。 *32采用公允价值满足的条件：w投资性房地产所在地有活跃的 房地产交易市场。所在地通常是 指投资性房地产所在的城市，对 于大中城市，应当作为投资性房 地产所在的地区。*33w企业能够从活跃的房地产交易 市场上取得同类或类似房地产的 市场价格及其他相关信息，从而 对投资性房地产的公允价值做出 合理的估计。 *34公允价值不折旧、不摊销：w企业对投资性房地产采用公允价 值模式计量时，不对投资性房地 产计提折旧或进行摊销*35公允价

8、值变化：w以资产负债表日投资性房地产的 公允价值为基础调整其账面价值 ，公允价值与原账面价值之间的 差额计入当期损益。*363.投资性房地产后续计量模式 的变更*37w为了保证会计信息的可比性，企 业对投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。*38成本模式可改为公允价值模式 ：w采用成本模式转为公允价值模式 时，企业应当作为会计政策变更 ，并按计量模式变更时公允价值 与账面价值的差额，调整“利润 分配未分配利润”科目，同 时还要调整“盈余公积”科目。 *394.设置的会计科目 w1）设置“投资性房地产”会计科目 w2）设置“投资性房地产累计折旧（ 摊销）”会计科目 w3）设置“投资性房

9、地产减值准备”会 计科目 w4）设置“公允价值变动损益”会计科 目 *401）“投资性房地产”科目 w核算企业采用成本模式计量的 投资性房地产的成本。w企业采用公允价值模式计量投 资性房地产的，也通过该科目 进行核算。 *41借方科目：第一，w核算企业外购或自行建造等方式 取得的投资性房地产，以及将作 为存货的房地产或将自用的建筑 物等转为投资性房地产。*42第二，w企业采用公允价值模式核算投资 性房地产的，当企业外购或自行 建造等方式取得投资性房地产时 ，应按照成本价计入该科目的借 方；*43第三，w当企业将作为存货的房地产或将 自用的建筑物转换为投资性房地 产的，应按其在转换日的公允价 值

10、记入该科目的借方。 *44贷方科目：w当企业将投资性房地产转为自用 或处置投资性房地产时，应在转 换日按“投资性房地产”的账面余 额记入该科目的贷方。*45期末余额：w期末，该科目借方余额反映企业 采用公允价值模式计量的投资性 房地产的公允价值。 *46明细科目：w采用公允价值模式计量的投资性 房地产，还应当分别“成本”和“ 公允价值变动”进行明细核算。 *472）“投资性房地产累计折旧（ 摊销）”科目 w企业采用成本模式计量投资性房 地产，应采用一定的方法并按期 对房地产计提折旧或进行摊销。*48w对投资性房地产计提折旧时，按 实际提取的金额计入“投资性房 地产”科目的贷方；对投资性房 地产

11、摊销时，按实际摊销的金额 计入“投资性房地产”科目的贷方 。 *49w对于采用公允价值模式投资性房 地产的，平时不计提折旧，也不 进行摊销，应当以资产负债表日 投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，公允价值与账 面价值之间的差额计入当期损益 。 *503）“投资性房地产减值准备”科目 w“投资性房地产减值准备”科目核 算企业采用成本模式计量的投资 性房地产，发生减值时，按有关 规定，计提的减值准备。*51w投资性房地产存在减值迹象时， 按经减值测试后确认的减值计提 减值准备，借记“资产减值损失” 科目，贷记“投资性房地产减值 准备”科目； *52w当企业处置投资性房地产或将投 资性房地

12、产转为自用时，应在转 换日按原已计提的减值准备，计 入“投资性房地产减值准备”科目 的借方。*53w该科目期末贷方余额反映企业采 用成本模式核算投资性房地产， 已计提但尚未转销的投资性房地 产减值准备。 *54w在公允价值计量模式下，由于已 经按其期末的公允价值对投资性 房地产的账面价值进行了调整， 因而公允价值计量模式下的投资 性房地产不存在减值的问题。 *554）“公允价值变动损益”科目 w“公允价值变动损益”会计科目， 主要核算采用公允价值模式计 量的投资性房地产等, 由于公 允价值变动而形成的应计入当 期损益的利得或损失金额。 *56w该科目贷方核算由于公允价值变 动而形成的应计入当期

13、损益的收 益，即资产负债表日，投资性房 地产的公允价值高于其账面余额 ，按其差额计入该科目的贷方； *57w该科目借方核算由于公允价值变 动而形成的应计入当期损益的损 失，即资产负债表日，投资性房 地产的公允价值低于其账面余额 ，按其差额计入该科目的借方； *58w企业将采用公允价值模式计量的 投资性房地产转换为自用房地产 时，该项房地产在转换日的公允 价值低于其账面价值，按其差额 计入该科目的借方； *59w企业将存货或自用房地产转换 为采用公允价值模式计量的投 资性房地产时，该项房地产在 转换日的公允价值低于其账面 价值，也按其差额计入该科目 的借方。期末，应将本科目余 额转入“本年利润”

14、科目，结转后 本科目无余额。 *605.投资性房地产的核算 *611）采用成本模式计量的投资性 房地产*62(1)外购或自行建造w外购投资性房地产或自行建造的 投资性房地产达到预定可使用状 态时，按其实际成本：w借记“投资性房地产”科目；w贷记“银行存款”、“在建工程”等 科目。 *63【例1】wA公司是从事房地产经营的企业 ，2008年1月1日，该公司以存款 300万元购入一栋写字楼，并准 备对外出租。*64A公司编制如下会计分录：借：投资性房地产写字楼 3 000 000 贷：银行存款 3 000 000*65(2)投资性房地产取得收入w投资性房地产主要是以出租或转 让土地所有权的形式取得

15、租金收 入或转让增值收益。*66w对多数企业而言，投资性房地产 是与经营活动相关的其他业务活 动，因而取得的租金收入或转让 增值收益属于其他业务收入。 *67w企业取得租金收入时，借记“银行存款” 等科目，贷记“其他业务收入”科目。 【例】依据【例1】的资料，A公司2008年 1月3日，将其购入的写字楼对外出租， 每年获得租金收入80万元。A公司每年 确认租赁收入时，编制如下会计分录： 借：银行存款 800 000 贷：其他业务收入 800 000 *68w(3)投资性房地产的计提折旧或 摊销 w投资性房地产的折旧或摊销， 是指在投资性房地产使用寿命 内，按照确定的方法对应计折 旧额和摊销额进

16、行系统分摊。*69w企业按期对其投资性房地产计提 折旧或进行摊销时，借记“其他 业务成本”科目，贷记“投资性房 地产累计折旧（摊销）”科目。 *70【例】依据【例1】的资料wA公司对其出租的写字楼按15年 平均分摊其折旧额。*71A公司每年计提折旧时w编制如下会计分录：w借：其他业务成本 200 000 w 贷：投资性房地产累计折旧 w （摊销） w 200 000 *72(1)外购或自行建造w外购投资性房地产或自行建造的 投资性房地产达到预定可使用状 态时，按其实际成本，借记“投 资性房地产（成本）”科目，贷 记“银行存款”、“在建工程”等科 目。 *73(2)投资性房地产取得收入的核算 w企业取得租金收入时，借记“银 行存款”等科目，贷记“其他业务 收入”科目。 *74(3)投资性房地产的计提折旧或摊 销 w对于采用公允价值计量模式计 量的投资性房地产，平