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1、东科九街 酒吧娱乐街营销策划方案目录二 触摸市场六 VI系统五 销售建议四 推广建议END三 项目定位一 解剖项目为了更好的销售本案商业部分，首先将在对市场进行充分的调研之后，为 商业打造一个概念，将概念投放市场，才能引起、触发投资者的投资需求，才 能更好的展示项目的商业价值。故我司对商业运作的思路如下：（1）抛出经营概念，提升知名度，打造新的经营方向，阐述新的价值。（2）积聚人气、收集客流、筛选客户，信息整理（3）根据客户需求，划分商铺（4）开展有效的招商活动（5）销售商铺，实现价值引言：一 解剖项目三四二 触摸市场五六end经济现状项目区位城市区位永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离
2、成都276公里。成渝铁路、成 渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商 贸、文化、金融、能源中心。永川项目经济指标城市区位项目区位“十一五”期间，永川城区面积由30平方公里拓展到46平方公里，中心城区人口也跃上50万人台阶，城镇化率提高到58.4%；2010年全区实现生产总值(GDP)突破300亿元，增长20%，人均生产总值达到4780美元；2010年引进投资项目164个，引进资金突破500亿元，实际到位资金突破100亿元；2010年社会消费品零售总额134亿元，指标总量与增速均名列渝西地区第一；城镇居民可支配收入达到17100元，农 民人均纯收入达到6880元。
3、茶山竹海、黄瓜山等景区建设加速，国际茶文化旅游节盛大举行，2010年永川区旅游总收入18.32亿元，增长31.9%，跻身全市十大旅游区县。经济现状项目经济指标经济现状城市区位项目区位项目经济指标本案本案本项目位于永川城市西北角， 但是临近繁华地段名豪商 圈，且周边已经形成一个蚂蝗 桥商业集中区域。经济现状项目区位项目经济指标城市区位商业经济指标：1号商业：867.922号商业：1999.753号商业：5604.21合计：8471.88二 触摸市场四五三 项目定位六END.竞争分析价格系统市场环境同质调研东科.兰乔圣菲周边商业价格对比表 项 目 名 称 （临街1层商铺）09年单价 (元/)10年
4、单价 (元/) 翠竹苑40005100怡景苑2800-46003700-5300宣花映象04年-05年/20004000-6000消防队旁边40005000消防队对面25003300东科酒店对面独栋楼2100上月/4200 东科酒店旁面独栋楼（小超市 ）20004000农机站对面小杂货店21003200老百姓超市边36004200-4500金鑫小区门面37004300-4500金怡大酒店旁安置房30004200-4500竞争分析价格系统市场环境同质调研东科.兰乔圣菲周边商业租金价格对比表项 目 名 称面积 ()租金单价 (元/)月总租金 (元)怡景苑刺绣店3818 700怡景苑小杂货店4516
5、 700翠竹苑洗头店6013 800 东科安置房4513 6003514 500东科旁窗帘店3514 500东科旁铁钢窗店3818 700 宣花映象小超市3817 650 东科酒店旁小超市5014700农机站对面小杂货店5012 600 消防队旁边小店6012 700 华竹花园506 300竞争分析价格系统同质调研市场环境本案初步整体定位为特色酒吧娱乐街，为了更好的摸清市场情况，我司针对 永川酒吧娱乐行业进行了调查。竞争分析价格系统同质调研市场环境酒吧娱乐业规模、装饰调研类型面积装饰代表项目集中地点酒吧500左右豪华金色年华重百、名豪KTV300-3000普通/ 豪华炫酷KTV 金钻KTV重百
6、、名豪、 人民广场音乐吧150以内简单金天美 在水一方昌州城市花园 大南门竞争分析价格系统同质调研市场环境酒吧娱乐业经营模式调研名称娱乐内容特色营业时间备注海D俱乐部K歌，歌手驻唱，蹦迪驻唱、慢摇18：30-02：00金鸟巢K歌13：00-01：30乐曼迪.阳光KTVK歌12：30-02：00千娇百媚KTVK歌美女18：30-通宵江鸿.紫晶爵K歌，歌手驻唱，蹦迪星级配套14：00-02：00名仕会所K歌，歌手驻唱奢华13：00-1：00原点歌城K歌13：00-2：00金色年华K歌，歌手驻唱、慢摇纯正酒吧18：00-2：00欢动新星南KTVK歌价格便宜19：00-5：00金钻娱乐会所K歌19：0
7、0-2：00炫酷娱乐会所K歌19：00-2：00金天美K歌，蹦迪价格便宜19：00-2：00竞争分析价格系统同质调研市场环境旅游地点调查旅游地点特色消费水平茶山竹海养生、爬山门票30、住宿80以上香海温泉泡温泉约160元/每人松溉古镇游览、品古车旅费野生动物园自驾、观赏约120元/每人黄瓜山农家游约100元/每人卫星湖游湖泛舟约40元/每人从对永川几个较为知名的旅游地点的调查来看，永川的旅游业基本以观赏、 游玩为主，缺乏一些较为知名的娱乐业，从整个旅游市场的配套的来看，永川业 需要一个配套的娱乐旅游产业。竞争分析价格系统同质调研市场环境1、“散”主要是指永川的酒吧娱乐行业分布零散，虽布局全城，
8、但是基本处于各自 为政，没有形成一个具有较大行业影响力的区域。同时在分布上也具有“大散 小聚”的特点，一些较小的音乐吧分布较为集中。2、“庸”主要是指永川的酒吧娱乐行业在经营上没有特色，极度贫乏、大同小异的 经营、消费模式，已经逐渐不能满足消费者的需求。3、“乏”永川的酒吧娱乐行业的总量不小，但是纯正酒吧的数量非常稀少、缺乏， 酒吧的生存状况也较为惨淡，原因众多，主要还是由于其经营特色的重叠化， 消费模式的单一化，硬件设施的陈旧化。小结： 永川酒吧娱乐行业特征同质调研竞争分析价格系统市场环境名称消费水平（元）备注人均包房海D俱乐部50以上小音乐吧，仅有大厅 ，面积较小，普遍低 于100平方米，
9、该类娱 乐场所最低消费为5- 10元/人。金鸟巢100乐曼迪.阳光KTV50以上千娇百媚KTV100以上江鸿.紫晶爵100以上名仕会所100以上680-2000以上原点歌城60-801000金色年华150左右欢动新星南KTV30-40150买断金钻娱乐会所70-100炫酷80同质调研价格系统竞争分析市场环境本案相对于其他娱乐集中区的距离较远，但是从整体市场的角度来看， 还是存在一定程度的竞争，但是由于周边资源的丰富，再加上娱乐行业人流 量依赖较小，本案区域具备了酒吧娱乐区的生存基础。同时，精确地、差异化的定位及重视特色、主题的运营方式，将最大程 度的降低竞争风险。本 案名 豪重百昌州花园客运中
10、心人民广场西大街同质调研价格系统市场环境1、本案周边商业销售（4800元/左右） 、出租价格（15元/左右）较 低，对本案的销售、招商会带来较大影响。2、永川的酒吧娱乐行业较大型的物业均分布较为分散，主要位于区域中 心内（人民广场、渝西广场、名豪），小型酒吧、KTV则分布较为集中，主要 聚集在西大街小南门、昌州城市花园两个区域内。3、永川的酒吧娱乐的一般消费水平均在80-100元/人左右，低端酒吧、 KTV的消费则在40元/人左右，二者较为悬殊。4、永川北城的酒吧娱乐业在全城分布来看，已经处于较为弱势的地位， 区域内需要这一业态。竞争分析总结：三 项目定位五六四 推广建议END目标客群形象定位
11、功能定位整体定位价值实现打造 永川最具商业价值的特色酒吧娱乐街通过对永川市场的调查，永川目前已经具备了消化中型城市娱乐业的消费 力，而目前永川市场上的娱乐业业态较为单调，消费模式较为单一，经营方式 缺乏新意，已经不能够适应永川消费者的消费习惯。永川需要一个具有竞争力的娱乐生存地，同时需要满足社区及周边的需求 ，所以，我司将项目的该部分商业整体定位为：目标客群形象定位功能定位整体定位价值实现集成化：娱乐产业的集成化，多种娱乐业态的集成，多种经营业态 的集成，采用先进、完整、齐全的专业设备，引进健康休闲的理念， 把娱乐产业形成规模化。为了能成功的塑造酒吧娱乐街，完成特色街的价值提升，将从以下几个方
12、 面阐述对项目商业的核心价值的支撑：特色化：将特色街整体风格打造为以欧洲风情为主，千姿百态，风 格迥异，具有强烈个性色彩，独具特色、具备差异性竞争优势的产品全城娱乐：特色街以覆盖全城休闲娱乐消费人群为目标，不同档次 风格，不同消费水平、不同消费方式，齐全的娱乐种类，满足全城娱乐 消费人群的需求。目标客群功能定位形象定位价值实现整体定位为了更好的展示形象，突出项目主题，并从主题中延伸出项目的诉求点， 进而引起市场的共鸣，故将在东科商业整体定位的前提下，将展示项目形象的 核心诉求点定为：全城娱乐核心项目以集成化的娱乐业态，打造整个永川城区最具代表性的酒吧、最具“ 一站式”的娱乐集成体，塑造永川全城
13、娱乐的中心。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位日益加快的生活节奏，让城市生活的压力也越来越大，一个合适的纾解 压力、品味生活、扩张生活圈的需求正日益旺盛，需求决定市场。同时，永川的旅游业发展迅猛，项目的外部条件也让本案能够在旅游市 场中有所作为，切一块旅游的“蛋糕”，为了突出旅游在项目运营中的一种 提升品质、创造价值的能力，故我司将项目商业部分的功能定义为：全城娱乐养在竹海，浴在香海，娱在九街将本案作为永川旅游产业中缺失的一环娱乐产业，将项目的娱乐产 业做成特色化旅游的一个部分，作为旅游产业的补充部分。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位业态分布：为了更好的表达项目在规划使用中的功能
14、，故初步将项目的业态作一个总 纲性的布局，以更好的配合招商销售工作。业态划分的主要依据：（1）市场的需求业态的设置主要是为了满足区域消费人群的需求，有需求才有市场，有市场才有价值。（2）建筑要求业态的设置要符合本案商业建筑的一些要求，能最大限度的利用建筑面积，最大限度的扩大可使用范围。（3）符合商业打造的主题业态的设置要符合本案所打造的主题，为了切合主题，本案的业态尽量以娱乐业为主，在配套一些跟娱乐业共赢共存的一些业态，是商业能更好的运营。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位1号商业1F：自由商业1号商业1F从面积来看，均较小，且处于临街面，可经营业态较为丰富，选 择面较广，所以我司对该部
15、分商业不做强制性的业态规划，将其作为自由业态 处理，仅在规划中要求其经营业态不能降低商业档次，对商业环境不造成破坏 。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位1号商业2F：电脑/英语 培训网吧1号商业2F主要规划了电脑或者英语的培训学校，以及一个中小型的网吧。教育培训产业在一个拥有多所大学的环境中具有强大的生存空间；网吧也 是学校周边经营状况较为优良的产业，也是必不可少的。1号商业2F总面积约430。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位2号商业1F：中型特 色酒吧2号商业1F以大型 特色酒吧作为经营业 态，该酒吧是本案商 业面向市场的切入点 ，是商业实现价值的 领头羊。酒吧经营模式 经营面
16、积约为 1000，酒吧以学生 美女服务员为特色， 在合理的范围内提供 酒促、客服、卫生、 陪聊等特色服务，由 酒吧经营者发放基本 工资，服务人员不收 取小费。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位2号商业2F：KTV2号商业2F以大 型KTV作为经营业 态，是本案商业中 全城娱乐的重要组 成部分。KTV经营模式 经营面积约为 1000，KTV配置 一个表演舞台，一 个面积较大的娱乐 大厅，作为KTV对 外营业的主要特色 ；同时，KTV还是 以包房K歌为主营 业务。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位3号商业：3号商业作为本案商业中体量最大的一部分，也是整体商业经营的 主体，是本案商业打造的重要支撑点。3号商业1F主要以餐饮业为主，辅以一定的社区配套，从业态的分 布来看，一层总面积约为2750，其中规划的餐饮业所占面积约为 2000，一层餐饮主要以火锅、豆花、烧烤等平民化食品为主，主要 为周边学校教师、学生以及区域内住户服务，同时作为项目娱乐业的 基本配套。3号商业
