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1、谨呈：四川欣茂房地产有限公司策 划 部2010年7月研究框架宏观市场研究轨道交通研究区域市场研究市 场 研 究综合体研究成都综合体市场研究写字楼市场研究酒店市场研究公寓市场研究研究框架宏观市场研究轨道交通研究区域市场研究市 场 研 究综合体研究成都综合体市场研究写字楼市场研究酒店市场研究公寓市场研究成都市四川位于我国西南地区，地处长江上游。占据着四川盆地绝大部分。这块美丽而神奇的盆地，西被青藏高原扼控，东有长江三峡之险，南为云贵高原所拱卫，北是秦岭巴山屏障。四川省地形西高东低，大致西部为高原、山地，海拔多在4000米以上；东部为盆地、丘陵，海拔多10003000米之间。全省分为川西高原和四川盆
2、地两大部分。四川盆地是我国四大盆地之一，面积16.5万平方公里。成都的地理位置：成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。成都平原是我国西南地区最大的平原。城市研究-城市地位位置宏观市场城市研究-城市战略规划成都是中国的二线城市，在川渝经济圈中处于龙头地位， 2010年省政府提出“为稳步推进世界现代田园城市建设”的战略目标。u 第一步为近期目标是用58年将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合
3、竞争力最强的现代特大中心城市，成为城乡一体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明建设的样板；u 第二步为中期目标是用20年左右初步建成世界现代田园城市，争取进入世界三级城市行列；u 第三步为长期目标是用3050年最终建成世界现代田园城市，争取进入世界二级城市行列。宏观市场城市研究-城市经济走向宏观市场成都市地方生产总值数据来源：成都市统计年鉴虽然成都在“512”地震中损失严重，但经济基础没有被撼动，与其他城市相比的比较优势依然明显，成都市的地方生产总值依然保持良好的的增长势头。2006-2008年本区域社会消费品零售总额持续增加，体现了本地消费市场的红火以及本区域经济的活跃程度，200
4、9年受全球金融危机的影响，社消品总额虽然有所下滑，但通过国家的相关政策和手段，可放缓金融危机带来的影响。宏观市场城市研究-城市交通概述p 航空 总部设在成都的西南航空公司已拥有航线102条，其中国内航线96条，国际和地区包机航线6条，以西南为中心辐射全国，连接曼谷、香港。 p 铁路 现已建成宝成、成渝、成昆、内昆、达成5条铁路干线和三万、小梨、资威、成汶、德天、广岳、攀枝花、广旺、宜珙9条支线，还加上现在规划的城际快铁线路将加强成都到各二级城市的沟通。 p 公路 全省公路以成都为中心，干、支线公路呈辐射状分布，同时又辅以东西、南北线路的相互交织。 p 水运 四川是全国水运发达的省份之一，长江横
5、贯全省，是水路运输的干线，并与岷江、金沙江等支线沟通，在境内形成了一个天然的水路运输网络，全省有19个市、120多个县和1400多个乡可通航运，主要工业区和重要城镇都有水运联系。宏观市场城市研究-城市交通概述n 公交线路成都的公交线路多至900多条，现在主要集中在公共汽车和出租汽车两种，且公共汽车线路已经覆盖至周边区市县，各郊县与成都的联系越来越密切。 n 地铁线路成都地铁线路、线网密度将会伴随着成都世界现代田园城市的规划建设而大幅增加，未来的轨道公共交通体系将覆盖全域成都的内外，目前经过修编的地铁线网规划已从之前完成的7条增加至9条，地铁建成后成都也将步入轨道交通时代。届时，在主城区156平
6、方公里的范围内，地铁线路的覆盖率将达到80%。 n 快铁线路成绵乐铁路将串起江油、绵阳、广汉、成都、彭山、夹江、峨眉、乐山等川内城市，2012年底竣工。成渝客专则将作用于整个成渝经济区的发展，同时构筑起沪汉蓉大通道，引领成都直接进入东部沿海城市群的腹地。成贵铁路、成西铁路、成昆复线、成兰铁路则将成为成都走向世界的纽带。随着成灌快铁的开通，标志着成都与周边郊县的距离将越来越近。宏观市场城市研究-城市企业篇概述从2000年到2009年7月，成都规模以上工业企业由1277户增加到3801户；规模以上工业增加值以年均22%以上的速度增长；工业对成都地区生产总值增量的贡献38.5%增长到58.5%。在全
7、国15个副省级城市中，成都工业增速排名始终保持领先，2006年、2007年连续两年排名第3位，2008年上升到第1位，2009年继续保持。呈现工业发展与城市社会经济文化发展相协调，全市工业经济形成了门类齐全、结构完整、层次清晰的现代工业体系。今年上半年，成都又新签4个世界500强投资项目，电子商务巨头阿里巴巴宣布在成都投资1亿美元打造公司西部基地。至此，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。据统计，截至目前，有来自125个国家和地区的近2万名外籍人士在成都长期居住，其中有20%任职于成都的外商投资企业。宏观市场成都规划篇成都市政府高度重视城
8、市商业的发展，规划在未来十年形成两条重点商业带，1个中心商业中心，19 个片区商业中心店，和6个休闲旅游商业区。宏观市场总结u地理位置成都市素有天府之国之称，冬暖夏凉，地理位置优越，是一个十分宜居的城市，且位于西部大开发的中心城市。u 交通成都市的交通四通八达，对内有近千条公交线路，对外有多条国道以及各铁路干线连接，交通以及是十分方便快捷。u 经济成都市的经济一直保持在一个良好的增长水平上，在全国地方经济中的发展算是相当迅速的一个城市。u 产业成都是西部的第一大城市，成都规模以上的企业已经有3千多家，世界五百强企业现在已经有130多家入住成都。u 规划成都旺盛的消费力被社会认同，政府也高度重视
9、商业的发展，对成都商业也进行了一系列规划，未来的成都商业将会往更加有序的方向发展。研究框架宏观市场研究轨道交通研究区域市场研究市 场 研 究综合体研究成都综合体市场研究写字楼市场研究酒店市场研究公寓市场研究区域市场区域经济郫县GDP和固定资产投资郫县2006-2009GDP郫县2006-2009固定资产投资情况郫县2006-2009年GDP成快速发展的态势，固定资产投资的发展更是迅猛，在2009年已完成216.24亿元的投资额。区域市场区域经济郫县社会消费与住宿餐饮消费额郫县2006-2009住宿餐饮零售额郫县2006-2009社会消费品零售额郫县2006-2009年社会消费品零售总额成快速发
10、展的态势，到2009年已达到39.9亿元，住宿餐饮业也呈现较快发展，到2009年零售额达到10.71亿元。区域市场区域经济郫县批发零售额和居民储蓄余额郫县2006-2009批发零售额郫县2006-2009j居民储蓄存款余额郫县2006-2009年郫县批发零售贸易业零售额增速明显到2009年已达到29.19亿元；较2008年增长了1.18%，居民储蓄存款余额到2009年底以达到154.4亿元。区域市场规划篇规划中的西部新城包含温江、郫县、高新西区以及双流、金牛区、青羊区、武侯区的一部分。按照要将西部新城打造成为“多点”式“网络化”田园健康、高端创意和休闲宜居之城的总目标，西部新城将形成独具特色的
11、网络化、组团式城市发展模式，形成以次区域中心、次区域节点和次区域中心社区的三级空间结构布局。按照总体规划，西部新城将由温江（柳城）组团、郫县（郫筒）组团两个组团与两条各具特色的旅游产业带和三个次区域中心构成。n西部新城以郫筒镇、犀浦红光、温江商务区为三个次区域中心组团构成,郫筒镇次区域以创意产业为主题；犀浦红光则以造型突出的大型商业建筑和简洁明快的商业办公建筑为主；温江商务次区域中心将建设高端商务办公区会议会展。n西部新城以TOD公共交通来引导城市开发，通过快速公交、巴士路线、轻轨站点等设置，使区域居 民出行与快速交通之间实现无缝换乘。n作为成都市服务业重大项目，西部新城商业中心项目被规划定位
12、为成都市商业副中心。区域市场规划篇郫县以“一城”“两带”“三基地”作为发展重心n随着交通体系的进一步完善，势必将推动郫县更加快速的融入整个大成都区域。n郫县作为全域成都范围内五个一级郊县城市之一，凭借其良好的自然资源以及较强的产业基础，再加上即将通车的成灌成际铁路以及未来大成都范围对于郫县的定位，势必将郫县的城市化进程推向一个快速稳定发展时间。n郫县曾经的开发低潮，留给自己的是更大价值空间和更高的规划起点，这也成了置信、华润、中信等实力开发企业愿意进驻的主要原因之一。犀浦区域市场规划篇n犀浦全镇幅圆面积28平方公里，辖18个村，5个居委会，总人口约6万人，流动人口约28万余人。n毗邻国家高新技
13、术产业开发区西区，上百家国内外企业，在职人口近15万。犀浦周边大中小学多达20余所，师生人口近17万余。n随着区域建设步伐的加快，预计未来3-5年，区域居住人口将再增加约16万。n犀浦作为郫县和成都的紧密交接带，距成都二环路约7公里，到双流国际机场15分钟车程，距火车北站20分钟车程；距郫县城区11公里。在圈层特征归属上更贴合于成都西面的诸多表现因素，区域价值更多依托于成都主城区的战略区位。犀 浦 镇区域市场犀浦简介结合地铁2号线、6号线、成灌快铁，依托区域原有公共设施，形成“三心二园”的聚集区结构。“三心”：土桥商业中心（商业消费服务聚集区）犀浦商务中心（商务休闲服务聚集区）犀浦商业中心（商
14、业消费服务聚集区）“二园”犀浦科技创智园区（知识创新服务聚集区）土桥科技商务经济园（总部商务经济集聚区）西城首席 商业广场区域市场项目位于未来规划的犀浦商业中心省委省政府选址（方案）三环路外，金牛宾馆内侧和外侧，约1662亩土桥场镇及周边规划更新（方案）以居住及配套为主的功能区犀浦控规更新（方案）区域发展提档升级，已注重现代服务业的发展引导省委省政府拟选 址土桥场镇 及周边规 划更新方案犀浦控规更新方案区域市场规划篇两条地铁线中心城规划9条地铁线，其中地铁2、6号线经过犀浦-土桥成灌快铁缩短中心城与都江堰的时间和空间距离，主要经过犀浦其他路线-拓宽8车道的老成灌路，沙西线，蜀西线，IT大道等规
15、划范围内：地铁2号线设站7处地铁6号线设站5处成灌快速铁路设站2处区域交通体系区域未来将有大量高档住宅小区聚集随着城市的发展，犀浦片区面临二次改造、提档省级的发展机遇，现状已建成君临天下别墅、新里派克公馆、西江月、西区花园、西区地标、锦苑、西郡兰庭、交大卡不里城、伊莎贝拉、万科项目等高品质楼盘，人居环境和生态环境不断改善。经估算，未来该片区人口聚集将接近30万。（数据统计见附表）区域住宅市场高新西区企业分布状况成 都犀 浦区域内的企业主要集中在高新西区,已入驻29个国家和地区上百家企业，其中如：INTER、摩托罗拉、百事可乐、银河集团、中国移动无线音乐基地、攀钢研究院、东气研究院、华为工厂基地
16、、迪康药业等众多国内外知名企业，高收入人群密集，在职人口近12万人；其中中国移动无线音乐基地、攀钢研究院、东气研究院等企业员工均在3000人以上，华为西区工厂基地职员更是高达10000人。高技术产业聚集区域，政府重点规划与发展区域，高薪白领人群聚集区域。区域学校分布状况区域内高校云集，有“大学城”之称，包括有西南交大，西华大学，电子科大，四川外国语学院等等，师生人口数量庞大，具有效统计，该区域仅各个高校教职工人口接近一万，学生人口有16万余人。且消费力旺盛。（数据统计见附表）从犀浦现在的商业现状来看，整体业态比较杂乱档次不高，整体租金水平均价在50元/.月，档次较高的服饰店位于犀湖街和上街地段。从商场超市的情况来看，现在犀浦片区以小型超市为主，稍微大点的超市有三家，档次不高，其中设有生鲜食品的超市只有鑫达百盛购物中心一家，大都内部布置比较混乱，但人流量较大。犀浦商业基本现状现状：杂乱，档次较低，但消费力较旺盛，餐饮业发达，缺乏大型购物超市和
