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1、PPT模板下载： 香港房地产周期Hong Kong style目录1房地产周期与经济周期香港房地产周期23何亮亮：浅谈香港房地产周期4香港房地产周期与中国房地产市 场的联系一.何谓房地产周期 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动 、循环的经济现象，表现为房地产业在经 济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶 段，复苏繁荣衰退萧条循环往复的 四个环节。 其波动过程可划分为长期趋势 ，景气循环，季节波动，随机波动等四种 形态。房地产周期与经济周期 复苏，萧条滞后（保值，增值），繁荣， 衰退超前（投机）房地产周期与经济周期的关系 香港的房地产周期与经济周期变化密切相关，波动基本同步， 经济复苏直接推动房
2、地产市场进入新一轮增长周期萧条期复苏期发展期危机期经济表 现亚洲金融危机严重波及香港 ，GDP大幅下降，出现负增 长，港股暴跌，陷入通货紧 缩经济小幅回升后， GDP再次 回落，维持负增长态势。03 年受到SARS的影响，GDP降 到谷底CEPE的签订和自由行开放， 促使经济快速回升，GDP增 速维持在5%以上经济连续多年稳步发展， GDP增速达到10%楼市表 现价量齐跌 投资客基本撤场，回归刚性 需求价跌量升 基本依靠刚性需求支撑市场价量齐升 刚性需求和改善型需求强力 拉升市场价升量跌 出现大量投资客和投机者， 市场疯狂香港房地产周期n第一个繁荣期：1946年1952年，即二战结束至朝鲜战争
3、爆发的这一段时间。繁荣原因n二战结束后，经过战争破坏的香港满目疮痍，建筑物损坏严重，加上 战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口，使得香 港的住房极为紧张，大部分居民的居住条件十分恶劣，极为简陋的棚 屋、木屋和纸皮屋众多，“房荒”现象十分严重。由于缺房，房价、地 价和租金飙升，尤其是租金上涨迅速、涨幅巨大，因为绝大部分当地 市民和逃难人口都买不起房，只能选择租房。短时间内急剧增加的近 百万人口给市场创造了巨大的需求，成为香港房地产市场繁荣的主因 。此期间，房价上涨相对缓慢，因当时房屋买卖以整栋为主，能够购 买者极为有限，直到吴多泰和霍英东两位前辈分别创立“分层出售”和 “分期付款
4、”模式之后，物业交易量才迅速增加，这一阶段，虽然发展 较快，但由于需求相对较大，没有出现投机和过热现象。n衰退原因n1950年6月朝鲜战争爆发，10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国， 受美国操纵的联合国对中国大陆实行制裁、禁运，香港传统的支柱产 业转口贸易一落千丈，经济陷入萧条，刚刚开始繁荣的房地产市 场受到波及，陷入萧条。 香港房地产周期第二个周期1953年1957年 繁荣原因 朝鲜战争结束后，香港经济开始转型，不再依靠转口贸易，开始转向工业化； 东南亚游资为躲避骚乱大量进入香港房地产市场； “分层出售”和“分期付款”的推广使个人购房门槛大大降低，刺激了需求； 政府的旧城拆迁改造政策造成了
5、新的“房荒”； 政府的一些建筑条例有利于降低开发商的建筑成本如法定的楼层高由10尺6寸降低为9尺6寸，提 高了建筑限高和容积率等。 地产市场的繁荣导致了楼价和地价的暴涨，特别是地价涨幅惊人，主要商业区的地价不到一年涨 幅超过100%。楼价虽然也有所上涨，但幅度要远小于地价，因为此时香港市民的收入水平普遍不 高，能够买的起楼的人家极为有限，买得起楼的仍然是少数富裕的市民、中产阶级和和海外华侨等 。 由于楼价的涨幅要远小于地价的涨幅，故对于地产商而言，购地成本较高，加上鼓励拆旧 建新，因此，在老商业区拆旧建新成为开发商的重要选择，另一方面，为了降低地价成本，楼房开 始向空间发展，一些11层以上的楼
6、房开始出现，这些楼盘现在不算什么，但在当时，却具有革命性 意义。 在地产市道繁荣的情况下，大量的开发企业出现（当时的香港习惯称房地产开发公司为置业公司） ，银行也开始积极进入房地产行业。 衰退的原因 投资规模过大造成市场供过于求而市民的购买力有限； 楼花买卖制度普遍化并产生了许多问题如炒楼花，挪用购房款等； 政府开始对楼花买卖进行管制，如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花，卖楼 花的所得款必须存在银行的专门帐户，专款专用，不得挪作他用，否则将会面临惩罚； 部分游资逃离出香港。香港房价与房租增长率香港房地产周期第三个周期19591969繁荣原因 工业化快速推进，经济开始起飞； 人口
7、快速增长，达到300万人，总需求增加很快； 居民收入大幅度增加，购买力迅速提升； 欧美等国家的资金以及东南亚的资金大规模进入香港，由于利润相 对较高，大量资金涌入房地产行业；政府的一系列政策也间接刺激 了地产市场的复苏和繁荣 第四个周期19681973这是香港房地产市场的黄金时期之一 第五个周期19761981这是香港房地产市场最重要的发展时期，一大 批新兴地产集团崛起，纷纷上市融资，壮大实力，改变了香港地产的 竞争格局。 第六个繁荣期：1985年1997年，这中间又有短暂的调整，分别是 1989年1990年，1994年1995年上半年 香港房价指数香港房屋及土地成交，住宅增长率，住宅空置率何
8、亮亮：浅谈香港房地产现状对于房地产波动周期该如何对待结论 宏观经济景气波动与房地产市场波动存在高度正相关，房 地产市场是一个不完全市场，受到土地资源的稀缺性和垄 断性等因素的影响，为了确保其稳定健康的发展，需要政 府的干预和调控，而政府在制定相关政策的时候要充分研 究当时的经济和市场发展状况，并进行相关的经济预测， 要考虑到可能出现的各种情况，准备好相应的措施。在政 策的制定上要考虑其滞后效应。复苏期：价跌量升竞争差异化郊区物业组合策略：“低+中+高”郊区物业组合策略继续以刚性自住需求为主，快速走量获取收益； 高端产品借助资源及产品本身品质，在控制量的前提下开始复苏，价格实现稳定发展期：价量齐
9、升价值最大化 郊区物业组合策略：“低+中+高”郊区物业组合策略转为以发展换房需求为主，高层豪宅实现价格与高层居家进一步 拉大，销售速度大为提升。危机期：价升量跌全面豪宅化 郊区物业组合策略：“低+中+高”郊区物业组合策略：各类物业价格都直线上升，郊区发展中/高端产品在该阶段最 容易获取价值上的最大化，尤其在有资源及规模的支撑下PROBLEM2、各需求档次物业在 各周期的收益与风险表现1997-2000 萧条期2001-2003 复苏期2004-2005 发展期2006至今 危机期20%60% 50% 40% 30%10%70%80%各物业面积比例高层居家高层豪宅别墅选取与本项目有直接参考性的郊
10、区物 业分析：1、收益表现用各类物业在各个周期 的均价变化趋势曲线拟合2、风险表现用新鸿基在各个周期各 类物业选择的开发比例变化曲线拟合，常 规下开发商的理性选择：开发量越大证明 该类物业市场风险越小收益风险PROBLEM2、各需求档次物业在各周期的收益与风险表现 郊区物业各周期收益-风险的优化组合 周期各类物业 收益-风险评判物业表现的本质-主力 客户群需求基于收益-风险平衡 的物业组合选择萧条期各类物业价量下跌，其中高 层豪宅下降快于别墅快于普 通住宅以刚性需求为绝对主 力，顶端需求受影响 小，中端改善型需求 萎缩最大居家物业为主， 可搭配少量顶端 别墅产品低+高复苏期价格跌到谷底，郊区别墅/高 层豪宅/居家的价格差距最小发展期价格缓慢稳定上升，各类物 业价格拉开，高层豪宅增长 快于别墅快于普通住宅改善型需求市场主力以满足换房需求 的高层豪宅和别 墅为主低+中+高危机期价格跳跃性上升，别墅增长 快于高层豪宅快于普通住宅改善型、顶端需求被 恶化放大以高层豪宅和别 墅为主高
