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1、长沙市精装修市场 调研汇报说明此次汇报主要阐述长沙精装修市场的发展及长沙在售精装修项目（全装修项目）的现状，包括典型项目精装修报价/成本价（预估）/精装修交楼标准等，重点调查万科、恒大等重点品牌开发商在售带精装修项目。目录三.长沙市高端项目精装修市场研究调查四.长沙市普宅项目精装修市场研究调查五.长沙市小公寓精装修市场研究调查二.长沙市精装修市场概述六.长沙市精装修市场调研小结一.精装修市场概述1精装修市场概述简装（毛坯）房 一统天下 90年代初，住宅 在交付使用之前 普遍经过简单的 统一装修，主 要装修对象包括 墙面、卫生间、 厨房等，并配备 一些简易设备， 如坐便器、水槽 、水龙头等，此
2、时的装修房看似 面面俱到，但其 实际装修标准极 低，建材品质较 差，人工水平不 高。菜单式装修房崭露 头角 1997年以来，建设 部开始引导装修住 宅。伴随房地产市 场的发展，少量开 发企业尝试提供装 修住宅。由于开发 企业与消费市场双 方皆对全装修住宅 缺乏信心，此阶段 装修住宅以菜单式 选择为主。买房送装修成为市场热点 2001年开始，国家与地方引 导、规范装修住宅产业的政 策与事件密集出台，装修住 宅质量得到保障，消费者 对装修住宅的抗性逐步下降 ，装修房比重有显著提升。 在开发企业对装修方式的选 择上。从成本角度考虑，菜 单式装修方式逐步退出开发 企业的视野，开发企业更趋 向提供成本相
3、对低廉、操作 相对简洁的全装修住宅。同 时又从规避风险的角度，引 入“买房送装修”的概念， 并受到众多开发企业的模仿 。 装修、毛坯住宅平 分市场 经过多年的运作， 开发企业对装修住 宅的操作方法日趋 成熟，装修队住宅 的溢价能力也在逐 步加强。再加以政 策的引导，以全装 修未代表行使的装 修住宅数量迅速上 升。按上海市2007 年计划推出10万套 装修住宅的目标， 即意味着每2套住 宅中便有1套式装 修房。精装修住宅成 为市场主流产 品 以近年装修住 宅比重增长幅 度、以及国外 较先进的房地 产市场状况， 毛坯房被淘汰 的趋势已然显 见，装修住宅 将成为市场主 流产品。90年代初 1997年
4、 2000年 2005年 2007年 精装房市场发展过程2长沙市精装修市场概述长沙精装房市场经历 了起步、缓慢发展 、快速发展三个阶 段,2007年大量品牌 开发商进驻，特别 是万科的进入，带 来了沿海精装房的 居住理念，在不断 宣传与提升精装修 房源的品质质量前 提下，客户对精装 修房源从未知转变 为了解，目前长沙 市场精装修房源已 占有了较高的市场 。类别起步期（2005 年2006年）缓慢发展快速发展代表楼盘珠江花城荷园、博林金 谷、标志麓谷 坐标万科系列、恒 大系列、铂宫 、远大系列等特征外来开发商纷纷 引进精装修房生 活理念，精装修 档次不高少量开发商开 始尝试做精装 房，但是市场
5、接受度一般， 客户认可度不 高外来品牌开发 商主导精装修 市场，品质有 所提升，市场 接受度较高， 精装修不如快 速发展阶段， 成为营销利器长沙市精装房市场发展阶段长沙精装房市场发展阶段第一阶段：基本装修第二阶段：菜单式装修 第三阶段：一次精装修的成品房 第四阶段：全配置式的成品房 基本装修，主要是对地 板，墙壁 进行简单装修（如东上 一品）。菜单式装修，开发 商会 向业主提供一份较 为详细 的菜单列表，为房 屋各个 功能空间部分材料 设置了 若干种可供选择的 方案， 经购房者自己决定 后，由 开发商组织装修公 司统一 装修，免去购房者 装修麻 烦。 一次性精装修 成品房 。开发商为购 房者提
6、 供统一装饰装 修，各 个功能空间都 符合居 住要求如西街 庭院。全配置式的成品房，开发商既向购 房者提供经 过统一装饰装修、设计施工的成品 房，而且配 置全部家电等日用生活品如标志.麓 谷。从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期。从客户的完全不认可到逐渐接受，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。 根据长沙万科启动住宅精装修市场 调查和研究，在回收18680份有效 问卷中，有68%的客户愿意选择购 买精装修房，比不愿意的客户高出 近50个百分点。同时，在新浪网进行的长沙 精装修房调查中，明确表示 不会买精装房的网友比例也 只占到15.9
7、%精装修项目的优劣势分析操作分析由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。优势： 装修责任明确 开发商是全装修房的第一责任人，并且承 担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明 确，无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修 价格，利于建立客户的购买信心。 模糊总价与送装修不同，全装修房在合同 中签
8、订的房价中即包含了装修部分的价格 ，开发商更加有理由不公开装修部分的价 格，从而起到模糊总价的作用，但目前市 场上大多开发商都提供装修的价格，当然 这个装修报价与实际的装修成本存有较大 的差距。劣势： 产品过于单一，拒绝了部分客户 全装修房通常仅有一种装修设计，选择余 地小，对于一些追求个性化的客户来说销 售难经验总结： 加强开发商售后服务能力 与装修公司做好协调工作，出现问题第一 时间做好售后服务。起步期典型案例珠江花城长沙首个全精装修大盘项项目名称珠江花城项项目位置开福区福元西路99号（芙蓉北路与新 世纪大道交汇处)发发 展 商湖南珠江实业投资有限公司占地面积积917亩建筑面积积110万平
9、米容积积率1.8绿绿化率55%户户型76-170两房至四房销销售均价7300元/珠江花城样板房图片展示珠江精装系列：厨房双排设计、阳台污水池处理，细节处理到位珠江花城精装修交房标准部位详细说明部位详细说明地面厅 、 房东鹏（DONGPENG）墙砖及地砖厨房设施厨柜成套橱柜，“林内”抽油烟机、燃气灶、康宝消毒 柜厨 、 卫东鹏（DONGPENG）墙砖及地砖其他配 件高级大理石 台面，不锈钢面盆，洗菜盆，高档水 龙头天花局部采用石膏造型天花角线，厨房采用条形扣板 天花卫生间设施浴室 设施“美标”牌座便器、洗脸盆等成套洁具采用高级洁具，包括洗手盆、浴缸、坐厕； 墙面厅 、 房高级乳胶墙漆电器插座所有
10、厅、房均设有电源插座、开关，插座使用高 级面板， 品牌为“奇胜”CLIPSAL厨 、 卫地面、墙砖主要采用东鹏DONGPENG防滑地砖 及天然石材；天花：硅钙板吊顶，带石英灯其他无详细说明门大 门高级字母门防盗门； 家具无详细说明房 门高级印花装饰门其他设施红外监视系统、智能可视对讲系统,合布线系统； 消防报警及联动系统；移动通信信号增强系、停 车场管理系统窗门窗均采用双层玻璃珠江花城小结 作为长沙的首个全精装修大盘，珠江花城项目2008年入市，当时在长沙市场上掀起了一股高端居住的理念，长沙“成品房”概念逐步升温，但是当时精装修交房标准质量不高，市场占有率偏低。 尽管珠江花城后期出现了大量的装
11、修质量问题，但是作为长沙精装修市场起步发展阶段的代表性项目，开拓了长沙精装修市场的新纪元，各大品牌开发商纷纷进驻。长沙市在售精装修项目市场分析2011年，长沙在售精装修楼盘超30个,主要代表性项目有开福万达广场、运达中 央广场、绿地公馆、绿地中央广场、中海国际社区等。长沙精装修楼盘分布水岸世景碧桂园威尼 斯城中海国际社 区长沙市精装修项目目前以小户型为主，主要集中在投资价值相对较大的区域 长沙市精装修住宅主要分布在河西市政府周边以及五一广场芙蓉路、韶山路、等河东区域，其他各区域也有零星分布。 精装修项目多以小户型为主，主要为过渡型、投资型客户，大户型精装修为改善型和居家型客户。 万科集团在长沙
12、开发项目均为精装修，这与万科规定的到2010年所开发的70%的项目为精装修项目有着密切的联系。潜在货量693.07万，其中2011年截止预计供应量约243.44万，2012年预计达到456.34 万的供应量。序号项项目名称板块块精装主力产产品状态态2011年供应应量（万）潜在供应应量（万）1恒大华府麓北公寓、二房-五房在售0.728.572恒大名都麓北公寓、二房-四房在售26.835.563富基世纪公园麓北二、三房在售10984万科城伍家岭二房、三房在售1530.25西子一间尚东公寓在售05.46恒大绿洲武广新城二房-五房在售1739.87恒大城武广新城三、四房在售20.3235.448万科金
13、域华府武广新城公寓、二房-四房在售14.78269江山帝景麓南含浦三、四房在售696.1910恒大雅苑月湖二房-四房在售36.512211壹号公馆中心公寓在售3.283.2812万达商业广场中心公寓、大户型在售105013华远金外滩中心大户型未开盘7.57.514东塘瑞府中心公寓在售8.699.26序号项项目名称板块块精装主力产产品状态态2011年供应应量（万）潜在供应应量（万）15铂金馆中心公寓在售4.84.816东宸19公馆中心公寓在售2.572.5717万科金域蓝湾2期尚东三室在售102918运达国际新城武广新城公寓、二房-四房在售103019国中新城武广新城公寓在售7.37.320万科
14、城市花园麓谷雷锋三房在售15.515.521建安像素汇麓谷雷锋公寓未开盘3322涉外国际公馆麓谷雷锋公寓在售4423沙发公寓麓北公寓在售1.441.44合计 243.44693.07精装修的增值值效应应：长长沙精装价格一般高于同区域同质质毛坯产产品的700-1000元/。 区域精装楼盘盘均价毛坯楼盘盘均价增值值幅度中心城区（公寓）16000100006000北城片区（公寓）980088001000北城片区（住宅）70006500500武广新城片区（住宅）790068001100省府红星片区（住宅）73006200800麓北片区（公寓）75006800700麓北片区（住宅）70006500500
15、麓南片区（精装修）600050001000市府片区（公寓）65005800700金星北片区（住宅）51004500600目前精装修项目在长沙市场上得到了越来越高的认可，中心城区的楼盘一般是以精装公寓为主，且中心城区的精装公寓产品更是开启了长沙房地产市场上的万元时代，五一广场万达城市广场、壹号公馆等项目的推出，更是开辟了长沙精装住宅的市场新纪元。毛坯房仍为目前市场主流，精装标准集中在 800-1600 元 / ，豪 3000 6000 / 装修报价所占销售价格比例上表可以看出，长沙市精装修项目的装修 价格集中在800-1600元/之间，可见整 体市场装修的标准偏中低档； 在2011年上半年，万达
16、、运达中央广场、 绿地公馆、壹号公馆等项目的面市，长沙 整个精装修档次达到了豪装标准。对外报 价达到了3000-6000元/上表可以看出，装修报价在销售价格中所 占的比重主要集中在0.15-0.25之间，因为 长沙整体房价不高，装修价格所占总房价 比例相对超过广州、上海等城市高出不少 ，对长沙精装修商品房健康良性的发展形 成制约长沙市高端项目精装修市场研究调查3别墅洋房精装修案例： 碧挂园.威尼斯城项目名称碧挂园.威尼斯城项目位置长沙经济开发区长沙县星沙镇星沙大道325号 (星沙大道北端)发 展 商长沙威尼斯房地产开发有限公司占地面积1798200平方米 建筑面积965500平方米 容积率0.55绿化率61.5%开盘时间2006.7.28户型独立别墅、联体别墅、洋房 装修原因高端别墅洋房，打造大型高尚住宅小区， 体现楼盘档次客户反应一般威尼斯城精装修详录部位详细说明部位详细说明地面厅 、 房高级地砖，实木
