房地产开发流程和必备基础知识

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1、目 录一、 房地产基础知识二、 房地产开发流程一、认识房地产1、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利） 2、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 3、房地产是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 基础知识3、房地产业是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集

2、多种经济活动为一体的综合性产业。4、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。5、房地产市场一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；基础知识房地产市场结构一览表基础知识基础知识u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。1、中国

3、大陆现行土地制度全部土地都为 社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）二、土地 2、国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付)土地使用权出让(土地 一级市场)由国家垄断。只拥有土地使用权， 没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1.招标方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1.居住用地：70年2.工业用地：50年3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4.综合或其它用地：50年5.商业、旅游、娱乐用地：40年基础知识类别 代号类别名称范 围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片

4、或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等 机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用 地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级 、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施 等用地G

5、绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地城市用地基础知识国有土地使用权1. 出让方式2. 划拔方式（1）招 标（2）拍 卖（3）挂 牌（4）协 议3. 承租方式基础知识取得土地使用权办理土地登记核发建设用地批准书 交付土地发布出让公告 编制出让文件地价评估 确定出让底价编制、确定 出让方案公布出让计划 确定供地方式签订出让合同 公布结果招 标拍 卖挂 牌协 议招拍挂实施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申请及资格审查(6)(10)基础知识国有土地的出让流程招 标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多

6、方土地使用者（投标者）发出投标邀请投标邀请，通过各投标者设计标书设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标出让人 确定标的及标底投标人 投标出让人、投标人 开标评标小组确定中标人对能够最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 基础知识拍 卖u 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者（竞买人 ）。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要

7、求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 基础知识挂 牌u 挂牌方式概念出让人发布挂牌公告挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报价出让人 宗地信息挂牌公布竞买人 报价出让人 更新挂牌价格出让人 确定竞得人挂牌

8、起始日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 基础知识协 议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出

9、让土地使用权的行为。划 拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。基础知识出让方式划拔方式招标、拍卖、挂牌协议1经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等 )及有竞争要求的工业用地；1经营性用地以外用途的土地，同 一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地 者；2原划拨、承租土地使用权人申请 协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回 土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协 议出让3国家重点扶持的能源、交通等项 目用地4

10、出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异 同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制基础知识出让方式的适用范围招 标 拍 卖挂 牌交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式一次报价多次报价多次报价 持续时间长短长复杂程度需要制作标书 十分复杂不复杂一般衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围具备其他综合目标或特定的社会、 公益建设条件土地用途无特别限制及要 求土地用途无特别限制及要求基础知识招标、拍卖、挂牌的异同三、相关专业术语n生地指空

11、间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。n熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。n三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。n七通一平给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。基础知识基础知识u 建筑用地面积u 总建筑面积u 建筑密度（建筑覆盖率 ）u 容积率建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。用地内各类建筑的基

12、底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。n绿化率 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%n绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率绿化率（绿化所占面积）绿地率n得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积n开间：住宅房子的东西走向的宽度。 进深：住宅的南北走向的长度。n层高：指下层地板面到上

13、层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。n净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。基础知识基础知识u 用地红线u 道路红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 u 建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 基础知识u 房屋层数u 建筑高度房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地

14、坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。u 建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 基础知识u 低层建筑u 多层建筑u 小高层建筑（非规范性）u 高层建筑高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。高

15、度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。 介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。u 点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 小于2的建筑。u 板式建筑指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 大于或等于2的建筑,并且 短边长度小于或等于16米 。基础知识u 复式u 跃式u 错层一个住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房。 餐厅、卫生间等。是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系 上下，其目的是在有限的空间里增加使用面

16、积，提高住宅的空间利用率。是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同 的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。 二、开 发 流 程三、开发流程1.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理建设用地规划许可证2.领取国有土地使用证1.领取建设工程规划许可证2.领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取商品房销售许可证选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收建 设 用 地 规 划 许 可 证三、开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商 品 房 销 售 许 可 证建 筑 工 程 施 工 许 可 证建 设 工 程 规 划 许 可 证国 有 土 地 使 用