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1、第十章 不动产估价制度一、不动产估价制度概述n不动产估价制度是对不动产估价机构和人员的 行为加以某种规范和约束，并令其对所估价结 果承担相应的责任，借以维持不动产价格的正 常秩序及不动产相关者的权益而实行的一种制 度。n实行不动产估价制度，可以规范不动产估价机 构和人员的行为，提高估价人员的道德和职业 水准，合理评估不动产价格，有利于加强不动 产估价市场的管理，有利于规范不动产市场交 易，有利于维护不动产权利有关当事人的合法 权益。主要内容包括n（1）不动产估价行业的管理n（2）不动产估价组织的管理 不动产估价机构是从事不动产估价业务的组 织，自然人不能单独从事这项业务。对不动 产估价组织的管
2、理主要涉及该组织的登记注 册管理、所具有的权利和义务、应承担的法 律责任等内容。n（3）不动产 估价人员的管理 不动产估价人员包括潜在的估价人员、一般 估价人员和估价师（鉴定评价师或不动产鉴 定师）等三种。该项管理主要是指不同资格 获取的方式和程序、所具有的权利和义务、 应承担的法律责任等。n（4）不动产 估价法规与准则 1995年我国施行的城市房地产管理法明 确规定，房地产价格评估是国家的法定制度 。二、我国土地估价制度n（一）我国内地的土地估价制度 实行以政府为主、行业协会为辅的管理制度 。 政府及相关部门通过颁布法规、组织考试、 执业管理等方式，推动估价行业的快速、规 范发展。 行业协会
3、负责制定行业执业标准、开展业务 培训和估价师的再教育工作；协助行政主管 部门加强对行业的管理，不断提高土地估价 人员的素质和整个行业的服务水平。n目前的房地产估价管理部门有三家：国 土资源部，住房建设部和财政部。n估价机构资格也相应有三种，土地估价 师，房地产估价师和资产评估师。（一）我国内地的不动产估价制度n1.我国不动产估价的相关法律、法规和部门规章 （1）确立了不动产估价的法律地位。城市房地产 管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度 ”，第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格 认证制度”。 （2）实行对不动产估价师执业资格取得和对不动产估价机构资质认定的制度。按照中华人
4、民共和国行 政许可法和国务院对确需保留的行政审批项目设 定行政许可的决定的规定，“价格评估机构资质认定 ”和“价格评估人员执业资格认定”都是予以保留行政许可项目。n（3）制定了不动产估价标准和指导意见 。 2001年11月12日国家质量监督检验检疫总局 发布了中华人民共和国国家标准城镇土地 估价规程（GB/T18508-2001），统一了土 地估价程序和方法，介绍了城镇土地估价范 围、引用标准、总则、估价原则及价格影响 因素、基本估价方法、基准地价评估方法、 宗地地价评估方法、主要用途及其他权利的 土地价格评估方法等。n（3）制定了不动产估价标准和指导意见 。 为服务城镇土地估价及开展农用地估
5、价，国 家先后发布了中华人民共和国国家标准城 镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001） 、中华人民共和国国土资源行业标准农用 地分等规程（TD/T1004-2003）、中华 人民共和国国土资源行业标准农用地定级规 程（TD/T1004-2003）、中华人民共和 国国土资源行业标准农用地估价规程（ TD/T1006-2003）。n（3）制定了不动产估价标准和指导意见 。 2003年建设部、人民银行、银监会三部门联 合制定了房地产抵押估价指导意见，对 房地产抵押估价的价值标准及其内涵、估价 主体资格、估价报告的使用、相关责任的划 分等内容进行了明确的规定，旨在规范房地 产抵押估价行为，保
6、证房地产抵押估价质量 ，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范 房地产信贷风险。n（4）实行了不动产估价师执业资格全国 统一考试制度。 我国土地估价师资格考试始于1993年。 2006年11月22日国土资源部颁布了土地估 价师资格考试管理办法（2007年1月1日开 始实施）。2.中国土地估价师协会n中国土地估价师协会于1994年5月在北京成立。业务主 管部门为中华人民共和国国土资源部，同时接受中华 人民共和国民政部的监督管理。n宗旨是联合全国土地估价组织和土地估价人员，进行 自律管理；引导从业人员遵守国家的法律、法规，遵 守土地估价执业道德，执行专业守则和估价规范，规 范从业人员执业行为；促进土
7、地估价师专业知识及专 长技能的发展和深造；保障从业人员独立、客观、公 正执业，维护支持中国土地估价师独特的专业特点、 地位及利益；增进行业交流；调解执业中产生的争议 ；维护国家、企业和个人在土地方面的权益，为社会 主义市场经济服务。2.中国土地估价师协会n工作职责：搞好会员自律，配合行政主管部门落实行 业管理；根据全国土地估价师资格考试委员会的决策 ，具体组织实施土地估价师资格考试、实践考核及执 业登记工作；引导机构发展，规范机构管理；扩大协 会规模，提供会员服务；研究技术理论，制定专业指 引；净化估价环境，拓展新的业务领域；开展国际合 作，提升社会影响；加强协同配合，联系同业协会共 同发展。
8、3.土地估价机构管理n我国土地估价机构实行注册制度。中国土地估价师协 会和省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理 土地估价机构的注册。凡在中华人民共和国境内从事 土地估价中介业务的评估机构，应进行注册，领取土 地评估机构注册证书。经注册的土地估价机构名单向社会公布。3.土地估价机构管理n具有7名以上（含7名）注册土地估价师和50万 元以上注册资本、具备在全国范围内从事土地 估价业务能力的机构，向中国土地估价师协会 注册。名单在国土资源部网站上公布。其他土 地估价机构向省、自治区、直辖市土地估价行 业协会注册，由省、自治区、直辖市土地行政 主管部门向社会公告。新设土地估价机构应在 省、自治区
9、、直辖市土地估价行业协会注册， 从业1年后，可向省、自治区、直辖市土地估 价行业协会提出申请，符合在全国范围内从事 土地估价业务条件的，由省、自治区、直辖市 土地估价行业协会向中国土地估价师协会推荐 注册。（二）香港地区的不动产估价制度n香港将土地及房地产估价称为物业估价，实行的是行 业协会与政府相结合的管理体制。除英国皇家特许测 量师学会（RICS）香港分会外，1984年香港测量学会 （HKIS）成立；在1997年香港回归之后，这两个学会 已相互承认，HKIS逐渐取代了RICS香港分会在香港的 地位，成为唯一代表香港测量师专业的团体。1990年 香港又设立了测量师注册管理局。香港注重对评估人
10、 员的管理，管人不管机构。评估人员的职业道德、专 业水平都是由测量师学会自行进行管理和规定，评估 人员的注册管理则由注册管理局负责，政府不直接进 行行政干预。n香港测量师学会的专业会员都是已取得测量师专业资 格的人士，可以分为资深会员（fellow）和会员（ associate）;资深会员可以采用FHKIS名衔。测量师又 分为土地测量师、工料测量师、产业测量师和建设测 量师，其中产业测量师是专门从事物业价格评估的专 业人员。n产业测量师可以服务于两种估价机构：一种是政府部 门或者隶属于政府部门的评估单位或部门；另一种是 非政府的评估机构，即测量行，面向全社会服务。三、国外不动产估价制度由于估价
11、与金融、税收等关系密切 ，因此对估价机构实施监管可以实现特 定的社会经济目的。各国根据估价机构 的发展水平不同，也采取了不同的监管 模式，主要包括三大类：金融机构监管 型、政府监管制和自律型 。（一）英国估价行业概况n分为两类：政府管理下的估价体系，主要服务于征 税，房地产，土地交易过程中防止偷漏 税。民间自律性估价体系，是民间的机构， 独立、客观、公正的中介服务组织。英国皇家特许测量师学会n1868年成立，1881年获“皇家”荣誉。是英国规 模最大、最具权威性的估价行业组织。n该学会已具专业分工不同，分为7个小组，包 括土地及海洋测量组，矿业测量组，农业测量 组，规划和发展测量组，产业测量组
12、，建筑测 量组和工料测量组。n要想取得会员资格，须在知识水平、评估实践 经验和职业能力三个方面进行考试、考核和答 辩。（二）美国不动产估价制度n美国不动产业约有100多年的历史。1987年成立了资产评估促进委员会，主要目的是建立统一的专业评估 操作标准（USPAP），以促进评估的职业化。n美国不动产估价的行政管理：美国对土地估价行业的 管理工作是由联邦政府及相关机构、全国性的估价学 会和协会承担。n美国不动产估价的行业管理 美国估价基金会、美国评估学会n评估时必须遵守USPAP中的职业道德条款：行为，管理，保密，档案保管。1.估价基金会n估价基金会（The Appraisal Foundati
13、on）是非营利性 的教育机构，于1987年由美国一些主要的专业组织机 构发起成立的，致力于提高评估行业的水平。n职责包括：建立、完善并推行专业评估实务统一标准 （USPAP,Uniform Standards of Professional Appraisal Practice）；建立评估师许可、注册和从新 注册的教育资格标准和经历资格标准；向评估职业人 员、州和联邦政府的机构、评估服务的使用者、相关 行业和行业组织以及社会公众传播关于USPAP和评估 师资格标准的信息；资助对评估师和评估服务使用者 有益的相关活动。1.估价基金会n估价基会下设两个独立的委员会： 估价标准委员会（ASB），负责
14、制定 可行的估价行业从业准则和估价标准 ； 估价资格认证委员会（AQB），负责 制定从业人员的最低教育水平和资格 认证的标准。2.美国评估学会n美国评估学会是由不动产估价师学会（SREA ）和不动产估价师协会（AIREA）于1991年合 并成立的，现已成为住房和商业房地产评估教 育、研究、出版和专业成员选派方面的公认权 威，是评估基金会最大的成员。n主要任务：制定并实施严格的行业法规；向合 格的不动产估价人员颁发专业资格称号；保持 高水准的估价服务；推行高标准的估价教育课 程与培训计划；提供有关不动产估价方面的出 版物；加强和促进相关研究工作等。2.美国评估学会n估价协会按照评估师的专业水平和
15、实践经验的 高低，授予两种类型的专业资格称号：n一是高级住宅估价师（residential appraisal members），即在居住用房地产估价中有经验 的估价师；n二是估价学会会员（general appraisal members），即在商业、工业、住宅或其他类 型的不动产估价中有经验的估价师以及在不动 产投资决策中提供咨询服务的估价师。n对高级住宅估价师的资格要求是：n受承认的教育机构颁发的大学学位；通过“估 价师行业从业准则”课程；通过估价学会的住 宅估价师委员会的3门以上（含3门）的课程考 试；准备一份有关住宅产业的估价报告；3000 个小时（基本上相当于18个月的工作）有关独
16、 户住宅、排屋和不超过四个单元的收益性居住 物业的估价经验。2.美国评估学会2.美国评估学会n对学会会员的资格要求是：n受承认的教育机构颁发的大学学位；通过“估 价师行业从业人员行为准则”、估价报告书写 作和估价分析课程；通过估价学会的一般产业 委员会的7门以上（含7门）的课程考试；提交 一份估价报告；4500个小时的商业、工业、租 售、农业和居住用房地产估价的实践经验。n估价学会也非常重视对已从业人员的继续教育 ，如在由学会强制性推行的职业教育再培训计 划中，要求学会会员在3年内参加60个学时的 高级课程讲座和学术研讨会等活动。（三）德国的土地估价制度n德国不动产估价制度的特点，是通过制 定一系列的法规来对土地估价的整个行 业、组织和个人进行管理。 这些法规主要有联邦建筑法、城市建 筑促进法、建设法手册、土地开发 法、不动产交易底价评估条例、建 设使用条例等。1.德国土地评估委员会n土地及其他财产价格的评估由评估委员会负责实施。 德国的市（镇）、县都设有估价委员会，
