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1、房地产项目工程变更风险控制研究摘 要：房地产行业是我国经济建设中的支柱性产业，对我国经济的发展起到巨大的拉动作用。房地产项目具有建设周期长、投资额巨大、整体性强、工程建设涉及利益单位多，工程管理环境复杂等特点。房地产建设项目的这些特性就决定了房地产项目建设中工程变更发生的必然性及影响的复杂性。房地产建设项目从投资决策到项目建成竣工收尾交付，通常要经历一个漫长的过程。在这个漫长的过程中，常常会因为某些特殊的原因发生工程变更，而不规范的工程变更操作又常常导致项目工期延迟和费用超支等，给项目的顺利完成带来极大的风险，所以项目变更及其风险管理在房地产建设项目管理过程中显得特别的重要。然而，传统的工程变
2、更及其风险管理模式是事后型管理，一般是等变更事件发生后再采取措施弥补，这一方面会带来巨大的损失，另一方面不能起到很好的效果。因此，在房地产建设过程中我们需采用事前主动预防、事中积极控制、事后努力弥补的手段，控制甚至消除项目工程变更的风险，以在项目建设过程中取得最大的效益。本文将运用建设项目工程风险控制的相关理论，结合建设项目管理实际情况，对工程变更控制最容易发生的阶段，同时也是控制最有效的三个阶段，即工程设计阶段、工程招( 投) 标阶段、工程施工阶段的工程变更及其风险进行全面的、动态的分析和管理从而减少工程变更所带来的风险和损失，确保项目的顺利实施和项目目标实现，为同类及相关项目的管理提供经验
3、教训。本文从风险控制的角度出发，对房地产建设项目过程中的变更风险管理进行了研究。主要针对房地产建设项目的特点，介绍了项目工程设计、招标、施工阶段的工程变更风险识别、估测及评价的常用方法，并结合东方明珠工程实例，归纳了建设项目各阶段引起项目工程变更的因素及可能引发的各种风险，对风险的识别及风险管理的方法进行了探讨，旨在为房地产等建设单位对建设项目的变更风险的分析、处理、决策提供切实可行的方法，提高建设资金使用效益。工程变更管理技术与理论的创新将随着我国科学技术的发展，建设项目管理水平的逐渐提高，施工工艺的进一步改善而发生重大变化，建设项目的变更管理领域将是一个永无停止的研究工作。关键词:建设项目
4、；工程变更；设计阶段；招标阶段；施工阶段；风险管理第一章 绪论 1.1 研究背景 当前，我国市场经济高速发展，房地产、建筑行业也正处于一个蓬勃发展的历史时期，2008 年金融危机爆发后， 我国立即启动了 40000 亿的拉动内需计划，建设项目一时频出，其任务之多、规模之大、项目之复杂等都超过了以往。房地产建设工程项目本身具有长期性、高投资、组织关系复杂、参与主体众多等特点，因而面临许多不确定性风险。同时在“时间就是金钱，效率就是生命”已经成为大多数企业共识的情况下，工期就成为决定项目成败的关键因素。为了加快资金回笼，追求项目的经济效益，很多开发商尽量压缩项目前期勘察、设计周期，致使“三边”（边
5、勘测，边设计，边施工）工程频现。但是随着项目工程的推进，项目决策的调整，用户要求的变化，或因地质勘察的粗略、设计的错误或者遗漏等等，诸多因素导致发生了大量的项目工程变更工作。项目工程的变更对房地产建设项目的实施有着巨大的负面影响，有些导致房地产建设项目工期延误，有些导致投资失控，更有些导致了项目工程的质量问题。由工程变更导致的合同争端、工程索赔及诉讼加剧了建设方与承包方之间的矛盾。由于工程变更对工程施工存在重大的影响，国内外专家、学者对此开展了大量的研究工作，并提出了一些预防、控制变更的方式方法：例如，项目管理实施监理制度及强化监理职责，对工程变更实行自动化程序控制，或者加强项目决策人员对投资
6、行为的管理和引导等等。然而，项目工程变更是经常性发生的，而且工程变更之间存在着差异性，有的项目工程变更的起因比较复杂，而且变更处于不断的变化之中，因此，在房地产建筑市场中，尚未做到从经济合理性、施工技术可行性、环境协调性、法律法规准入等多角度的系统性、综合性研究。如今，房地产建筑市场对于大多数施工企业来说是相对的残酷，很多施工单位面临激烈竞争的局面。承揽到工程项目是施工企业生存的前提，因此，有些施工企业在投标时拼命的压低价格，有的甚至于以低于成本价进行投标。这样的后果是，在工程中标后，承包商或者采取偷工减料控制造价的手段，或是想方设法地增加费用，利用合同的漏洞、图纸设计的缺陷或者施工现场的特殊
7、性，通过设计变更等手段增加造价。该情况在建筑市场中有愈演愈烈的迹象，这不仅影响到建筑行业的健康稳定发展，也影响了建设单位的投资效果，从更大意义上来讲， 国民经济的发展也受到一定程度的影响。所以，房地产项目工程变更的控制与管理这一课题，当前受到业内普遍重视。1.3 本文研究内容和意义 在房地产建筑市场中，项目工程变更是无法避免的，这是由房地产工程项目实施的长期性、复杂性和动态性导致的。也可以说任何房地产施工项目，无论准备工作做得多么周全和细致，都不可能对所有的变更进行预见和涵盖，都会存在一定的风险因素。项目工程变更的越多，越会对项目本身及项目工期造成影响，因而项目目标的实现必须有有效的工程变更控
8、制与管理方法作为保证。项目风险管理的主要内容之一是变更管理，成本、进度和质量三大管理目标的实现在一定程度上有赖于对项目工程变更的管理和控制，因此项目工程变更对项目目标的实现是灾难性事件。如今，随着房地产建筑市场的规范化，房地产工程建设中风险管理机制的规范化，项目相关方往往选择投保来转移风险，或采用风险性较小的的合同形式，或制定相应风险控制措施来回避风险。然而有些项目负责人缺乏风险意识，没有将项目工程变更与风险两者联系起来，在一定程度上忽略了项目工程变更对项目目标实现的影响程度。实际上，项目目标，如工期、成本、质量等等，不能按预期实现的最大障碍就是项目工程变更等。针对项目工程变更对房地产建设项目
9、的影响，许多专家、学者提出了预防、控制项目工程变更的方法，如强化监理制度、程序控制等等。另外，他们对项目工程变更的影响和变更的本质，也提出了很多积极的意见和观点。但由于工程项目变更的复杂性、动态性，他们对工程变更的控制还缺乏经济、技术及法律等方面的系统研究。笔者在参与（XX 房地产）工程建设过程中，该项目由于环境、地质条件、工期等变化引起项目工程变更，从而引发在施工成本、质量、进度、安全等方面产生许多问题。如何对项目工程变更进行控制并有效管理，以保证项目工程的快速、经济、安全、优质完建，这是本文的出发点，也是本研究的核心内容。1.4 本文研究思路和方法研究思路：见图 1.1 技术路线。图 1.
10、1 研究技术路线研究方法：(l)文献研究法针对研究目标，搜集和整理相关资料，通过文献的对比分析研究事物的内在联系和规律，从而对研究目标有一个正确的认识。(2)定性与定量结合法定性研究是寻找处理问题的途径，而定量研究是将问题数据化表示并进行统计分析的方法。对于一个研究目标，在定量分析研究前，要进行定性的假设和研究，因此，经常会采用定性与定量相结合的研究方法。(3)系统分析法系统分析是把复杂的项目看成系统工程，通过系统目标分析、系统要素分析、系统环境分析、系统资源分析和系统管理分析，准确地诊断问题，深刻揭示问题起因，有效地提出解决方案。(4)模糊层次分析法由于很多工程项目无法进行具体数值的计算，也
11、无法将施工中的每个风险因素进行逐一风险分析。因此，在研究过程中，先将承包商面对的风险进行层次分析，然后按照每个层次的目标值进行模糊评价分析。经过专家权衡和打分之后确定指标的模糊评判集，根据评价和模糊评判集的乘积求出风险值的大小。(5)管理协同方法在进行变更风险管理过程中，找出一些可以协同的要素，分析其相互间的影响和作用，进行协同管理。(6)实证分析法实证分析是对实际的案例进行分析，将论文涉及的研究过程及成果应用于实例当中。可以是现实中实例真实地反应研究内容，也可以将实例与研究理论进行对比分析，总结成功经验。1.5 本文的创新点 目前，在我国房地产建筑市场，项目工程变更控制仅仅停留在项目工程施工
12、阶段的合同管理上，而对项目工程变更进行事前的、全面的、动态的有效管理控制并没有形成系统性的文件。本文将以房地产建设项目工程变更形成过程，及其对房地产建设项目影响最大的实施阶段为研究对象，主要以 XX(新址)建设项目在建设实施过程中如何应用项目工程变更风险管理的理念，有效对项目工程变更进行事前的、全面的、动态的有效控制方法及经验进行总结，来说明房地产项目工程变更风险控制的优势与可行性，并希望能对其他建设项目的工程变更控制起到好的借鉴。第二章 项目工程变更及风险理论综述2.1 工程项目2.1.1 工程项目的定义工程项目是指工程建设项目，或者一次性工程建设任务。它以建筑物或构筑物为目标产出物。工程项
13、目建设需要支付一定的费用，按照一定的程序，在规定的时间内完成，并符合工程项目的质量要求。 工程项目是最为典型，也是最为常见的项目类型，它是投资项目中最重要的一类，是一种投资行为与建设行为相结合的投资项目。一般来讲，投资与建设是紧密结合的，投资是项目建设的起点，没有投资就不可能进行建设；反过来，没有建设行为，就不可能实现投资的目的。建设过程实质上是投资的决策和实施过程，是投资目的的实现过程，是把投入的货币转换为实物资产的经济活动过程。 2.1.2 工程项目的特征1工程项目具有一般项目的典型特征 (1)唯一性。 由于工程项目建设的条件、时间、地点等都会有些差别，都可能涉及某些以前没有做过或者与其他
14、项目不同的事情，所以它总是唯一的。例如，尽管建造了成千上万座建筑物，但每一座都是唯一的。 (2)一次性。任何工程项目都有其确定的终点， 工程项目的实施都将尽力达到其终点，当工程项目完成后，这个项目就结束了。从这个意义来讲，它们都是一次性的。当一个工程项目的目标已经实现，或者当已经明确知道该工程项目的目标不可能实现或不再需要实现时，该工程项目就达到了它的终点。当然一次性并不意味着工程项目的时间短，实际上许多工程项目需要经历若几年、十几年、甚至几十年。 (3)项目目标的明确性。工程项目都具有明确的目标，都应用于某种特定的目的。例如，政府修建一所希望小学，其目的是改善当地的教育、学习条件。 (4)实
15、施条件的约束性。工程项目都是在一定的约束条件下实施的，如项目产品或服务的质量、项目工期、人财物等资源条件、公众习惯、法律法规等。这些约束条件不但是工程项目成功与否的衡量标准，也是工程项目实施的依据。 2工程项目与一般项目比较还有下述特点 (1)不确定因素多。大多工程项目建设过程中涉及很多要素，不确定性因素也因此较多。随着工程技术复杂化程度的增加，加上现在项目规模的也越来越大，工程项目中的不确定性因素也相应增加，复杂程度也越来越高。 (2)整体性强。一个大的工程项目往往由多个小型单项工程项目组成，小型单项工程项目之间紧密相关，必须有机整合到一起才能发挥大的工程项目的整体功能。 (3)建设周期长。
16、一个工程项目要建成往往需要几年、十几年，有的甚至更长。 (4)不可逆转性。工程项目完工后，不能推倒重来，推倒重来就是另外一个项目 ，因此工程项目具有不可逆转性。 (5)工程的固定性。工程项目都含有一定的建筑、 安装工程，必须固定在一定的地点，所以都必定会受工程项目所在地的气候、资源、地质等条件制约，受到当地政府、社会机构以及社会文化的影响。工程项目不但受其所处环境的影响，也会对环境造成不同程度的影响。 (6)生产要素的流动性。工程的固定性决定了生产要素的流动性。2.2 项目工程变更理论2.2.1 项目工程变更的定义目前对工程项目还没有统一的定义。关于工程变更的定义众说纷纭:l)有的学者认为:工程变更是指增加或减少原来合同的约定条款，或者没有按照原合同预期的成本和工期完成任务。2)有的学者认为:工程变更是承包合同的实施过程中对原合同条件的变化、合同术语的统称。3)有的学者认为:工程变更是由于施工条件发生了变化，从而项目控制者采取的能够保证工程顺利得以进行的一种措施。根据 FIDIC 合同的变更定义可知，工程变更主要表现在两个方面，即合同方
