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1、连云港市物业管理纠纷探 讨汇报人： 20 刘云一、连云港简介 （一）位置：位于江苏省东北部，陇海铁路终点，东临黄 海，北接齐鲁，南连江淮，背靠“东海第一胜境”云台 山，总面积7444平方公里，其中市区面积881平方公里。 （二）人口：全市总人口465万。 （三）区划：辖东海、赣榆、灌云、灌南四县和新浦、海 州、连云、云台、开发区五区。其中，新浦区为全市政治 、经济、文化中心，距离海州和连云区的距离分别为6公 里和35公里。 （四）美食：连云港菜肴以淮扬菜和海鲜为主。在这里一 年四季都有海鲜名菜，让你百吃不厌。你可以到墟沟镇西 部的西墅，大嚼原汁原味的清水煮海鲜，这可是在城市宾 馆饭店中难以尝到
2、的风味佳肴。二、连云港市物业管理行业发 展概况 连云港市的物业管理从1997年起步,10多年中经历 了从无到有,从小到大的发展过程。截至2011年10 月,全市共有各类物业管理项目410个,物业管理面 积2,900万平方米,其中住宅项目2,300万平方米,物 业服务企业219家。 （一）居住小区类型概况：从消费者居住小区类型看,普通商品房小区共473 人,占调查总数的82%,属于受访人群的绝大多数。 经济适用房共69人,占12%;高档商品房小区共35 人,占6%,两者所占比例较低。 （二）物业费收费标准概况：从被调查的消费者所处各小区物业费收费标准看, 从0.15-1.8元/平方米月不等,物业
3、费在0.4-0.8元/ 平方米月的占到总量的80%,是目前连云港物业费 的主要收费区间。其中,收费在0.5元/平方米月的 占17%,收费在0.6元/平方米月的占28%,收费在 0.7元/平方米月的占20%,收费在0.8元/平方米月 的占15%,是物业收费中最常见的几个标准。 （三）业主委员会概况：根据调查,业主了解本小区已经成立业主委员会的 占49%,没成立的占24%，更还有没有业主委员概 念的占27%。三、连云港市物业管理纠纷 现状 (一)物业管理费纠纷。根据目前的实际现状，连云港市小 区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为 业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小
4、 区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区 内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。 (二)业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业 主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业 管理中的瓶颈问题。 (三)小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业 管理企业对小区内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善 ，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。 (四)无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小 区的开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后 、甚至业主委员会成立后，未能直接与业主或业主委员会 续订物业管理合同，物业管理企业向业主追讨物业管理费 而发生的纠纷。 (五
5、)小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小 区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满 ，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为 。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主 的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约 ；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强 行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理 企业物业管理纠纷。 (六)小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主 要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小 区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等 进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分 所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生 纠纷时争议较大。 (七)小区内停车收费纠纷。此类纠纷
6、主要由物业 管理企业以维护小区管理秩序为由，自行或以业 主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收取 的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。 四、连云港市物业管理纠纷产生 的原因 （一）开发商遗留问题转嫁给物业管理企业。 多数小区由于开发商将商品房屋向业主交付之前 ，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导 致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后的 不满。 （二）部分业主的经济承受能力差，现代小区居 住理念尚未形成，保护自己权利的方式简单化， 致使物业管理企业收费难。 低收入群体经济承受能力有限、业主消费意识尚 未成熟、保护自己权利的方式仅限于拒交物业管 理费。物业管理企业往往很少通过业主委
7、员会， 或者其他法律途径来解决纠纷。 （三）业主大会、业主委员会组建难，与社区建 设脱节，业主与物业管理企业之间纠纷的处理渠 道不畅。业主委员会缺位或职能缺失，导致业主 与物业管理企业之间的纠纷无法自行排解。 （四）物业管理企业服务不到位、服务行为不规 范。有的物业管理企业服务理念有偏差，收费至 上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费 与服务不相符。物业管理收费大多采取包干制形 式，物业管理企业在日常物业维护上收支不透明 ，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依 据，服务水平难以量化。五、解决物业管理纠纷的对 策 （一）加强物业管理知识的宣传。 要加强对物业管理条例和有关法律法规的宣 传
8、，使广大业主明确自己的权利和义务，要对广 大业主动之以情、晓之以理，合理地解决问题。 （二）签订明确详尽的物业管理合同。 无论是业主还是物业管理企业，都应当把签订内 容权利义务、详尽明确的物业管理合同作为防范 物业管理纠纷的重要手段。业主和物业管理企业 在签订物业管理合同时，应当切实遵循自愿、公 平、等价有偿、诚实信用原则。在合同内容上应 当就可能发生的争议作出明确的规定。在确定双 方的权利义务时，应当根据物业管理费用的收费 水平来确定物业管理企业提供物业管理服务的水 平。 (三)业主人身、财产损害的合同特别约定。 根据目前业主与物业管理企业之间常见的 财产的损失、人身伤害纠纷等事项，应在 物
9、业管理合同中作特别约定。这种特别约 定无论对于业主还是物业管理企业都具有 积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双 方均可以根据合同约定来处理，避免争论 不休的尴尬局面。 （四）加强对物业管理企业的监督管理。 设立物业管理公司必须具备相应的资质， 专业化服务能力，拥有一定的专业技术人 员。建立对物业管理企业的监督管理约束 机制，通过多种形式、多种渠道督促物业 管理企业加强自身建设，提高服务质量。 （五）积极推动小区业主委员会的建立及 有序运作。 政府职能部门、开发商、物业管理企业积 极配合协调，及时推动组建业主委员会， 发挥职能作用提供便利和保障。在业主委 员内部建立业主与物业管理企业之间纠纷 的自行排解机制，通过和谐手段来解决纠 纷，逐步建立良好的互信氛围。谢谢观赏
