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1、无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告谨呈：华侨城集团公司DTZ戴德梁行 2016年06月无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行2主要研究问题梳理作为取地方案，本项目主要希望通过研究解决以下问题Q1Q3Q2项目地块区域是 否具备较高的发 展价值项目发展面临的 挑战以及相应的 解决方案如何最大化提升 项目整体价值无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行3研究框架研究主要内容研究思路研究说明分 析 问 题解 决 问 题发 展 定 位从以下角度研究分析项目地块自身发展条件； 宏观发展环境； 相关市场环境；项目发展的方向性结论结合第一部分研究，利用案 例分析、需求理解、访谈三 种方法进行问题解析基于以上分析，
2、总结并提出 本项目发展定位，并进行财 务分析地块条件分析地块交通分析项目发展条件分析文旅市场环境项目发展关键小结案例借鉴项目总体定位建议项目发展意义经济环境规划环境项目发展环境分析政策环境物业市场环境住宅市场商业市场办公市场酒店市场分析长三角及无锡文 旅市场情况借鉴国内外可比的成 功案例需求指导通过需求调研进一步 研判访谈理解分析长三角及无锡文 旅市场情况I项目发展价值及发展关键 因素是什么？II存在什么样的解决思路 ？III我们应该如何发展？需求指导项目财务效益分析无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行4第一部分 分析问题01分析问题Part ONE项目认知 相关市场环境分析 SWOT总结
3、无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行5第一部分 分析问题项目认知无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行6二三产均衡发展新兴产业 先进制造业 现代服务业二三产相互依赖度高重点项目认知宏观层面，良好的城市经济产业基础，周边城市之间的联动效应和滨 湖区核心区、旅游带的规划定位，是本项目发展的前提。湖州苏州常州宜兴太 湖沪宁发展轴上海南京 无锡p 宏观定位 无锡长三角核心经济圈环太湖发展带辐射长三角的人群城市间联动发展 滨湖未来核心功能区环湖生态旅游带完善城市功能重点发展休闲旅游城市GDP (万亿亿)人均GDP (万元)人口 (万人)人均可支配 收入(万元)无锡0.8513.08 6504.51
4、苏州1.4513.67 10615.04杭州1.011.09 9025.3上海2.510.87 23004.83经济实力较强，但常住人口 较少导致需求总量少、由第二产业衍 生的现代服务 业为主p 宏观经济人均GDP和可支配收入 较高，居民生活水平高二三产均衡发展，且相 互依赖度高老城区城市南进产业北移滨湖区无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行7项目认知中观层面，根据蠡湖新城上位规划的RBD发展定位及自身区位条件，有利 于居住人口的进一步导入，蠡湖湾丰富的旅游资源吸引大量游客前来。蠡湖新城定位 休闲商务中心(RBD) 山水休闲文化名城辐射周边板块，区位条件好旅游资源丰富，客源基础好湖景、水系
5、资源丰富中心城区蠡湖新城 （RBD）太湖新城 （NCC)鼋头渚景区 5A级城市功能转移 居住人口导入板块联动发展RBD-休闲商务区 NCC-城市新中心旅游人口导入蠡湖湾 核心区渤公岛1蠡湖之光2鼋头渚 （5A ）3蠡湖中央公园4蠡园（ 4A）6蠡湖公园7宝界山林公园5A级景区市级景点A级景区认知度高 游客吸引力好无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行8微观层面，本项目承载核心区旅游休闲功能，以商业为核心，发展多功 能业态组合的综合区。项目意 向地块休闲 商业都市 商务旅游 度假旅游 服务体验 创新地铁 商业RBR-休闲功能区商业混合用地 （34.7万）商住用地 （51.8万）商业用地 （17
6、.7万 ）商办用地 （9.2万）项目认知本项目规划定位 休闲商业区辐射市民、游客两种人群符合区域旅游休闲整体定位多功能业态组合综合区域本项目研究背景 以文旅市场为核心，配套物业市场为支撑无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行9项目认知项目优势资源：旅游、景观、交通、人口基数等鼋头渚景区 （5A级景区）蠡园 （4A级景区）渤公岛 （市民休闲）蠡湖中央公园（ 娱乐休闲）意向 地块蠡湖之光 （市民休闲）旅游资源丰富 游客结构多样如何利用游客资 源，增强项目吸 引力？意向 地块住宅区意向 地块市区景区景区 太湖新城本项目是内外交 通通达景区 必经之路如何利用交通优 势，扩大项目辐 射能力？湖景+水系
7、 滨水景观资源如何落位，规避 水系对地块完整 型切割的影响？成熟住宅区 人口基数大如何发展配套型 物业，吸引周边 居民？无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行10本项目目标客群主要为周边景区游客、现有及未来居民、未来商务客三类 ，发展方向：以旅游休闲为主题，包含多功能业态的综合区域。项目认知项目意 向地块商务旅游旅游居住旅游景区必经之路 对内对外通达性好老城区发展方向初判 以旅游休闲为主题，包含 多功能业态的综合区域目标客群 游客/居民/未来商务客地块属性 休闲商业区功能组团 旅游/商务/居住资源优势 旅游/景观/水系/交通规划定位 休闲旅游商业区无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行11
8、第一部分 分析问题基于发展方向初定为以旅游 休闲为主题，所以重点研究 无锡现有文旅市场环境文旅市场 环境无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行12文旅市场从发展趋势分析，无锡旅游市场进入平稳发展期，作为十三五重点发展产业 ，预期较好。滨湖区游客虽逐年增加，但缺少相应的项目承接旅游消费。滨湖区旅游 收入游客 数量滨湖区2006 5.1%2014 6.8%2020 8%+GDP 比重13%20%p 市场情况 旅游市场进入平稳增长期，发展预期好 滨湖区游客增速较快，吸引力不断层强 从比重来看，滨湖需提升旅游收入能力滨湖区比重滨湖区比重收入比重 明显小于 客量比重增速持续减缓增速高于全市吸 引力增强
9、十三五规划目标 旅游业进一步发展*数据来源：无锡市统计局统计数据*数据来源：无锡市旅游业十三五规划无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行13南京苏州上海杭州文旅市场与竞争城市相比，无锡市场规模较小，主要原因在于游览类产品认知度 相对较低，同时缺乏体验类旅游产品，本项目可考虑填补此市场空白。*数据来源：各省市统计局统计数据城市旅游收入(亿 元)游客量 (万人)社会消费品零售总 额(亿元)餐饮住宿占比上海4239.51392410055.8 10%杭州2200.67120004697.2310%苏州1884.5106304424.8 12%南京1688.12101754590.179%无锡139
10、083752847.6 8%游客吸引力不及其他竞争城市过夜旅客占比少，消费总 需求少于其他城市主导导 产产品游览类产览类产 品体验类产验类产 品自然风景 历史人文 宗教文化 地方文化主题乐 园时尚休 闲度假休闲上海杭州苏州南京无锡游览类产品同质化导致竞 争激烈体验类产品发展较好的城 市旅游业收入表现更好p 对比分析 现状无锡旅游吸引力不足，旅游收入不高过夜旅客占比少，消费需求不足 原因游览类产品占主导，且认知度不及其 他竞争城市休闲体验类旅游产品较少无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行14文旅市场从区域竞争项目来看，在建及部分投入运营的项目分别以娱乐和养生为 主题，规模较大，本项目定位需开
11、拓其他主题领域。灵山拈花湾禅意小镇（2015年9月营业）养生 度假 主题客群产品禅意 修身 养息儿童/家庭 情侣/独游 社会团体八大景点 1h-2d体验项目 精神层面概念依托灵山佛禅文化，纯度假养生休憩项目 娱乐 度假万达山水文化旅游城（2017年底建成）主题客群产品游乐 电影 艺术儿童/家庭 年轻人室内外主题乐园 舞台秀场 湿地公园以游乐、娱乐休闲为主，集商业、住宅、酒店群为一体的综合项目本项目思考如何差异化发展文化旅游项目，在分享区域游客 基础的同时，提升自身吸引力？产品种类丰富项目规模庞大主题概念清晰项目 特点无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行15市场研究：文旅市场初判I总体II周
12、边III客群市场初判 FORECAST n未来无锡本土客群对于休闲度假旅游项目的需求将进一步提升；n长三角整体来看，旅游产品已发展较为完善建议：发展特色度假以及休闲体验项目，以吸引无锡市及邻近区域客 群为主，同时通过特色类的项目适当承接周边旅游景点分流游客长三角旅游整体发展较好 无锡需提升旅游产品认可度 吸引更多客流 创造更高收入滨湖集聚多种旅游资源 游客基础好，认可度高 观光类旅游为主 在建大规模度假类项目主要客源地是长三角地区 本地居民本地游需求明显 目标客群以年轻家庭客为主无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行16第一部分 分析问题配套 物业市场 环境无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴
13、德梁行17住宅市场分析整体市场表现对比分析滨湖区住宅市场价格明显表现好于其他各区，但与无锡整体市场一样存 在库存压力，未来供应量充足，仍有较大去化压力。2015年住宅市场库存情况总库存量638万滨湖区库存占比较高 压力集中在万达城项目住宅市场去化周期（月）滨湖区均价高于无锡市 属高端住宅区滨湖区供应成交变化趋势与 无锡市整体一致，2015年库 存去化效果明显虽近期成交量激增，但 仍有较长去化时间p 平均房价全市最高 ，2015年去化情况 良好，市场表现好 于其他各区 p 总库存量约186万 ，去化周期约14个 月，存在去化压力 p 未来供应量仍占全 市供应量26%，竞 争依旧激烈2016年未来
14、供应量（万）555 滨湖区无锡市供需 量价库存 去化思考滨湖区市场p成交均价对比p供需关系对比无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行18蠡湖新城市场分析本项目所在板块住宅项目市场表现整体较好，本项目可考虑利用景观资 源发展高档住宅。预计未来导入人口质量加高。蠡湖新城太湖新城滨湖 市场 均价13000元/ 无锡房价最高板块 去化率好于入住情况 生活配套不足高端p滨湖两板块各类产品均价均价10000元/ 去化超60%表现较好 片区发展逐渐成熟 生活配套较完善中端10个在售盘共228万19个在售盘共922万蠡湖新城客群理解主要客源新晋客源 (限购取消后)高收入人群客群素质 整体较高无锡蠡湖湾华侨城
15、项目研究报告| 戴德梁行19办公市场 |无锡整体市场表现总体市场写字楼供应量大，去化周期长；租金价格差异不大；销售市场 差，空置率高。建议本项目先期不进行开发。p近三年来，无锡市办公楼市场新增供应面积89.11万，但去化面积68.16万，去化面积逐渐减小。p2014年销售价格到达顶峰后，2015年又回落至10000元/以下，为9697元/。p至2015年12月，无锡市办公楼市场可售面积达179.52万，年均去化率仅为8.8,%，去化周期需要5年。单位：万平米 板块名称租金段平均入驻率崇安寺-中山路2.5-3.0 元/天23.20%太湖广场2.35-2.7 元/天18.72%蠡湖新城1.1-3.
16、5 元/天35.29%太湖新城2.5-3.5 元/天92.50%各板块甲级写字楼租金及入驻情况p本项目地处蠡湖新城板块，租金段较低，平均空置率高达64.71%。p仅太湖新城有较高入驻率，租金价格表现较好。p入驻企业多来自于国内本土公司，外资入驻比例较小无锡蠡湖湾华侨城项目研究报告| 戴德梁行20无锡商业现状商业整体发展一般，新兴商业形态处于培育期；蠡湖新城尚无大型商圈 服务周边商务、居住及旅游客群。中山路商圈太湖新城商圈东亭商圈蠡湖商圈所处区域传统 市中心滨湖区/无锡新城锡山区距离本项目6km7km15km商业形态沿街商铺、老牌百货购物中心、休闲娱 乐、品牌商城大型生活配套、购 物中心、餐饮、休 闲娱乐大型商业体恒隆广场 崇安寺步行街海岸城 万象城无锡荟 聚档次划分中高档、奢侈品中高档中高档n档次划分鲜明商业氛围成熟培育期较成熟n总体商业氛围仍 有提高的空间租金水平 （元/天）5-506-122-5n
