第一章 房地产行政管理概述

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1、第一章 房地产行政管理概述主要内容 一、行政管理学概述 二、房地产行政管理概述 三、房地产公司行政管理概述一、行政管理学概述主要内容 一、行政管理的来源和存在意义 二、行政管理的内涵 三、行政管理的特点 四、什么是行政管理学一、行政管理的来源和存在意义 行政管理作为人类社会的管理现象，与其 他管理一样，是人类社会的必然产物。人类 为了生存和发展，就必须以一定的生产方式 相互结合起来，建立一定的社会秩序，保证 整个社会的生产和生活正常的进行。一、行政管理的来源和存在意义 对此，政治学家伊斯顿曾经分析到：任何社 会得以存在的起码条件是确立一些机制，不管 它们是多么的低级或简陋，以便作出权威性的 社

2、会决议来规定应该如何分配精神利益和物质 利益。这种依权威分配价值的措施是任何社会 最低限度的先决条件，即使它不是唯一条件。 现代社会，我们每个人的一生几乎都与行政管理分 不开。正如米切尔B蒂茨所描述的：“现代的人是在 政府资助的医院里出生的，是在公立的中小学、大学 中接受教育的，他的很多旅行时间是在公共设施中度 过的，他与外面的联系则是通过邮局或半公共性质的 电话系统进行的；他喝的是公共生产的饮用水，读的 是公共图书馆里的书；他用公共排污系统处理垃圾， 他在公园中野餐，他受公共治安、消防、卫生部门的 保护，最终，他又在医院里离开人世，甚至被埋葬在 公共墓地。 总之，不管人们在意识形态上多么守旧

3、，现 代人的日常生活总是同政府关于提供上述和许 多其他方面的服务的决策联系在一起，这种联 系系是挣不脱的、割不断的。”（关于城市公 共设施定位的理论）二、行政管理的内涵（一）什么是行政？“行”是指推行，“政”是指国家公共事务和社会公共事务。中国古代的界定：处理政事，执行政务。左传中 载有“行其政令”或“行其政事”；史记周公本纪：“周公、召公二相行政”。 日常生活中对“行政”的理解：一是理解为勤杂事务或对这类事务的管理；二是理解为权力当局。 西方学术界：主要指西方国家政府的权力与行为，比较有代表性的观点有三种：1、狭义行政说：认为行政是指除国家立法、司法系统以外的行政系统所从事的活动。代表人物是

4、美国行政学家魏劳毕，依据“三权分立”原则，在行政管理中指出行政仅仅是指政府行政部门的政务活动。2、广义行政说：行政是指一种与政治相分离的，为了实现国家目的的执行活动，以美国古德诺为代表，其在政治与行政中，认为政治与行政是相互分离的，政治是国家意志的表达，行政是国家意志的执行。3.最广义行政说：行政是指国家所有机关（包括立法、司法、行政各个系统所属部门）和所有企事业单位的行政事务的管理与处理。西蒙在与斯密斯堡和汤姆森三人合著的行政学中，认为最广义的行政就是“若干人为达到目的所作的合作的集体行动”。（二）行政（administration）与管理（management）区别 历史久远不一样，只从有

5、了人类的活动，便有了管理的事情。但行政是在出现阶级和国家之后才有的，真正的行政的历史和国家（政府）一样长。 严格意义上讲，行政和管理是两个不同的概念。 牛津英语词典对行政的解释是：一种行政的活 动，这种活动又被解释为处理事务、指导或监督执行 、运用或引导；管理被定义为通过自己的行动引导、 控制事务的过程，照料或看管。 从其拉丁词源看，行政意思是“为服务”、“控制或统治”，管理的意思是“用手控制”，可看出二者的主要区别：行政是为服务，管理则是控制或获得结果。 我国学者往往从组织实体或管理主体的角度（即以国家、政府等政治组织，还是工商企业组织的不同）来区分这两个概念，行政已被当作国家或政府的活动，

6、政务的推行或公共事务相关的活动，而管理一般被当作与工商企业组织相关的活动，基于计划、决策、指挥、协调、控制一类的功能活动。三、行政管理的特点 行政管理与企业中的行政管理活动的区别尽管行政管理也是一种管理活动，但人们通常把与政 府或行政机关的活动相关的管理，称为行政管理（ administration)；而把与工商企业组织的活动相关的管 理，称为企业管理(management)。三、行政管理的特点比较宽泛的理解，行政管理除了政府机构的行政管 理外，还包括企业事业单位中的科室部处等职能部门的 行政管理，泛指办公室、机关事务或后勤服务等方面的 管理工作。必须指出的是，私人部门或企业管理中的行 政管理

7、仅仅是面向企业内部的一个高级职能而已，它更 多地涉及私人部门中的高层人事管理问题。而以政府为 主体的行政管理面向的不仅是政府内部的管理问题，它 更多地涉及整个社会公共事务的管理问题。 行政管理区别于一般管理活动的特点公 共性行政管理的权力基础是公共权力。公共权力是由宪法、法律所规定，由社会和公民所认同的公共权威。公 共权力代表着国家意志，集中表现为国家权力代表着国家权力，包括立法 权、司法权、行政权。行政管理所行使的是其中的行政权。行政管理的基本职能主要是管理社会公共事务。行政管理之所以需要行 使公共权力，是由其肩负的管理公共事务的职能决定的。行政管理的宗旨是为公共利益服务。行政管理由于行使公

8、共权力、管理 公共事务，又决定了它必须以谋取公共利益为宗旨。行政管理必须承担社会公共责任。依法行使公共权力，管理公共事务， 代表和实现公共利益，相应地必须承担公共责任。行政管理必须坚持公开、公正、公平的原则。只是有上面的四个特点决 定的。“鱼缸效应”四、什么是行政管理学 行政管理学的内涵又称公共行政学、行政学、公共事务管理学、公 共管理学等，是关于公共行政制度或行政体制及其 运行机制的合法性、合理性、有效性、发展性的比 较系统的思想、理论、逻缉、知识和方法的体系。 在一般情况下，它主要反映政府（国家行政机关） 管理国家事务、社会事务和自身事务的活动。“合 法性”和“有效性”构成了政府一切行政管

9、理思想 和行政行为的基本价值标准。20美著名行政管理学家古立克强调以行政管理 职能为研究对象，提出计划、组织、人事、指挥 、协调、报告、预算等七职能说。我国台湾行政学权威张金鉴教授用“15M”（ 15个以M开头或主干以M开头）概括为：目标、 计划、人员、金钱、物材、组织、方法、领导、 激励、意见与沟通、士气或服务精神、协调、时 间、空间、改进。1.行政管理学研究范畴：21大陆学者 概括为 15个方面：行政环境行政职能行政体制行政组织 行政领导人事行政机关管理行政决策行政道德行政执行行政监督依法行政行政方法财务行政行政效率行政管理学课程简介行政管理学是一门以狭义政府即各级国家行政机关 为主要研究

10、对象，涉及领域广泛、内容丰富、综合性和动态性较强的理论与应用相结合的相对独立的学科。内容主要包括行政管理学的基本知识和理论、行政环境 、行政职能、行政权力、人事行政、行政领导、行政文 化、行政管理的行为、过程与方法、行政决策、行政管 理方法，行政管理规范，行政绩效评估与行政发展等等 。 二、房地产行政管理概述主要内容 一、房地产行政管理的含义 二、房地产行政管理的目的 三、房地产行政管理的内容 四、房地产行政管理的手段 五、房地产行政管理的体制和组织一、房地产行政管理的含义 是指各级房地产行政机构行使政府职权， 依据国家制定的方针、政策、法律、法规等 ，对房地产经济事务、房地产市场和房地产 业

11、进行计划、组织与控制等管理活动。二、房地产行政管理的目的 是使国家用权利和意志在房地产经济运过 行程中得到全面体现，建立房地产市场的正 常秩序，规范房地产的经济行为，促进房地 产业的健康发展，以实现合理配置资源、有 效使用房地产财富、满足社会对房地产不断 增长的需求的总体目标。三、房地产行政管理的内容 房地产开发建设用地管理 城市房屋拆迁管理 房地产开发建设管理 房地产交易市场管理 房地产产权、产籍管理三、房地产行政管理的内容 房地产中介服务市场管理 物业管理服务市场的行政管理 房地产金融政策及住房公积金管理 房地产税收政策与管理 房地产宏观调控与行业管理四、房地产行政管理的手段 行政手段 经

12、济手段 法律手段（一）经济手段经济手段是政府在自觉依据和运 用价值规律的基础上借助于经济杠杆 的调节作用来指导调节和影响房地产 经济活动。 1规律性 2多样性 3平等性 4间接性（二）行政手段行政手段是指国家机关采取发布 决定、指示、命令、计划和条例、 法规、规章等形式，直接组织、协 调、指导、制约房地产经济活功。 1权威性 2强制性 3垂直性 4具体性 5非经济利益性 6封闭性（三）法律手段法律手段包含两方面的内容：一方面为了 行政管理的需要，由国家权力机关和行政机关 制定和颁布房地产法律法规，作为从事房地产 经济活动的单位和个人的行为准则；另一方面 是根据房地产相关法律和法规的规定，由主管

13、 机关去措施，加强管理，是各项法律、法规得 到贯彻落实。法律手段具有以下特点： 1权威性 2严肃性 3无差别性 4强制性 5稳定性 6规范性 国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上 对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进 房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结 构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济 协调发展，主要在以下三个方面： 1、土地计划调控。 2、税收的功能。 3、金融杠杆的作用。 五、房地产行政管理的体制和组织 房地产行政管理的体制是关于房地产行政 管理机构的设置，对房地产行政管理机关职 权的划分和界定，房地产行政职权运行等各 种制度的总和。 房地产行政管理组织不仅指房

14、地产行政机 关设置，还包括房地产政务运行机制以及组 织的意志和知识技能。一、项目开发的关键节点-取得土地、立项操作要点 1 土地信息资料收集规划条件 2 市场定位 3 概念设计 4 成本测算 5 竟拍方案确定 6 签订协议、取得土地，办理立项及土地出让手续（国有土地使用证） 7 项目建议书（代可研报告）-立项 政府部门： 1 土地储备整理中心 土地招标拍卖挂牌程序 2 发展与改革委员会 项目建议书（代可研报告）-立项 3 国土资源和房屋管理局 国有土地使用权出让转让-国有土地使用证 4 规划局 规划意见书规划指标查询一、项目开发的关键节点-建设用地规划许可证、环境评估 操作要点： 1 办理建设

15、用地规划许可证 提交：1）项目建议书 2）地形图（1/2000或1/500） 3）钉桩成果报告 2 建设项目环境影响评价，取得 环评报告 3 建设项目交通影响评价，取得 交评报告 政府部门： 1 规划委员会 建设用地规划许 可证 2 市环保局 环评报告审批 操作要点： 1 委托设计-规划 设计图纸 2 组织交通影响评 价-评价报告 3 人防消防园林 意见咨询 4 向规委提交设计 方案 5 取得审定设计方 案通知书 政府部门： 1 规划委员会 1) 提交发改委审批的项目建议书 2 ) 提交规划意见书及附图； 3) 提交标明用地钉桩成果，并以现状地形图为底图绘制 的总平面图（比例尺：单体建筑1/500，居住区1/1000）2份； 居住区（居住小区、组团）项目在总平面图中标明每栋居住建 筑的编号； 4) 各层平面图、各向立面图、剖面图（比例尺： 1/100 或1/200）各2份； 5) 拟建项目周围相邻居住建筑时，附日照影响分析图及 说明； 6)规划意见书或修改设计方案通知书要求做 交 通影响评价报告的项目，应附交通影响评价报告 2 市人防办市消防局市园林