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1、商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 1 -唐山湖滨城商业部分调研报告汇总（九洲远景）唐山湖滨城商业部分调研报告汇总（九洲远景）一、我项目在南湖生态城的位置一、我项目在南湖生态城的位置二、唐山市场概况二、唐山市场概况唐山市户籍人口 734 万，市区人口 307 万（截至 2009 年数据） 。2010 年 GDP 总量愈 4500 亿元，人均 GDP 将近 60000 元，经济总量排名河北省第一。2010 年人均可支配收入 19556 元，人均消费支出 13522 元。2010 年唐山恩格尔系数为唐山现有规模商业 88.3 万，预计 2015 年将达 174.7 万。目前仅有远洋城一家为
2、全业态购物中心，其他均为传统单一百货。商业发展处于由传统百货向 SHOPPING MALL 一站式消费的过渡跨越式发展及商业体量集中爆发阶段。三、报告中两套方案的业态构成及比例三、报告中两套方案的业态构成及比例1、两套方案业态构成方案一：超级购物中心方案一：超级购物中心地块地块主题主题业态业态行业行业楼层楼层面积（面积（）预测租金预测租金 （元（元/ /天天/）收益预估收益预估 （万元）（万元）品牌举例品牌举例百货1F-4F24000.011.61,402 百盛A-11时尚生活馆购物大综超B1-1F28001.5153 大润发商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 2 -家居家电耐用2F-
3、4F8010.632585 国美西式快餐1F3007.582 KFC餐饮西式快餐1F4007102 必胜客合计合计35510.6435510.641.81.8 2,3242,324 快速时尚1F-2F1836.847469 ZARA服装服饰1F-2F40010146 Esprit服装服饰2F4008117 ONLY服装服饰2F100829 Me&city服装服饰2F140841 Lee cooper服装服饰2F120835 江南布衣服装服饰1F100933 Nine West珠宝1F-2F30002219 每克拉美珠宝1F2001288 周大福珠宝1F40012175 莱维卡尔化妆品1F400
4、8117 丝芙兰3C 数码1F300777 apple食品杂货1F4007102 屈臣氏儿童用品3F5004.582 衣恋、小阿迪、小耐克儿童用品3F100518 丽婴房儿童用品3F60511 孩之宝文化用品2F11406250 运动 100文化用品1F5008146 耐克工厂店文化用品1F5008146 阿迪购物文化用品2F1506.536 KAPPA休闲餐饮1F300666 星巴克休闲餐饮2F500591 一茶一坐休闲餐饮1F100622 85休闲餐饮1F100622 哈根达斯正餐2F6964.5114 麻辣诱惑快餐1F3006.571 呷哺呷哺快餐2F260657 味千拉面餐饮快餐1F-
5、2F4006.595 麦当劳儿童娱乐3F1000273 红黄蓝儿童娱乐3F36001.6210 探奇乐园文化娱乐影视娱乐4F5138.381.8338 CGVA-14休闲生活馆合计合计23141.2223141.224.14.1 3,4953,495 正餐3F3557.592260 全聚德正餐2F1042.724.5171 沸腾鱼乡正餐1F25005.5502 眉州东坡正餐1F5005.5100 西北莜面村正餐2F30001.8197 海底捞餐饮正餐1F9445.5190 鹿港小镇A-15时尚品位馆文化娱乐文化娱乐 4F3119.022.2250 天上人间商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇
6、总- 3 -服务1F3509115 工商银行服务服务1F300999 招商银行合计合计15313.3315313.333.43.4 1,8841,884 食品杂货B1200001.51,095 大润发购物体育用品B140001.8263 迪卡侬服务服务B170012307 自控商铺美容/spaB1682.525125 文化娱乐美容美发B1300555 地下合计合计25682.5225682.522.02.0 1,8441,844 总计总计99647.712.6 9,547 方案二：区域购物中心方案二：区域购物中心地块地块主题主题业态业态行业行业楼层楼层面积（面积（）预测租金预测租金 （元（元/
7、 /天天/）收益预估收益预估 （万元）（万元）品牌举例品牌举例快速时尚1F1836.846402 ZARA基础时尚1F5009164 Esprit2F5008146 ONLY2F120835 Me&city服装服饰3F1406.533 Lee cooper2F30001.6175 每克拉美珠宝 1F2001288 周大福化妆品1F4007102 丝芙兰3C 数码1F300777 apple家电卖场1F-4F8010.631.8526 国美大综超1F28001.5153 大润发食品杂货1F4007102 屈臣氏儿童用品3F5004.582 衣恋、小阿迪、小耐克儿童用品3F100518 丽婴房儿童
8、用品3F80515 孩之宝2F16906370 运动 1001F5007128 耐克工厂店1F5007128 阿迪购物体育用品2F150633 KAPPA咖啡厅/茶坊1F443.196.5105 星巴克主题餐厅2F500591 一茶一坐西式餐吧1F120626 85休闲餐饮1F120626 哈根达斯家庭餐4F7005128 麻辣诱惑中式快餐2F3006.571 呷哺呷哺休闲餐饮2F300666 味千拉面1F4006.595 麦当劳A-11休闲生活馆餐饮西式快餐 1F4007102 KFC商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 4 -1F5007128 必胜客儿童娱乐3F10001.866
9、红黄蓝儿童娱乐3F30001.5164 探奇乐园文化娱乐 影视娱乐4F60001.7372 CGV合计合计35510.6635510.663.33.3 42184218 商务餐饮3F3557.592260 全聚德家庭餐饮2F1042.724152 沸腾鱼乡正餐1F25005.5502 眉州东坡正餐1F500591 西北莜面村正餐2F30001.8197 海底捞餐饮正餐1F9445172 鹿港小镇文化娱乐文化娱乐 4F3119.022228 天上人间1F3509115 工商银行服务服务 1F300999 招商银行A-15食尚品位馆合计合计15313.3315313.333.23.2 181618
10、16 食品杂货B1140001.5767 大润发购物文化用品B130001.6175 迪卡侬服务自控商铺B185.711238 自控商铺地下合计合计17085.7117085.711.61.6 979979 总计总计67909.72.8 7013 注：本方案注：本方案 A-14 地块为酒店业态，在本表中没有涉及。地块为酒店业态，在本表中没有涉及。2、两套方案业态比例超超级级购购物物中中心心方方案案 各各业业态态比比例例70%15%14%1% 购物 餐饮 文化娱乐 配套服务商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 5 -区区域域中中心心方方案案 各各业业态态比比例例57%23%19%1%购物
11、餐饮 文化娱乐 配套服务四、租金收益建议四、租金收益建议方案一：超级购物中心年数年数年份年份年租金递增年租金递增年平均收益（万元）年平均收益（万元）备注备注9,547 年基本租金1 2015 40%3,819 为基本租金的 40%2 2016 90%8,592 为基本租金的 90%3 2017 108%10,31010,310 为基本租金的 108%4 2018 108%11,135 5 2019 108%12,026 6 2020 110%13,228 7 2021 110%14,551 8 2022 120%17,462 9 2023 120%20,954 10 2024 120%25,1
12、45 11 2025 108%27,156 12 2026 108%29,329 13 2027 108%31,675 14 2028 108%34,209 15 2029 108%36,946 总计总计296,537296,537 1515 年收益总和年收益总和 方案二：区域购物中心年数年数年份年份年租金递增年租金递增年平均收益（万元）年平均收益（万元）备注备注7,013 年基础租金1 2015 40%2,805 为基础租金的 40%2 2016 95%6,663 为基础租金的 90%商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 6 -3 2017 105%7,364 为基础租金的 108%4
13、 2018 108%7,953 5 2019 108%8,589 6 2020 110%9,448 7 2021 108%10,204 8 2022 120%12,245 9 2023 120%14,694 10 2024 120%17,633 11 2025 108%19,043 12 2026 108%20,567 13 2027 108%22,212 14 2028 108%23,989 15 2029 108%25,908 总计总计209,316209,316 1515 年收益总和年收益总和 注：未包含酒店收益五、开业时间建议五、开业时间建议（一）不考虑分期开业情况下：（一）不考虑分期
14、开业情况下：招商策略建议：招商策略建议：商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 7 -（二）若考虑分体入市，则有如下建议：（二）若考虑分体入市，则有如下建议：1、超级购物中心方案（建议、超级购物中心方案（建议 A-11、A-15 于于 2014 年入市，年入市，A-14 于于 2016 年入市）：年入市）：2、区域购物中心方案（建议、区域购物中心方案（建议 A-11、A-15 集中入市）：集中入市）：商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 8 -六、停车位建议六、停车位建议建议不少于 2000 个停车位停车位与商业建筑面积比为：1 个：50商业地产管理部 唐山项目商业调研报告汇总- 9
15、 -五、九洲方案与五、九洲方案与 PINHOLE 方案及天津公司方案对比方案及天津公司方案对比楼层A A- -1 11 14 4F F正餐3 3F F儿童 娱乐儿童 用品个人 时尚健身房 /会所儿童 教育/ 才艺才能 养成 中心速食2 2F F运动 品牌快餐个人 时尚书屋服饰 配件个性 趣味 商品儿童 才艺才能 养成 中心书屋 速食美食 广场儿童体 验中心1 1F F大综 超快餐超市 大卖 场家电 卖场餐饮个人 时尚运动 品牌零售/ 服饰饰品 配件趣味 杂货生活 杂货速 食咖啡趣味 杂货个性 商品速食 咖啡大综 超快餐早教中 心B B1 1F FA A- -1 14 46 6F F5 5F F4 4F F3 3F F
