哈尔滨长江路打通工程安置项目可行性研究报告

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1、长江路打通工程安置项目长江路打通工程安置项目可可 行性研究报告行性研究报告哈哈尔尔滨滨市市国国际际工工程程咨咨询询中中心心二二 一一 年年一一月月编编 制制 人人 员员 名名 单单项项 目目 负负 责责 人人： 韩松岩 高级工程师参参 编编 人人 员员： 韩松岩 高级工程师王毅楠 工 程 师戴 钦 工 程 师王 磊 工 程 师肖 潇 工 程 师审审 核核： 韩松岩 高级工程师审审 定定： 李力波 教授级高级工程师目目 录录第一章第一章 总总 论论.1一、项目概述.1二、项目编制依据.1三、项目建设背景.2四、项目建设必要性.4五、主要技术经济指标.6第二章第二章 市场分析市场分析.7一、我国房

2、地产市场现状及趋势分析.7二、哈尔滨房地产市场分析.10第三章第三章 工程选址与拆迁工程选址与拆迁.17一、地理位置.17二、土地取得方式及现状概况.17三、拆迁补偿.17第四章第四章 工程建设方案工程建设方案.24一、编制依据.24二、建设用地概况.24三、规划建设原则与指导思想.25四、总图布置.26五、建设方案.26六、建筑结构、建筑装修与建筑风格.28七、户型设计.29八、技术经济指标.29第五章第五章 配套工程配套工程.31一、给排水.31二、供电.33三、采暖与通风.34四、燃气.36五、安全防范.36第六章第六章 环境保护环境保护.38一、编制依据.38二、区域环境现状.38三、

3、拆迁期的环境影响与措施.39四、施工期的环境影响与措施.41五、营运期的环境影响与措施.42第七章第七章 消消 防防.44一、编制依据.44二、各建筑物防火间距的有关规定.44三、消防给水系统的设计.45四、住宅用电设计.45五、电气防火、防雷.46第八章第八章 节节 能能.47一、编制依据.47二、节电、节水.47三、建筑节能.48四、选用节能型的建筑材料.48第九章第九章 项目实施计划项目实施计划.50第十章第十章 招标方案招标方案.51一、编制依据.51二、招标方案.51三、招标内容及方式.52第十一章第十一章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措.54一、项目投资估算及依据.54二、资

4、金筹措.57第十二章第十二章 经济效益分析经济效益分析.58第十三章第十三章 社会效益分析社会效益分析.60可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心-1-第一章第一章 总总 论论一、项目概述一、项目概述1、项目名称长江路打通工程安置项目2、项目承办单位哈尔滨地铁集团有限公司3、项目建设地址项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区化工路-东棵街-长江路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围墙。4、建设规模本项目总用地面积 37975.9 平方米，规划建筑面积170880 平方米。5、建设周期本项目建设期 1.5 年。6、项目性质棚户区改造回迁安置住宅建设

5、二、项目编制依据二、项目编制依据1、 城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002 年版）；2、 哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法(2007 年哈尔滨可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心-2-市人民政府令第 155 号)；3、 哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市棚户区改造强制拆迁规定的通知（哈政发20089 号）；4、 哈尔滨市棚户区改造实施方案；5、 哈尔滨市城市总体规划（2004-2020）；6、 哈尔滨市长江路打通工程安置用地详细规划图；7、项目单位提供的有关资料。三、项目建设三、项目建设背景背景哈尔滨是黑龙江省省会，也是我国东北

6、北部重要的政治、经济、文化中心城市，是国家历史文化名城，也是全省铁路、公路、航空、水运的交通枢纽，是国务院批准的一类对外开放口岸，我国对俄罗斯及远东贸易的重要城市。2009 年，面对国际金融危机的冲击，在省委、省政府和市委的坚强领导下，市政府坚持以科学发展观为统领，攻坚克难，逆势奋进，全力保增长、保民生、保稳定，较好地完成了市十三届人大三次会议确定的各项任务。经济平稳较快增长，全年实现地区生产总值 3258.1 亿元，比上年增长 13%。完成财政一般预算总收入 338.4 亿元，增长 20.6%，其中地方财政一般预算收入 193.4 亿元。完成全社会固定资产投资 1892.1 亿元，增长 41

7、.1%。城镇新增就业 10.7 万人，转移农村劳动力 126.6万人。城镇人均可支配收入达到 15887 元，增长 8.9%。农民人均纯收入达到 6776 元，增长 13.7%。 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心-3-今年，市委将按照“超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把哈尔滨建设成为现代大都市”的目标要求，以建设工业大城、科技新城、北国水城、文化名城、商贸都城为发展战略定位，全面实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略。新的发展目标和战略将掀开哈尔滨思想大解放、经济大发展的新篇章。 “一江居中、两岸繁荣”是城市未来发展的战略总纲。在

8、松花江沿岸打造原生态的“万顷松江湿地、百里生态长廊”，并以松花江为中轴线，推动发展空间向两翼更广阔领域展开，构建大哈尔滨的发展格局。 “北跃”就是以加快建设北国水城、科技创新城为战略支点，打造集科技、生态、文化于一体的现代新城区。 “南拓”就是依托哈南地缘优势、产业基础，打造新型工业化集聚区，使之成为我市实现跨越晋位的强大引擎。 “中兴”就是用三年左右时间，搞好老城区路网改造、棚户区拆迁改造、地下管网和相应基础设施改造，环境治理和市容市貌建设，力促老城“弱势变优势、难点变靓点、旧貌换新颜”。 “强县”就是加速提升县域经济实力，努力消除城乡“二元”结构，加快城乡一体化步伐。实施“北跃、南拓、中兴

9、、强县”战略，是哈尔滨城市发展又一次历史性战略性突破，必将推动哈尔滨在新的起点上，赶超跨越，加速前进！地铁是城市公共交通体系中最重要的组成部分，它可以把一个城市变成地上地下两个城市，带来的不仅仅是现代化大都市交通的显著改善，还有城市生活方式的变迁。我们打造可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心-4-地铁并非简单是为了解决交通，地铁同样可以拉动 GDP 和相关工业，并解决部分就业。地铁可以打造一种地铁经济，沿线将诞生大量小超市、居民区等新的经济增长，地铁站点附近的土地也随之升值，地铁经济圈将带来较大的经济效益，这些可以抵消部分修建地铁的支出，间接

10、的为地铁的建设筹集资金。 住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋。本项目的建设既可以很好地配合地铁关联用地长江路打通工程、解决棚户区内符合政策条件的被拆迁居民的住房困难，又可以极大地拉升城市建设品位，对提升城市承载力、提高环境吸引力和竞争力、发挥住房安居功能起到积极的促进作用。四、项目建

11、设必要性四、项目建设必要性1、促进长江路打通工程征地拆迁工作的顺利进行长江路打通工程是我市今年交通建设方面的大工程，其中征地拆迁工作能否顺利的进行，关系到整个工程的实施进度及质量，因此是该工程中的重点工作。为了保证征地拆迁工可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心-5-作可以顺利、有效地进行，必须对长江路周边的地铁关联用地进行开发整理，重新整合土地资源，使得项目区域内的土地价值得到极大地提升，拆迁的居民得到有效地安置。2、盘活当地土地资源目前长江路一带区域土地利用率过低，急需开发。项目建成后，将带动长江路一带的土地升值，最大程度地发挥该区域的土地

12、价值，为政府争取更多的土地收益。同时，项目的建设可以盘活长江路一带、乃至整个哈尔滨市东部区域的土地资源，大大提升此区域土地利用率、优化哈市东部城区结构，促进该区域的土地升值、成为哈市东部乃至全市“寸土寸金”之地，为政府创造更多的土地收益，进一步提高当地居民的生活水平。3、解决棚户区居民住房问题的需要人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足。受历史包袱重、改造难度大，时间久远等诸多历史因素的影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差、环境恶劣的居住空间内，周围环境脏、乱、差，人居面积远远达不到哈尔滨市最低人均住宅面积，严重影响了市民的生活和工作。通过地铁关联用地长江路打通工程实

13、施棚户区改造,不仅能够保证长江路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内居民的住房问题得到妥善解决,对建设小康社会具有重要意义。可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心-6-4、带动当地经济发展因土地资源有限，经过近几年的经济发展，我市东部第三产业在二环以内已经趋近饱和，若想进一步大力发展第三产业，必须要向外扩大土地面积。项目开发整理后可以使我市东部第三产业经济圈进一步向东部四环方向延伸，扩充目前现有的面积，形成一个新的经济快速增长区域。5、增加就业岗位，解决剩余劳动力目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第一产业为主，因此剩余劳动力过多。项目建设期

14、间可以吸纳众多剩余劳动力就业。项目建成后，该区域经济必会上升一个新的台阶，就业岗位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多的问题，增加该区域农村劳动力的收入，促进该区域乃至哈市东部区域的经济快速发展，有利于社会的稳定、团结。五、主要技术经济指标五、主要技术经济指标1、建筑面积：170880 平方米2、用地面积：37975.9 平方米3、用地性质：居住公建混合用地4、容 积 率：3.715、建筑密度：20.00%6、绿 地 率：35.00%可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心-7-第二章第二章 市场分析市场分析一、我国房地产市场现状及

15、趋势分析一、我国房地产市场现状及趋势分析1、对我国现阶段经济运行状况的分析：根据国家统计局最新公布的数据显示，2008 年全年国内生产总值 300670 亿元，比 2007 年增长 9.0%。虽然国民经济增长的绝对量仍然维持一个较高水平，但相对量出现较为明显的回落。其中一季度增长 10.6%，二季度增长 10.1%，三季度增长 9.0%，四季度增长 6.8%。连续四个季度出现经济增长速度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图：2004200420082008 年国民经济生产总值及增长速率年国民经济生产总值及增长速率可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告哈尔滨市国际工程咨询中心哈尔滨市国际工程咨询中心-8-从上图可以看到，最近 5 年国民经济总量仍然处于绝对增长的趋势，但是从 2008 年来看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落、美国次贷危机造成的经济受损有密切的关系。2008 年全年居民消费价格比上年上涨 5.9%，其中食品价格上涨 14.3%。固定资产投资价格上涨 8.9%。70 个大中城市房屋销售价格上涨 6.