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1、江苏伟业科技路项目前期策划报告江苏伟业科技路项目前期策划报告一、宏观经济研判（亿元）2007年-2011年GDP变化情况资料来源：西安统计局西安2011年GDP均增长率13.80 %,人均GDP增长率16.80%;2011年西安人均GDP45676.1元，折合为7212.41美元，根据世界银行的标准，西安已步入中上等收入行列;西安GDP总量明显高于西北区其他中心城市.“人均GDP突破7000美元大关，高于西北部其他省会城市 ”“西安房地产业进入快速发展期，城市核心区改善需求为主 ”(GDP)宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展 大于8%高速发展2011年西安市人
2、均GDP超7000美元800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼 有改善需求为主改善需求为主超速发展 单纯数量型快速发展 以数量为主，数量 与质量并重平稳发展，以质量 为主，数量与质量 并重缓慢发展 综合发展型资料来源：西安统计局西安2011年GDP均增长率13.80 %西安6年来，固定资产翻了近四番，由2006年的1066.6亿到2011年3250亿，以近400亿每年的平均投资速度增长；三大产业，逐年都有所发展，尤其以第二、三产业发展迅速；产业占比方
3、面，第三产业所占比重逐年增长，增幅较大。“房地产属于第三产业，发展迅猛”资料来源：西安统计局“恩格尔系数维持在较低水平，居民购买能力强”西安人均可支配收入近几年连年保持两位数增长，2011年更是突破2万元大关，达到25981元；西安恩格尔系数连年维持在较低水平，2010年为31.3%，根据联合国粮农组织提出的标准，西安处于初步富裕阶段 。恩格尔系数 59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 水平贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 联合国粮农组织恩格尔系数标准资料来源：西安统计局2.三大产发展迅速，尤其第三产业发展迅猛，房地产业属于第三产业“四大利好因素促进西安房地产市场迅猛
4、发展”1.西安人均GDP突破7000美元大观，经济快速增长，西安GDP总量明显高于西北区其他中心城市4.2011年人均可支配收入达到25981元，西安恩格尔系数连较低，居民购买力强3.西安2011年GDP均增长率13.80 % ,人均GDP超7000美元西安房地产业进入快速发展期，城市核心区改善需求为主二、政策导向与市场分析加息0.25%二套房首付 提至50% 贷款利率为 一套房贷的 1.1倍三部委 发文明 确个人 房贷二 套房认 定标准首付比例提至三 成，严格执行二 套房贷、三套停 贷政策加快推进房产税 试点工作上调存款准备 金率0.5%2次上调存款准 备金率0.5%上调存款准备 金率0.5
5、%2010.42010.62010.92010.11 2010.12 2011.1 2011.2地方限购令 不断出台新国八条加息 0.25%上调存款 准备金率 0.5%加息0.25%一方面应对通胀压力另一方面对高房价进行打压；限购令下全面打压需求成为政府调控高房价的最后手段 。金融政策行业政策2011.5实行一 房一价2011.7加息 0.25%商品房明码标 价政策实施2011.102011.11商品房预售资 金监管2012.2存款准备金 率下调0.5%多地争相上调公积 金贷款额度 两成 首付购房2012.4“金融政策不断收紧开发商资金链条吃紧，限购令下购房群体收缩” 调控长期趋势国家调控由短
6、期变成长期（住宅调控周期可能持续2-3年左右）； 调控范围扩大限购政策依旧，房产税开征范围扩大，房产税的开征将成为房地产市场发展的一项不确定因素。 资金影响严重银行信贷资金紧张，银行供给不足，资金大量外逃，普通住宅受限严重。 刚需热情削减2011年10月17日，西安多家银行等都调整了首套房贷利率。“政策持续及范围扩大，客户观望严重，市场形势严峻”1.首先受政策的影响客户群体发生变化，刚需客户成为市场上的主力军，加之房价制约刚需和首改产品成为目前市场上的主力产品；2.其次改善客户对产品的要求将会更高更挑剔“刚需客户成为主力，改善型客户对产品要求增大”“政策下的西安房地产整体状况”2012年4月西
7、安市商品房销售面积走势图62.79新国八条新国五条西安限购令94.2 582.1 6“2012年来看，商品房3月份销售量最大，4月份呈下滑趋 势”1.开发商将有针对性地推出与需求人群特征匹配的房源。2.在税收、信贷政策的支持下，刚需人群购房成本有所下降，观望已久的购房者近期入市意愿增强，3.4月份成交面积为82.1万平米，同比上涨31%，环比下降13%4月西安市商品房成交均价为7322元/，环比下降2%，同比下降0.2%。 2012年4月西安市商品房成交价格走势图748 3733 8新国八 条西安限购 令新国五条732 2“商品房2012年前4月整体呈下降趋势，3月份有所上升 ”2012年4月
8、西安市普通住宅市场销售面积走势图新国八条新国五条西安限购令68.3 246.5769.4 5“2012年前4月住宅市场成交量整体逐步上升，4月份成交量平 稳”1.4月份西安市普通住宅成交量为69.45万，环比上涨2%，同比上涨49%。2.在今年以来首付比例、贷款利率未有明显政策倾斜的背景下，西安市的刚需置业持续放量，4月住宅市场销量再现增长之势2012年4月西安普通住宅市场销售价格走势图1.4月份西安普通住宅成交均价6603元/，环比上涨1%，同比上涨1%。2.开发商的价格策略依然以“以价换量”为主，但是大部分楼盘的房价依然保持稳定或者小幅降价652 8660 3新国八条西安限购令新国五条65
9、2 1“2012年前4月住宅市场销售均价整体逐步上升”“政策与市场总结”政策方面 关键词：限购、限价、限贷 1.开发商资金链条吃紧，购房群体收缩2.政策持续及范围扩大，客户观望严重，市场形势严峻3.刚需客户成为主力，改善型客户对产品要求增大市场方面 关键词：以价换量、平稳过度1.2012年前4个月商品房市场在价格下降的状况下，销量逐步上升2.2012年前4个月住宅市场量价平稳上升，三、高新区价值解读1991-19941995-19971998- 20012002- 2004时间规模2.7平方公 里4平方公里22平方公 里30余平方 公里关键 举措标志建筑 基础设施高科大厦 新纪元俱乐部 西部电
10、子商城电子信息大 厦 高科广场阶段起步期快速发展期持续发展期发展期城市 建设简单配套 自发形成依靠房地产 项目自带配 套简单配套 自发形成行政中心 成立易初莲花、 世纪金花等 大型商业进 驻2004- 200735平方公 里提出二次创业西安CBD 立项主要交通干 道沿线发展 成熟2007至今二次快速发展98平方公里打造世界一 流科技园区城市规模形 成，配套成 熟房价1800元/2000-2700元/ 3000-3500元/ 3500-5500元/ 5600元/ 以上“高新区发展历程”“高新区发展成熟、二次创业快速发展”1.高端居住区：包括融侨城，枫林系列、紫薇臻品、莱安逸晖、高科尚都等高端楼盘
11、聚集。2.混合居住区：已有多个中高端项目入驻，商业氛围也较浓。3.泛CBD区：管委会所在CBD区向外扩展形成泛CBD区，目前项目也在逐渐增多。多主打未来高新核心的概念。“高新区形成三个主功能区 ”价值之一“新发展带来新机遇”09年高新管委会（都市之门）南移，新CBD形成；退二进三为区域提供更加完善的商业、居住配套。产业南移，高新一期二期生活氛围日渐成熟。针对引进总部基地及企业，高新区出台一系列的优惠政策500万创业贷款，3减2免的优惠税收政策。价值之二“新机遇带来新企业”u引进外资企业100 余家 u引进中兴、华为、研祥科技等300 多家通讯类企业，打造全国第二大通讯产业基地 u光伏、LED、
12、能源技术领域：吸引应用材料、陕西光伏、比亚迪新能源汽车、中石油测井等500 多家 u经济领域：引进中航大飞机等总部类企业，现有100 多家大型企业总部 u软件服务外包领域：神州数码、IBM、甲骨文、微软、英飞凌等软件与服务外包企业880 多家 u创新型服务业领域：聚集了100 多家大型研发企业 u拥有各类投资机构约291 家 u近2000 家创意企业 u平均每天成立4 家企业六纵四横构建完善的区域路网结构六纵：唐延路、高新路 沣惠南路、太白南路团结南路、地铁6号线四横：科技六路、丈八路、电子二路、南三环价值之三“便捷的城市主干道和轨道交通优势”1.繁华商业：高新繁华的商业，为其提供了便利的购物
13、环境，也提高了人们居住的舒适度。2.便利交通：高新的交通在西安市各个区域中是最发达的。3.完善配套：高新的公园绿化及医疗配套非常完善。 价值之四“高新，西安置业及投资首选之地 ”价值之五“轨道交通伴随西安城市的飞速发展即将出现 ”1.随着西安城市的发展，日益堵塞交通状况对于轨道交通的需求愈演愈烈2.地铁3号线即将登场，6号线将继续提升区域交通价值轨道 名称起止地点通车时间一号线纺织城-后围寨2013年 二号线西安北客站-韦曲2011年9月 28日三号线新筑-侧坡村2016年四号线草滩农场-韦曲科技产 业园规划中五号线纺织城火车站-纪阳- 六村堡规划中六号线长安科技产业园-纺织 城规划中机遇发展
14、企业基地交通优势退二进三高新一、二期发展更加成熟一系列的优惠政策引进大量企业居住、投资城市主干道与轨道交通带来的投资潜力地铁规划地铁3号线登场和6号线规划带动区域发展“五大价值提升高新区快速发展和扩张”成熟配套、便利交通成为居住投资首选地n高新的发展已形成高端住宅区、休闲商务区、中央商务区、泛CBD 区四、竞品市场分析莱安逸珲：品牌开发企业打造，通过一系列的（下沉式水景广场、台地景观楼位、奢华会所、面积赠送）等打造区域高端物业融侨城：品牌开发企业，通过百亩白桦园林展示、奢华会所、多种产品线打造高端城市综合体及区域标杆典范天朗蓝湖树：本土品牌开发企业，在高新新兴板块打造的中高端物业，水景主题园林
15、引领区域板块九行道：中小型经济型两室、全明设计、面积赠送打造刚需型产品中国铁建瑞园：央企开发，主要依托地块的稀缺价值打造中小精品型社区红枫林：品牌开发商，主要以舒适型产品结合地域打造汉文化主题地产都市春天：产品线丰富的中小型楼盘，以稀缺的花园洋房带动项目整体品质竞品项目价值点梳理竞品市场整体分析区域竞争特征1区域内项目以中高端住宅为主，产品形态比较丰富且品质差距较大区域竞争特征2高端项目舒适型的两室、三室消化较快，并且，主打刚需的楼盘产 品消化也比较快，两极分化明显区域竞争特征3热销价格区间小在680012000元/之间区域竞争特征4区域具属于高端居住区；部分项目品质较高，大户型产品较多区域竞
16、争特征5主要针对高新区及周边的刚需和改善型客户，其他区域前来购房者 比例较大区域竞争特征6未来住宅市场放量较大，约在150万左右，市场竞争较为激烈江苏伟业科技路项目区域市场调研分析竞品产品共性：共性一：中小型项目为主，但品质相对较高，高品质的中小型项目较多共性二：产品线针对的购房群体非常明确共性三：区域地块稀缺，主要以实力品牌开发企业为主共性四：高端项目的形象力，产品力、展示力面面俱到共性五：产品形式上基本相同，产品概念创新性较差竞品产品特性：特性一：高端项目做大面积住宅，中高端做中小户型公寓和住宅特性二：小规模项目相对于中大规模项目销售较慢，区域的销售价格限制了大部分刚需客户的购房门槛特性三：逆市下，区域市场中大户型销量大于中小户型“区域产品共性与特性解读”“竞品市场启示”启示一：区域市场中大规模社区主要以中大户型为主启示二：高端品质项目都在追求细节的完美，但缺乏产品创新性启示三：形象力，产品力、展示力是高端项目打造的前提启示四：只要做好项目定位针对的人群，
