通惠家园营销策划方案

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1、思源顾问通惠家园C区提交文件目录一、通惠家园C区商业二、通惠家园C区住宅定位价格论证1页通惠家园C区商业2005-7年5月思源顾问通惠家园C区项目商业模式产品投资性分析区域市场状况项目基本情况市场分析及判断3页思源顾问通惠家园C区纲 要一、区域商业市场分析二、本项目产品分析三、本案市场定位方向四、目标客群分析4页思源顾问通惠家园C区区域规划区域市场小结通惠家园所在区域商业市场分析区域商业概况消费人群特征重点项目介绍通惠家园所在区域商业市场分析框架5页思源顾问通惠家园C区区域商业市场分析p调研区域界定p区域消费特征p区域商业市场概况 p区域商业市场重点项目介绍p区域商业市场总结6页思源顾问通惠家

2、园C区调研区域界定调研区域界定： 北到朝阳北路， 南大郊厅；东到 东五环，西至东 四环；区域研究样本确 定：白云生活广 场财满街韩 SHOW住邦2000 等本案7页思源顾问通惠家园C区区域消费特征区域消费人群层次: 早期区域住宅客户多为回迁户,消费力低,随着区域中高档次楼 盘的推出,区域住宅客户层次提高,消费力增强,尤其是该区域今明两年高档大盘业主 的入住，区域将新增30万以上具有相当购买力的业主，大部分是CBD的白领人群 ，属于社会中坚力量，区域消费力强区域消费人口: 区域内聚集着20多个楼盘项目，总建筑面积超过450万平方米，常 住人口超过30万人 区域消费人群年龄：区域内年轻、个性、时尚

3、、乐于接受消费新观念的中上收入人 士、年轻白领、现代家庭和商务人士增多，年龄集中在20-45岁之间8页思源顾问通惠家园C区 区域商业市场项目概况物业业名称物业业地址物业类别业类别规规模商业业面积积 开盘时间盘时间营业时间营业时间华华堂商场场 朝阳路甲3号京港 城市大厦综综合购购物 商场场14700 1998年4月易初莲莲花十里堡甲三号城 市广场场 连锁连锁 超市210002004住邦2000慈云寺东东南角写字楼底 商地上2层层3万2005白云生活广场场 朝阳兴兴隆西街2号 写字楼底 商地上7层层2万2004-122005.9国际创际创 展 中心朝阳路与青年路 交叉口写字楼底 商2万2005财满

4、财满 街朝阳路69号公寓底商地上2层层4万一期:2004 二期:2005.7已营业营业 2006。9韩韩SHOW朝阳十路堡东东街住宅底商地上3层层 地下1层层2.5万2004-42005,10国美第一街朝阳青年路115号社区商业业 街地上3层层 地下1层层10万2005-72006.12兴兴隆家园地铁铁四惠东东站东东 侧侧住宅底商地上2层层1.2万2005-72005-12朝阳雅筑朝阳北路住宅底商地上一层层9063乐乐成国际际朝阳区西大望路住宅底商地上2层层60002005年下半年 2006-5珠江罗马罗马 嘉园朝阳北路107号 住宅底商地上1层层 地下1层层60002005-72006-10

5、区域商业供给类型区域综合类大型商业较少 ， 商业供给类型主要以写字 楼、社区配套类商业为主区域商业供给总量目前区域商业市场供给可 调 研到总量已达30.37万区域商业供给时间区域商业供给多为近两年 供 给,未来两年内随着住宅及 写 字楼的投入使用,区域商业 供 给将呈现集中供给 9页思源顾问通惠家园C区区域内在售项目商业底商选取项目选取样本类型区域商业市场重点项目介绍韩SHOW 住邦2000 朝阳雅筑 白云生活广场 国美第一商街 财满街10页思源顾问通惠家园C区区域商业市场重点项目介绍项项目 名称 位置小区 规规模商铺铺 规规模销销售 方式售价 元/租金 元/日物业费业费 元/月分割面积积 业

6、态业态韩韩 SHO W朝阳十路堡东 街23万2.5万包租 销售2.3万-2.6 万3年包租,租金回报率 10%,担保费1%/年租 金约15元-16元/4-100模拟街道欢乐 市集 住邦 2000慈云寺东南角25万 起约3 万租 售2.6万 临街F1:3 万， F2:1.6万F1:10 F2:626 (含空调 费)“卫城食街” 及精品店等朝阳 雅筑朝阳北路13万 9063. 14 只售 不租2。1万 3.860-210国际化的精品专卖店，书吧、服装店 、美容美发店、咖啡厅、洗衣店等白云 生活 广场场朝阳区兴隆西 街4.5万2万包租 销售1.6-2.3万 F1：15 F2-F3：12-14162.

7、3层为 分割的7 平米小商 铺,一层为 旗舰店 ，二三层服装鞋帽 ， 四层知名影城 ，五层品牌健身中心 ，六层餐饮 ，七层证 券 ，八至十二 层北京电影学院继续 教育学院 国美第一商街 朝阳青年路 115号100万10万只售 不租1.5万5.830-1100复合型的商业业态财满财满 街朝阳路69号20万4万租 售190006一期 6已定商户：中行、卖当劳11页思源顾问通惠家园C区区域商业市场总结区域商业供给类型：区域内大型商业不够成熟,多以写字楼、社区类配套商业为主， 兼顾了大型综合商业功能区域商业辐射范围：区域配套类商业以地理位置优越、交通通达性优良、社区商业 规模大、周边社区密集的优势，商

8、业辐射范围扩至社区外形成区域商业中心区域商业租金水平:写字楼、社区类配套商业目前租金水平在6元16元/平米/天区域商业售价：目前推出社区商业项目平均售价在1.52.6万元/平方米区域商业供给量：目前区域商业市场供给可调研到总量已达30.37万，其中写字楼、 社区底商为主要供给量，总量超过26.8万平方米区域商业供给时间：区域商业供给多集中于今年,未来两年将呈现集中供给状况12页思源顾问通惠家园C区纲 要一、通惠家园C区域商业市场分析二、本项目产品分析三、本案市场定位方向四、目标客群分析13页思源顾问通惠家园C区本项目产品分析框架项目产品分析项 目 概 况产 品 S W O T 分 析项 目 难

9、 点 分 析项 目 平 面 图项 目 园 林 建 议14页思源顾问通惠家园C区二、本项目产品分析 项目概况 项目平面图 项目园林建议 产品SWOT分析 项目难点分析15页思源顾问通惠家园C区本案商业物业所 在区位总平面图B区D区、E区已开发，经济适用房C区本案地 块东四环朝 阳 路朝 阳 北 路广 渠 路东三环东五环京 通 快 速 路通 惠 河朝 阳 北 路DD东四环东五环四惠站四惠东 站地铁号线轻 轨 八 通 线16页思源顾问通惠家园C区地铁公路对外交通条件本案商业最大辐射区周边消费人群到达路线周边消费人群到达路线17页思源顾问通惠家园C区周边商业配套自带商业自带商业自带商业老社区18页思源

10、顾问通惠家园C区产品分析项目概况商 业 广 场总建筑面积10519M2层高4.5M层数地下1层层总高度7.5米机动停车位无主要经济技术指标：19页思源顾问通惠家园C区二、本项目产品分析 项目概况 项目平面图 项目园林建议 产品SWOT分析 项目难点分析20页思源顾问通惠家园C区项目平面图建筑面积：10519M221页思源顾问通惠家园C区二、本项目产品分析 项目概况 项目平面图 项目园林建议 产品SWOT分析 项目难点分析22页思源顾问通惠家园C区项目园林建议商 务 花 园p体现商务气质p实现社区人群 的休憩功能p艺术小品体现 商务气质p人行步道的艺 术表现p休息桌椅的商 务风格p喷泉与回廊的

11、设计23页思源顾问通惠家园C区项目园林建议24页思源顾问通惠家园C区二、本项目产品分析 项目概况 项目平面图 项目园林建议 产品SWOT分析 项目难点分析25页思源顾问通惠家园C区产品SWOT分析优 势1、本案所在社区商业供应量不足2、本案所在社区规模较大，具有较大市场消费潜力机 会1、社区对外交通与周边商业的不便利性为本案商业发展提供了一定的条件劣 势1、因交通对外的不便捷性致使本案商业辐 射力很差2、周边已形成相对成熟的百货、家具建材 及服装等商业业态，且新开发楼盘社区商业 供应充分3、商业业态选择类型局限性很强4、无地面停车位，停车的便利性差威 胁1、周边成熟的商业业态对本案商业的部分经

12、营门类有较强的分流效应26页思源顾问通惠家园C区二、本项目产品分析 项目概况 项目平面布局 项目园林建议 产品SWOT分析 项目难点分析27页思源顾问通惠家园C区项目难点分析p本案商业因所处地铁上盖的缘故被架空，与周边区域的消费人群相对隔离p因各对外通行路径对本案商业的直达性较弱，致使本案商业对外辐射力及人流量较低p本案商业的建筑结构对营业业态有较强的局限性28页思源顾问通惠家园C区三、本案市场定位方向 定位原则 确定项目定位29页思源顾问通惠家园C区定位原则思考因素本案周边新兴楼盘社区型商业配套市场供应充足本案周边部分 业态已形成区 域购物中心本案建筑结构 的限制部分商 业业态本案商业难以

13、突破对外交通 的瓶颈积极吸引社区消费人群目标集中的市场定位规避 本案 弱势区域 商业 市场 竞争 激烈本案定位30页思源顾问通惠家园C区根据项目实际状况确定策划方向p定位为复合服务型社区商业中心p通过便捷的交通优势，满足社区人群多元化物质、精神消费需求p以特色商业服务为龙头，形成规模化优势组合业态，区别与周边优势竞争业态，形成集中化市场定位31页思源顾问通惠家园C区三、本案市场定位方向 定位原则 确定项目定位32页思源顾问通惠家园C区 本项目的市场定位社区商业的市场定位，主要满足社区生活及商务需求！银行邮局金象大药房茶馆冷饮店酒吧桌球馆满足社区人群生活 及商务的需求超市壁球馆健身中心棋牌室干洗

14、店33页思源顾问通惠家园C区纲 要一、望京区域商业市场分析二、本项目产品分析三、本案市场定位方向四、目标客群分析34页思源顾问通惠家园C区终端消费客群目标客群分析经营客户定位投资客户定位目标客群分析框架35页思源顾问通惠家园C区四、目标客群分析 终端消费客群定位 经营客户定位 投资客户定位36页思源顾问通惠家园C区终端消费客群终端消费客户主要来自：1、本小区生活的人群，包括通惠家园的B区、D区、E区的居 住人群（其中D区、E区为回迁户）； B区、D区、E区约3300 户。2、 C区的商住人群；约730户。终端消费客户需求特征：1、大多数人群消费主要集中于生活基本需求；2、社区内的年轻白领人士有

15、休闲娱乐的需求；3、C区的商务人士有商务需求。37页思源顾问通惠家园C区四、目标客群分析 终端消费客群定位 经营客户定位 投资客户定位38页思源顾问通惠家园C区商业经营客群部分经营商户类别1、超市经营商户：如华润 2、健身及娱乐经营商户：引进大型知名 健身俱乐部较难；社区物业公司自我 经营的可能性较大。经营品种如健身 、桌球、壁球、棋牌等。 3、酒吧、茶馆经营商户 4、冷饮店：如水果捞、DQ冰淇凌、孚尚 果露店p本案定位经营商户大多采用租赁形式；p社区经营商户的租金承受能力较低，赢利 水平需较多消费人群数量支持！39页思源顾问通惠家园C区四、目标客群分析 终端消费客群定位 经营客户定位 投资客户定位40页思源顾问通惠家园C区商铺的投资客户投资规资规 模主要投资资客群投资资特征社 区 中 心大面积商 铺大型投资机构用来经营大型商业 用于租给大型商业中型商铺投资机构 有实力的个人用于自营自有品牌 用于租赁或转售 用于出租或自营小型商铺自营业主 投资用个人用于自营 用于出租或转售41页思源顾问通惠家园C区本案商铺的投资客户分析本案经营商户的数量有限招商难度较大投资客户的投资回报预期 值降低本案商铺的可投资性较小投资客户比例较低！本