花园城小区管理

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1、花园城小区管理方案1 1前 言管理处的总体指导思想是用先进 的物业管理理念和专业的物业管理技 术，在花园城一期小区中营造安全、 舒适、优雅、温馨的生活工作空间， 并赋予其特有的人文景观，让花园城 小区成为“城市中的花园”。管理处有足够的是实力和信心实 现自己的诺言。努力塑造“花园城物 业管理，真诚服务大家”的品牌。2 2花园城小区管理方案一、小区概况一、小区概况 二、物业管理的指导思想二、物业管理的指导思想 三、管理目标三、管理目标 四、物业管理机构设置及管理方式四、物业管理机构设置及管理方式 五、物业管理服务策划与构想五、物业管理服务策划与构想 六、社区文化和便民服务方案六、社区文化和便民服

2、务方案 七、管理处物资配备七、管理处物资配备 八、收费及财务预算分析八、收费及财务预算分析 九、接管小区物业管理的几项建议九、接管小区物业管理的几项建议3 3一、小区概况（一）建筑 （二）环境 （三）户型 （四）地下停车 场 （五）给排水 （六）燃气（七）消防（七）消防 （八）供配电（八）供配电 （九）通讯系统（九）通讯系统 （十）有线电视系统（十）有线电视系统 （十一）小区智能化（十一）小区智能化4 4一、小区概况 花园城共14栋659套，最高层房顶 47米，总占地面积21208.11平方米 ，总建筑面积64495平方米，其中 住宅面积51285平方米，商场1270 平方米，会所面积1130

3、平方米。花 园城一期容积率为2.53%，建筑覆 盖率为26%，绿化率为34%。5 5（一）建筑小区分为三个部分： 北区为叠翠轩（19栋，无4栋） 设有小超市及会所 中区为锦绣轩（1012栋） 南区为碧雅轩（1316栋，无14 栋） （南区和中区的地下室车库，暂时可 作为六级人防地下室使用。 ）一、小区概况一、小区概况6 6（二）环境 北区叠翠轩有下沉花园、叠水水景及屋顶泛光照明； 南区有光纤叠水、盆景花槽； 中区由人行天桥水道及入口水景喷景。一、小区概况一、小区概况7 7（三）户型 叠翠轩：一房一厅、二房一厅、三房 一厅、复式（69栋一层和顶层）， 面积从5396m2，复式面积163.97 m

4、2。 锦绣轩：二房一厅、三房一厅、复式 （顶层），面积：7495 m2，复式 191.34 m2。 碧雅轩：二房一厅、三房一厅、复式 （顶层），面积：7590 m2，复式 156 m2、173 m2。一、小区概况一、小区概况8 8（四）地下停车场 叠翠轩为半地下室停车场，可停车 辆约80辆。 锦绣轩、碧雅轩为地下人防工程， 平时用做停车场，可停车约70辆。 停车场管理系统采用自动道闸、IC卡，可方便出入小区内外。 一、小区概况一、小区概况9 9（五）给排水 水泵房设在碧雅轩地下室，分户水表设 在每层，每户的冷热水管均为包胶铜管 ，敷设的位置及走向均在墙体和地面上 明确标识，以防进住装修破坏。

5、小区采用每户集中热水器供热方式，位 置须安装在预留处。 小区室内排水管采用UPVC管，除复式二 层卫生间的坐便器为后出水和地漏侧排 水外，其余均为下排水。一、小区概况一、小区概况1010（六）燃气 小区采用燃气管道供气和自动抄表计费方式，每户装有燃气表及燃气泄露报警器，即方便又安全，住户在使用前，只须到燃气公司办开户手续既可。一、小区概况一、小区概况1111（七）消防1火灾自动报警系统（1）联动控制柜（2）精品8000系统 2喷淋系统设有三个地下室，一旦有火警，联 动系 统自动启动喷淋泵，并在控制室显示其状 态。 3消防系统一旦有火警，联动系统启动消防泵，所 有信号均显示在控制室。一、小区概况

6、一、小区概况1212（八）供配电 小区在碧雅轩设有一配电房 各栋分别在首层或一层地下室设电 源总开关和电表箱 每户室内设有配电箱，配电箱内表 明各回路的用途，每户设漏电开关 ，当用电发生漏电等事故时，可自 动切断电源一、小区概况一、小区概况1313（九）通讯系统 采用综合布线系统，在小区地下室 设一光纤机房，从通讯公司引到小 区光纤机房采用光纤电缆，并引至 各住户均敷设五类线，一般户型住 户有一个语音出口和一个信息出口 ，复式户型设有二个语音出口和一 个信息出口。一、小区概况一、小区概况1414（十）有线电视系统 连接蛇口有线电视信号网络，一般 户型住户设有一主一辅两个终端， 复式户型设有一主

7、二辅三个终端， 只需办理开通手续即可。一、小区概况一、小区概况1515（十一）小区智能化小区设有完善的智能化系统，要想 进入住户，须通过五道防线： 1）周界红外探测； 2）电子巡更； 3）保安监控； 4）单元入口非可视对讲； 5）住户室内安防。一、小区概况一、小区概况1616二 物业管理的指导思想认真做好花园城市一期的物业管理工作 具有三个方面的意义： 有效配合蛇口工业区对蛇口整体环境的 重新设计、重新规划与重新整治，全力 营造海滨城市风情； 直接促进花园城市第二至五期售楼价格 和进度的提升； 给业主提供优雅、舒适的生活环境，达 到“新生活、新感受，细心体味每一天” 的意境。1717三 管理目

8、标1、基础管理目标 2、人员管理目标 3、客户评议目标 4、经营绩效目标 5质量总体目标：18181、基础管理目标（1）房屋本体管理方面 （2）配套设施、设备、场地管理方 面 （3）安全、车辆及消防管理方面 （4）清洁绿化方面 （5）社区文化活动方面 （6）配套经营方面 （7）其他方面三三 管理目标管理目标19192、人员管理目标（1）工作的规范齐全，落实情况好 。 （2）员工工作满负荷，言行着装规 范，敬业精神强，熟悉小区情况、 岗位职责、工作规范和考核制度， 业务素质高； （3）小区年度培训有计划、有考核 、有记录，计划落实情况好； （4）各类人员资质证书符合规定。三三 管理目标管理目标2

9、0203、客户评议目标（1）年有效投诉率2以下，处理率95%以上，回访率95%以上；（2）住户评议满意率95%以上。三三 管理目标管理目标21214、经营绩效目标（1）物业管理服务费、本体维修基金实 收率98%以上，管理费核对正确率 100%，水电费抄表准确率98%以上；（2）公司规定分别记帐，及时上缴收入；（3）增收节支措施，且落实好；（4）严格控制花园城小区支出费用、预算成本。三三 管理目标管理目标22225质量总体目标： 房屋完好率95%以上，房屋零修、急修及时率99%以上，维修合格率100%，公共设施完好率95%，公共照明设施完好率98%以上，消防设备设施完好率98%以上，重大火灾、安

10、全事故发案率0，年有效投诉率2以下，投诉处理率100%，清洁合格率90%以上，用户评议满意率98%以上。三三 管理目标管理目标2323 花园城管理处组织机构图（表一）管 理 处 主 任工 程 维 修 部安 全 事 务 部客 户 服 务 部收 款 员会 所维 修 工安 管 员展 示 中 心管 理 员保 结 员绿 化 工监 控 中 心管 理 员四 物业管理机构设置及管理方式2424四 物业管理机构设置及管理方式 岗位配置、人员数量和要求（表二 ）经济师 ，有物业管理 经验，精通ISO9002运 作协助主任进行物 业管理全面工作副主任工程师、硕士学位，具 有丰富物业管理经验， 熟悉ISO9000运作

11、负责花园城市管 理处物业管理全 面工作主任素 质 要 求职 责岗 位2525 岗位配置、人员数量和要求（表二 ）素 质 要 求职 责岗 位中专以上文化或初级以上 技术职称，电子或自动化 专业，懂ISO9002运作， 熟悉物业管理业务值班和处理各类信 息，并负责智能化 系统的维护，起到 管理“枢钮”作用调度 员本科，电子类或自动化专 业，精通物业管理， ISO9002运作主管监控中心工作主管监 控 中 心四 物业管理机构设置及管理方式2626 岗位配置、人员数量和要求（表二 ）专科以上文化，有物业管理上岗证 ，懂ISO9002运作负责日常运营服务的管理 、监督、协调、服务，处 理各类投诉、违章以

12、及对 外联络工作管理员中专以上会计专业，有物业管理经 验，懂ISO9002运作负责小区财务工作，收支 工作，并兼管管理处档案 、资料管理工作财务 人员本科，土建专业，二年以上物业管 理经验，综合协调能力强，懂 ISO9002运作负责联络保障工作主管客 户 服 务 部素 质 要 求职 责岗 位四 物业管理机构设置及管理方式2727 岗位配置、人员数量和要求（表二 ）初中以上文化程度，能吃苦耐劳负责小区公共卫生工作清洁部兼顾展示中心绿化有绿化专长，初中以上 文化程度，能吃苦耐劳负责小 区绿化 工作绿 化 部素 质 要 求职 责岗 位四 物业管理机构设置及管理方式2828 岗位配置、人员数量和要求（

13、表二）高中以上文化，女，形象较好， 25岁以下在会所内为住户服务服 务 员专科以上文化，懂经营 ， 有较佳形象负责 会所的营运主 管 会 所 管 理 部素 质 要 求职 责岗 位四 物业管理机构设置及管理方式2929 岗位配置、人员数量和要求（表二）26岁以下，未婚， 1.70以 上，复员军人，纪律性、 责任心强负责小区治安、车 辆管理，24小时巡 逻队 员28岁以下，复员军人，军 事素质优秀，三年类似工 作经验负责小区治安、车 辆管理工作班 长安 保 部初级技工，有上岗证负责一般水电维修 和小区房屋维修维修班素 质 要 求职 责岗 位四 物业管理机构设置及管理方式3030 花园城市展示中心岗

14、位配备，人员数量和 要求（表三）男性，26岁以下，1.75米以 上，高中以上文化，有酒店 门童经验负责展示中心综 合服务和形象2人门童男性，26岁以下，高中以上 文化，1.75米以上负责展示中心的 安全工作1人安管 员有关标准参考五星级酒店相关标准和规范，绿化由其它绿化工兼顾女性，28岁以下，有较好形 象和相关经验负责展示中心保 洁工作2人清洁 工备 注素 质 要 求职 责人数岗 位四 物业管理机构设置及管理方式3131花园城市一期的管理方式1互动管理 （1）管理目标互动 （2）管理责任互动 （3）管理过程互动 （4）财务收支的互动 2人本管理 （1）加强人力资源管理 （2）通过目标管理，对员

15、工实施有效奖 惩 3标准管理四 物业管理机构设置及管理方式3232五 物业管理服务策划与构想1重点做好智能化监控中心系统的工作2花园城商铺推动市场发展3有偿服务4加强管理处与发展商的协调与沟通3333六 社区文化和便民服务方案一、社区文化活动的总体目标、原则 二、便民服务3434一、社区文化活动的总体目标、原则（一）社区文化活动总体目标（二）社区文化活动基本原则（三）会所管理构想3535二、便民服务 （一）常规服 务 24小时热线服 务 常规服务 维修服务 家居保洁 洗烫服务 特需服务 餐饮服务 中介服务中介服务 搬运服务搬运服务 装修服务装修服务 家居园林家居园林 消杀服务消杀服务 医疗服务

16、医疗服务3636二、便民服务（二）特色服务（二）特色服务 1 1、花园城市好管家服务中心、花园城市好管家服务中心 2 2、商务服务、商务服务 3 3、特约服务、特约服务 4 4、家政服务、家政服务 5 5、医疗保健服务、医疗保健服务 6 6、托管服务、托管服务 7 7、绿化服务、绿化服务3737七 管理处物资配备（一）管理用房 （二）物资装备计划3838(一)管理用房 管理用房：153.20M2 计算依据：人均管理用房规划指标 住宅区房屋总套数户均人口数 =0.06659+（1135+1049） /1003.75七 管理处物资配备3939（二）物资装备计划 1管理设备：（表 五）189000小计51000001套标识导 示系统4100001套区内电话系统3300001