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1、1I. 市场背景：高容积率别墅的涌 现II. 合院式建筑起源III.合院别墅优缺点IV.合院别墅类型及案例2高容积率别墅的涌现p市场背景：独栋别墅禁批催生高容积率别墅产品对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有增无减，别墅禁令成为 别墅价格上涨令，而关于别墅的容积率及密度，对于目前的市场而 言，高密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容积率0.8的类 独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面对同等容积率下能产生高溢价的 机会，高容积率别墅已成为目前开发商着力探究的课题。l边界产品涌现 和院别墅复兴 高容积率别墅能带来高容积率及覆盖率地块经济价值的提升，尽可 能多的实现更多别墅面积，方能使土地价值最大
2、化。由于独栋别墅 目前报批已被禁止，结果更多的关注点则从双拼、联排、叠加中寻 找平衡，创新型组合方式的边界产品不断涌现，其中便包括合院别 墅。3p院墅起源：l从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品 质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度 高，空间感大于实际的特性，此类设计手法很显然是值得今人借 鉴的。l传统合院式住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落，再至 居住空间、空间由开发逐渐趋于封闭。传统院落式中国传统家居 中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合 力。在北方地区多采用此建筑形式，如传统的北京四合院等。l而如今的院墅住宅，其产品属性介于独
3、栋和联排之间的物业形 态，市场常见的院墅产品多以四联、六联或多联的形式为一体形 成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落。产品组合方式思考合院别墅4合院别墅优缺点p优点：l围合形成的院落空间为邻里交 流创造条件。l封闭的外观保持了必要的私密 性。l院落内部可做景观设计，成为 休闲场所，营造高品质居住环 境。l在北方围合式建筑可以阻挡寒 风入侵，有利于保温防寒。p缺点：l围合阴角处相邻的住户有严重 的视线干扰。l围合阳角处的住户看不到优雅 的庭院景观。l院落内部可做景观设计，成为 休闲场所，营造高品质居住环境 。l在南方炎热地区围合建筑阻挡 风的通路，削弱了自然通风的效 果。5合院别墅类型及案
4、例p合院-联排别墅 l 泰盈九如溪谷p合院-类独栋别墅l丽山国际l龙湖蓝湖郡p合院-独栋别墅 l龙湖悠山郡l纳帕尔湾美式独栋四合院6p 合院联排别墅l 联排的联结及设计形式，私家庭院面积舒适。院落错落，且多为私密性院落 。l 建筑东西面相接，多呈L型或U型，面宽尺度舒适。l 0.8-0.9的理想容积率，比普通联排具有更多的景观性及舒适性。合院-联排别墅7p沈阳 泰盈九如溪谷占地面积：45万建筑面积：44万户均建筑面积：129 （联排160-230）容积率：0.9绿化率：60%l园区规划中运用了九宫格布局，九组围合 成一个合院，九个合院为一个整园，并形 成了一个个小单元的“四合院”式联排，使 交
5、流需求和公共绿化空间得到保证。 合院-联排别墅8l整体规划呈现出六维格局，宅、院、弄、园、庭、街六 度空间层层展现，在突出私密性同时，又使园区富于韵律 变化 l泰盈九如溪谷成功回归中华院落精神，使其具有传统 别墅不可比拟的向心力与凝聚力。十余人家围合出的归属 感与领域感，终结了别墅“别处生活”的孤独感。 l以23层的现代风格联排别墅建筑满足现代人的居住要 求，以开放式的围合院落阐释四合院式联排的友居情意。 合院-联排别墅9合院-类独栋别墅p 合院-类独栋别墅l 类独栋别墅的联结及设计形式，中央大庭院近600平米，且私家庭院面积舒适 ，院落错落，且多为私密性院落。l 建筑构建局部相接，露台面积及
6、尺度舒适，建筑自身设计错落有致。10合院-类独栋别墅p青岛即墨 丽山国际项目（七合院美墅）建筑设计：上海筑合建筑设计事务所组团占地面积：2700组团建筑面积：1690户均建筑面积：240容积率：0.63绿化率：30%11合院-类独栋别墅l地下层12合院-类独栋别墅l一层13合院-类独栋别墅l二层14合院-类独栋别墅l三层p 十二合院l 上海龙湖蓝湖郡龙湖的创新十二合院一经推出，市场反应良好 ，相对同区域产品，具有较高的溢价能力，其 合院组团利用了堆土抬高地势，这样其地下室 的实际高度仍在地面之上，避免了传统地下室 潮湿、采光通风差的问题；并且，可由下沉式 庭院直接入户，从而实现双首层、双入户。
7、建筑设计：美国 Bassenian/Lagoni Architects组团占地面积：34.7万组团建筑面积：50万户均建筑面积：250容积率：1.44绿化率：35%CCDDEEFFGGHH合院-类独栋别墅16l缺点：院落间整体建筑间距较小（12米） ，私密性受到一定影响，并且由于 建筑的围合，导致部分户型以东西 朝向为主（F型），南面采光口较 小，观景面较小，在销售过程中， 客户产生抗性较多。合院-类独栋别墅17合院-独栋别墅p 合院-独栋别墅l 准类独栋别墅的存在模式，如无建筑规范要求或报批限制，去掉建筑构件，则 为实际型独立别墅l 建筑东西面均不相接，建筑连接尺度理想18p重庆龙湖悠山郡建
8、筑设计：美国 Made& Make Architects深圳华汇设计有限公司组团占地面积：2800组团建筑面积：1960户均建筑面积：280容积率：0.67绿化率：33%悠山郡的七合院有7个独栋别墅组成，不但给人 7个独栋（并非7个联排）别墅的印象，而且各 独栋别墅之间的间隙客观上相对封闭的内部公 共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达 成“内”与“外”的沟通。合院-独栋别墅19p每个合院别墅由7栋独立别墅组成，采 用了子母楼的设计方式，其中母楼为每栋 别墅的生活主体，共为3层，子楼则承载 分立于主体之外的生活空间，为12层。 别墅之间子楼相连，而母楼分开，这样可 使每栋别墅从外观上看更近似
9、独立，而实 际上却获得了联排别墅的容积率。p每个合院中包含7栋别墅，其中又含有3 种不同的户型，户型的不同使得外立面的 处理不会千篇一律。当合院别墅无间距地 旋转或对称地拼接生长形成，那么总体上 就获得了空间及外形各异、独特和统一兼 容的欧洲镇落形态。合院-独栋别墅20合院-独栋别墅21p 美式独栋四合院每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，同时通过四户之间的围合也造就出了公 共的户外元素，大幅增加了公共区域的私家共享，所以在丝毫不减弱别墅居住 感的情况下，有效地提高了土地利用率。l北京纳帕尔湾占地面积：19万建筑面积：13.7万容积率：0.4绿化率：40%合院-独栋别墅22THE ENDTHE ENDTHANK YOU THANK YOU！
